החלטה בתיק בשא 2943/06

1.         בפניי שתי בקשות לדחיית התביעה על הסף מחמת העדר סמכות עניינית. לנוכח זהות הטיעונים, ראיתי לדון בהן יחד.

2.         להלן תמצית העובדות הדרושות:

2.1        בתובענה שהגיש המשיב כנגד המבקשות נטען כי בשנת 1972 הוא רכש זכויותיו של אחד, מורדו עזרא, לגבי נכס הידוע כחלקה 333 בגוש 11394 בקרית טבעון, עליו בנוי קיוסק (להלן: "המקרקעין").

2.2        לימים חלה המשיב ובקש להקים בית מגורים על המקרקעין ולצורך כך נרתמה המשיבה 2 לעזרתו וביום 21.9.82 פנה ראש המועצה המקומית דאז אל מנהל מחוז חיפה במינהל מקרקעי ישראל והציע לאפשר למשיב לבנות דירת מגורים. בשנת 1988 פנה ראש המועצה לממ"י והודיע על הסכמתו לערוך הסכם חכירה ע"ש המועצה המקומית, תוך שציין כי המקרקעין מוחזקים בפועל על ידי המשיב מזה כעשרים שנה מבלי שנערך לגביהם חוזה חכירה עם המינהל.

2.3        ביום 17.6.93 הודיע מהנדס המועצה המקומית למשיב כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תדרוש כי שטח המגרש שיוקצה לו יהיה 500 מ"ר וייעודו ייקבע למגורים. לפיכך, פנה המשיב לאדריכל והכין תוכנית שהופקדה, אושרה ולבסוף פורסמה למתן תוקף ביום 5.9.00.

2.4        ביום 4.10.99 הודיע מהנדס המועצה המקומית כי המינהל מכיר רק בזכויות המועצה על הקרקע וכי זכויות אלה מתמצות בשטח של 300 מ"ר בלבד. עוד נאמר כי המינהל נכון לחתום על חוזה חכירה עם המועצה תמורת דמי חכירה בשווי 51% מערך הקרקע ועל כן תסכים המועצה להחכיר את המקרקעין למשיב בחכירת משנה בכפוף לכך שכל ההוצאות, לרבות דמי החכירה יחולו עליו.

2.5        ביום 19.6.2003 פנה המשיב אל המינהל ובקש להמציא בעבורו חוזה חכירה בגין המקרקעין. תשובת המינהל היתה כי זכות החכירה היא של הרשות המקומית.

2.5        בשנת 2004 דרשה המועצה המקומית כי בתמורה להקצאת המקרקעין למשיב ישולמו לה דמי חכירה המתבססים על הערכה של שמאי מטעמה.

3.         לטענת המשיב במהלך השנים התחייבה המשיבה 2 לפעול על מנת שהמשיב 1 יקצה לו את המקרקעין למטרת מגורים במקום הקיוסק. לדבריו המשיבה 2 אינה רשאית לדרוש תשלום דמי חכירה משום שמלכתחילה לא היו לה זכויות במקרקעין, ורישום החכירה על שמה נועד אך ורק על מנת להסדיר את זכויותיו של המשיב בנכס.

לפיכך, עתר המשיב להצהיר כי הוא זכאי לחתום על חוזה חכירה עם המינהל על שטח של 300 מ"ר וכן לחייב את המשיבה 2 לשלם לו פיצוי בגין הפרת הבטחתה להקצות לו שטח של 500 מ"ר וכן לחייבה בפיצוי בגין הסחבת בה נקטה, הגורמת לפי דבריו לעיכוב מימוש הזכויות שהובטחו.

4.         המבקשים טענו כי הסעד העיקרי הנתבע הנו הצהרתי, לפיו למשיב זכות לחתום על הסכם חכירה עם המינהל ביחס למקרקעין נשוא הדיון. לפיכך, התובענה חורגת מגדר סמכותו העניינית של בית משפט השלום, שכן סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 קובע מפורשות כי בית משפט השלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין ושעניינן אינו חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקת השימוש בהם.

 5.        המסגרת הנורמטיבית של הדיון אכן מצויה בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, שזו לשונו:

"א. בית משפט שלום ידון באלה:

. . . . .

. . . . .

(3).         תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה ; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".

6.         הלכה היא כי סמכותו של בית המשפט נקבעת על פי הסעד אותו מבקש התובע (ע"א 27/77 טובי ואח' רפאלי, פד"י לא(3), 561). במקרה דנא, הסעדר המבוקש, בצד הסעד הכספי, הנו סעד הצהרתי לפיו זכאי המשיב לחתום על חוזה חכירה לגבי המקרקעין עם מינהל מקרקעי ישראל. התביעה על פניה אינה תביעה להצהיר על זכויות החכירה של המשיב שכן ברי כי טרם נעשה הסכם חכירה כלשהו בין המשיב למינהל, לא כל שכן שטרם נעשה רישום בספרי האחוזה.

7.         השאלה לענייננו הנה האם הסעד ההצהרתי ביחס לזכותו של המשיב לחתום על חוזה חכירה עם המינהל ייחשב כתביעה הנוגעת למקרקעין במשמעות סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט.