אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק בשא 2906/06

החלטה בתיק בשא 2906/06

תאריך פרסום : 28/09/2006 | גרסת הדפסה
בש"א, פש"ר
בית המשפט המחוזי חיפה
2906-06,491-04
17/05/2006
בפני השופט:
ב. גילאור- נשיאה

- נגד -
התובע:
תמר ונקי
עו"ד עירית יוריסטה-מנהיים
עו"ד איל יוריסטה
הנתבע:
1. עו"ד עמית לדרמן כונס הנכסים של המקרקעין הידועים כגוש 10807 חלקה 95
2. בנק מרכנתיל דיסקונט
3. בן שאול השקעות בע"מ
4. כונס הנכסים הרשמי - מחוז חיפה

החלטה

1.                 זוהי בקשה לאכיפתו של חוזה בו נמכרו למבקשת דירת מגורים ומקום חניה בפרוייקט המצוי כיום בכינוס נכסים.  בקשת האכיפה מתייחסת למקום החניה בלבד. 

הרקע העובדתי

2.                 חברת בן שאול השקעות בע"מ, העוסקת בבנייה ובייזום בתחום הנדל"ן (להלן - חברת בן שאול) יזמה הקמת פרויקט של שני בנייני מגורים בחיפה במקרקעין הידועים כגוש 10807 חלקה 95 (להלן - הפרויקטוהמקרקעין, בהתאמה).  לצורך הקמת הפרויקט התקשרה חברת בן שאול עם בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (להלן - הבנק), כאשר הבנק מעמיד לחברת בן שאול אשראי ושירותים בנקאיים שונים ומלוה את הקמת הפרויקט.  במסגרת התקשרותה של חברת בן-שאול עם הבנק ולצורך הבטחת פרעון כל הסכומים שיגיעו לבנק מחברת בן שאול, שיעבדה זו לבנק במסגרת אגרות חוב מיום 9.8.01 ו- 24.2.03 בשיעבוד צף וקבוע את כל זכויותיה במקרקעין לרבות זכויות לקבלת כספים מרוכשי דירות בפרויקט (להלן - אגרות החוב).

3.                 על פי תנאי אגרות החוב, במקרה של מימוש השיעבוד יהיה כונס נכסים מטעם הבנק זכאי, בין השאר, לקבל לרשותו את המקרקעין וזכויות החברה בהן ולנהל את הפרויקט.  בתאריך 11.8.04 הוגשה על ידי הבנק  בהסכמת חברת בן שאול בקשה לאכוף את זכויותיו על פי אגרות החוב ולמינויו של עו"ד עמית לדרמן ככונס נכסים על כלל נכסי וזכויות החברה במקרקעין ובפרויקט הנבנה עליהם (פש"ר 491/04).  ביום 11.8.04 ניתנה החלטה על ידי בית משפט זה (מפי השופט י' גריל) במסגרתה נקבע כי השיעבוד המוטל על כלל נכסי וזכויות החברה במקרקעין - התגבש, ועו"ד לדרמן מונה לכונס הנכסים על הנכסים האמורים (להלן - כונס הנכסים).  בהתאם להחלטה ההיא, הוסמך כונס הנכסים לפעול למימוש אגרות החוב בהתאם לסמכויות המוקנות לו בהן ומכח כל דין, ובין השאר הוסמך למכור דירות בפרויקט שטרם נמכרו ולגבות כספים מקוני הדירות בפרויקט (להלן - צו כינוס הנכסים).  במועד מתן צו כינוס הנכסים, ציין כונס הנכסים כי בכל הקשור לחוזי המכר בפרויקט בהם התקשרה חברת בן-שאול עובר למתן צו כינוס הנכסים,  בדעת הבנק לבוא בנעלי חברת בן שאול וזאת לצורך גביית היתרה המגיעה מהקונים (ר' עמוד 1 לפרוטוקול הדיון מיום 11.8.04 בפש"ר 491/04) - ודבריו אלו אוזכרו גם בצו כינוס הנכסים.    

4.                 כעולה מהבקשה דנן, התקשרה תמר ונקי (להלן - המבקשת) ביום 23.2.03 עם חברת בן שאול בחוזה בה רכשה המבקשת דירה ומקום חניה לשימושה הבלעדי בבנין המזרחי שבפרויקט, המסומנים בתשריט שצורף לחוזה כמספר 10 (להלן - חוזה מכר הדירה).  על פי תנאי היתר הבניה, בבנין בו רכשה המבקשת דירה לא מוצמדת חניה לכל אחת מהדירות אלא רק לחלקן, בעוד שבבנין האחר בפרוייקט אמורה להיות מוצמדת חניה לכל דירה.  המונח "דירה" מוגדר בחוזה מכר הדירה ככולל בתוכו הן את דירת המגורים והן את החניה הצמודה.  מאוחר יותר, ביום 16.6.03, ובנסיבות שלא הובהרו על ידי הצדדים, תוקן החוזה באופן שהדירה והחניה שנרכשו על ידי המבקשת הוחלפו בדירה וחניה המסומנים בתשריט כמספר 8, אולם יתר הוראות חוזה מכר הדירה נותרו על כנם (להלן - החוזה המתקן).  על פי המבקשת, לחוזה המתקן לא צורף תשריט כלשהו, והיא גם מעולם לא חתמה על תשריט כזה, כך שלא היה באפשרותה לעמוד על מיקומה וטיבה של החניה שהוקצתה לה שם.  יושם אל לב שחוזים אלו נכרתו עובר למתן צו כינוס הנכסים.  בהתאם להוראות חוזה מכר הדירה והחוזה המתקן התחייבה חברת בן שאול, בין היתר, למסור למבקשת את הדירה כשהיא גמורה וראויה למגורים לא יאוחר מ- 23.2.04, וכן למסור לה את החניה לא יאוחר מ- 120 יום ממועד מסירת החזקה בדירה.  על פי החוזה, מסירת החזקה בדירה ובחניה הינה בכפוף למילוי התחייבויות המבקשת על פיו, לרבות תשלום התמורה.  

5.                 בדצמבר 2005, לאחר שבניית הבנין הסתיימה והמבקשת טרם קיבלה לחזקתה את הדירה והחניה, התחוור למבקשת לראשונה כי החניה שהוקצתה לה הינה חלק מחניה כפולה הנחסמת על ידי חניה של דייר אחר - דבר העושה אותה לבלתי שמישה עבור המבקשת.  בסמוך לכך, פנתה המבקשת בענין זה לכונס הנכסים בדרישה שתוקצה לה חניה שתאפשר שימוש בה ללא תלות בדיירים אחרים (נספח יא' לבקשה).  כן פנתה למהנדס העיר חיפה וציינה בפניו את הבעיה שנתגלתה בחניה שהוקצתה לה (נספח יב' לבקשה).  מתשובת כונס הנכסים עולה כי בעקבות פנייה זו של המבקשת למהנדס העיר, עוכב מתן אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה לאיכלוסו של הבנין המזרחי בפרוייקט ("טופס 4"), דבר שגרם לנזקים שכן העיכוב במסירת הדירות לרוכשים - שהיה קיים עוד קודם לכן -  התארך עתה עוד יותר.  הובהר לכונס הנכסים ע"י מהנדס העיר כי הקצאה למבקשת של חניה הנחסמת על ידי חניה אחרת מפרה את היתר הבניה וכי עד להסדרת נושא זה לא ינתן אישור לאכלוס.  לאחר שהבהירה לו המבקשת כי היא מסרבת לקבל את החניה שנמכרה לה על ידי החברה, ולאור חששו של כונס הנכסים כי העיכוב בקבלת "טופס 4" יביא לביטול חוזי הרכש על ידי מי שרכשו דירות בבניין המזרחי, פנה כונס הנכסים אל מהנדס העיר וביקש כי תבוטל החניה של המבקשת.  פנייתו של כונס הנכסים אל מהנדס העיר הביאה לביטול החנייה שהוצמדה במקור לדירת המבקשת והדבר סלל את הדרך להוצאת "טופס 4".  כך נמנע מצב של עיכובים במסירת הדירות שעשויים היו להביא לביטול חוזי מכר הדירות.  

 כיום המצב הוא שכונס הנכסים נכון למסור לחזקתה של המבקשת את דירת המגורים, אולם ללא חניה כלשהי.  כל עוד לא מוקצית לה חניה שמישה בפרוייקט, מסרבת המבקשת לקבל לחזקתה את דירת המגורים.   יצויין עוד שהמבקשת טרם השלימה את תשלום מלוא התמורה אותה היא מחוייבת לשלם על פי חוזה מכר הדירה, וכי על פי נספח יד' לחוזה מכר הדירה עליה להשלים את תשלום מלוא התמורה עם קבלת החזקה בדירה.  כזכור, המונח "דירה" מוגדר בחוזה מכר הדירה כדירת המגורים והחניה יחדיו.    

טענות הצדדים

6.                 בקשתה של המבקשת היא להורות על אכיפת חוזה מכר הדירה באופן שתוצמד לדירתה חניה בפרויקט שאינה חלק מחניה כפולה חוסמת או נחסמת.  מכיוון שהחניה שנמכרה למבקשת בוטלה, בקשתה הינה  לאכיפה בקירוב: לטענתה, נותרו בפרוייקט  שתי חניות פנויות והמבקשת רוצה אחת מהן, וזאת טרם יהיה סיפק בידי כונס הנכסים למכרן יחד עם הדירות שטרם נמכרו.  פתרון חלופי אותו מציינת המבקשת, המבוסס על חוות דעתו של אדריכל וידן שנשכר מטעם המבקשת, הינו הכשרת מקום חניה חדש באזור בו מצוי חדר המכונות למעלית או באזור הגינה הקטנה הקיימת בתחומי הרחוב.  המבקשת טוענת כי אינה מעוניינת בביטול חוזה מכר הדירה. 

7.                  טענתה העיקרית של המבקשת כלפי כונס הנכסים הינה כי היה עליו לפנות לבית המשפט ולקבל אישור ליזמתו לביטול מקום החניה שנמכר למבקשת בחוזה המתקן, וזאת משום שביטול החניה פגע בזכות קניינית שלה.  עוד טוענת המבקשת כי כונס הנכסים נהג בחוסר תום לב בכך שלא עדכן את בית המשפט, במסגרת הדו"חות שהגיש לו, על בעיית החניה של המבקשת.  נטען שהבנק הסכים במכתבו אל המבקשת מיום 27.3.03 כי במקרה ויממש את השיעבוד על המקרקעין, לא יחולו הליכי המימוש על דירה מס' 10 שרכשה המבקשת וכל הצמוד לה (להלן - מכתב ההחרגה).  נטען כי מכתב ההחרגה חל גם על דירתה הנוכחית של המבקשת - מס' 8, שכן הבנק ידע על החלפת הדירות במסגרת החוזה המתקן.  אף כי תנאי להחרגה האמורה הוא תשלום מלוא התמורה עבור הדירה, הרי על פי חוזה מכר הדירה על התשלום האחרון להתבצע בעת מסירת החזקה, והכונס מונע התקיימות תנאי זה בסירובו להקצות למבקשת חניה.    

8.                 כונס הנכסים מתנגד לבקשה.  טענה מקדמית בפיו והיא כי על המבקשת להפנות את טענותיה באשר לפגיעה בזכויותיה אל חברת בן שאול ולא אל כונס הנכסים.  טענתו העיקרית של כונס הנכסים הינה כי הסעד המבוקש על ידי המבקשת - אכיפה בקירוב - אינו אפשרי.  זאת משום שהצמדת אחת מהחניות הפנויות בפרוייקט לדירת המבקשת תימנע את יכולתו של כונס הנכסים למכור את אחת הדירות הפנויות שבבנין המערבי (בו לא מצויה דירת המבקשת), שכן תנאי היתר הבניה דורשים כי לכל אחת מדירות אלו (שטרם נמכרו) תוצמד חניה.  דבר זה יוביל לכך שהבנק - שהינו הנושה המובטח לו שועבדו המקרקעין - לא יוכל להיפרע מערכו המלא של השיעבוד, תוך שבפועל מופקע מהבנק נכס המשועבד לטובתו (היא הדירה שלא ניתן יהיה למכרה) על מנת להעבירו למבקשת מבלי שיש לה זכות לקבלת נכס זה.  ביריבות בין המבקשת לבין הבנק גוברות, לטענת כונס הנכסים, זכויות הבנק שהינו נושה מובטח.  המבקשת היתה מודעת לקדימות זכויותיו של הבנק בפרוייקט, ויעידו על כך נספחים ה/1, ה/2 לחוזה מכר הדירה עליהם חתמה המבקשת.  מכתב ההחרגה אינו רלוונטי למקרה דנן, שכן ענייננו בבקשת המבקשת להקצות לה חניה שכלל לא רכשה, ומכתב ההחרגה לא מתיחס לחניה כזו.  בנוסף, המבקשת לא מילאה את התנאים המוקדמים הנקובים במכתב ההחרגה, בכך שלא שילמה את מלוא התמורה ולא קיבלה הדירה לחזקתה.  אם תתקבל בקשת המבקשת, יביא הדבר לעשיית רווחים על חשבון הנושה המובטח.  

9.                 כונס הנכסים דוחה את טענותיה של המבקשת באשר לאופן התנהלותו.  לטענתו, לא היה מקום לקבל את אישור בית המשפט עובר לביטול חניית המבקשת על ידי כונס הנכסים, שכן הצורך בפניה כזו טרם הבשיל: במועד הגשת הבקשה היה כונס הנכסים במשא ומתן שטרם מוצה עם המבקשת באשר לפתרון בעית החניה.  כונס הנכסים התכוון לקבל את אישור בית המשפט להסדר אליו היה מגיע עם המבקשת (אילו צלח המשא ומתן ביניהם) או לצורך הכרעה במחלוקת ביניהם במידה והמשא ומתן היה נכשל.  סיבה נוספת שבגינה לא היה מקום לפנות לבית המשפט עובר לפעולת ביטול החניה הינה הדחיפות שהיתה כרוכה בפעולת הביטול: ללא ביטול חניית המבקשת עוכב איכלוסו של הפרוייקט, והיה חשש שרוכשי הדירות יבטלו את חוזי רכש הדירות.

10.             לטענת כונס הנכסים לאחר ביטול חנייתה של המבקשת, ניסה בדרכים שונות לתת מענה לדרישת המבקשת כי תוקצה לה חניה חלופית - אולם הדבר לא צלח: כך, הצעתה של המבקשת (שהוגשה על בסיס חוות דעתו של האדריכל וידן) להכשיר מקום חניה נוסף בפרויקט - נמצאה יקרה ומסובכת מדי, על אף שאושרה על ידי מהנדס העיר, והבנק אינו מוכן להשקיע בכך כספים שכן מימוש השיעבוד על המקרקעין אינו מכסה את חובות חברת בן שאול לבנק; כך, נבחנה אפשרות להקצות למבקשת שטח חניה מתוך הרכוש המשותף - אולם הדיירים התנגדו; כך, ניסיון להכשיר מקום חניה ליד מתקן האשפה לא אושר על ידי העיריה.  רק בסוף חודש דצמבר 2005 נודע לו על הבעיה שבחניה שנמכרה למבקשת בחוזה המתקן, וזאת לאחר שהמבקשת דיווחה לו על כך - ולא קודם לכן.  לאור כל אלה, מסקנתו של כונס הנכסים הינה כי הפתרון לבעיה מצוי בביטול חוזה מכר הדירה או לחילופין בקיום החוזה מבלי שתימסר למבקשת חניה וכנגד הפחתת התמורה שעל המבקשת לשלם.  

דיון והכרעה

11.             דין הבקשה להתקבל. 

12.             השאלה העיקרית הדורשת הכרעה בבקשה דנן הינה האם יש מקום להורות על אכיפת חוזה מכר הדירה, באופן שלדירת המגורים שרכשה המבקשת בפרוייקט תוצמד חניה שמישה שאינה חניה חוסמת או נחסמת.  על מנת להכריע בענין זה יש ליתן את הדעת גם לשאלה האם זכות הנושה המובטח במקרקעין - הוא הבנק - למקסם את התמורה ממימוש השיעבוד שנוצר לטובתו במקרקעין ורצונו שלא לשאת בעלות פתרון בעית החניה של המבקשת, גוברים על זכותה של המבקשת לאכיפת חוזה מכר הדירה? 

13.             עם מינויו של כונס נכסים על פי הוראות פקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג - 1983 נוטל כונס הנכסים לידיו את הרכוש המשועבד ועושה בו את  שמתירים לו הדין, בית המשפט ותנאי אגרת החוב.  על אף שבכינוס נכסים (במובחן מפירוק) ממשיכה החברה שלגביה ניתן צו הכינוס להמשיך לפעול ומנהליה נותרים בתפקידם, מינוי כונס הנכסים מביא להשעיית סמכותם של מנהלי החברה ביחס לנכס שעליו חל צו כינוס הנכסים.  השליטה בנכס, הזכות לנהלו ולבוא לגביו במגע עם גורמים חיצוניים - עוברים לכונס הנכסים.  כונס הנכסים משמש כפקיד בית המשפט (officer of the court).  ככזה, מחוייב כונס הנכסים לשמור על טובת כלל הנושים וכן על טובת החברה והמשתתפים ולהימנע מהעדפה אסורה של הנושה המובטח, וזאת על אף שיתכן ומינויו של כונס הנכסים הוצע לבית המשפט על ידי הנושה המובטח במסגרת בקשתו לאכיפת אגרת החוב שבידיו.  על כונס הנכסים לממש את הנכסים באופן יעיל כדי לה+יא את התמורה עבור הנושים, אולם עליו להבטיח כי ה+את התמורה כאמור לא תבוא על חשבון תקינות הליכי המימוש.  

14.                 במסגרת הליך כינוס נכסים, עשוי כונס הנכסים למצוא עצמו צד לחוזים בהם התקשרה החברה עובר לתחילת הליך הכינוס.  השאלה עד כמה מחוייב כונס הנכסים לקיים את התחייבויות החברה על פי החוזה (התחייבויות אשר עתה, משבא כונס הנכסים בנעלי החברה, מוטלות עליו) תוכרע לא רק על פי שיקולים ועקרונות מדיני החוזים, אלא גם על פי שיקולים מדיני הבטוחות - כגון האינטרסים של הנושה המובטח שלו שועבד הנכס.  ביטוי להחלה זו של דיני החוזים כשהיא מותאמת למקרים של כינוס נכסים ניתן למצוא באפשרות שהוכרה בפסיקה להתיר לכונס הנכסים לא לקיים חוזה בו התקשרה החברה לפני כניסתה להליכי כינוס - מקום שחוזה כזה מכביד על כינוס הנכסים ויש בו לגרום נזק לנושים המובטחים.  ויתור על חוזה מכביד מחייב אישור מראש של בית המשפט, והוא לא ינתן לכונס הנכסים על נקלה שכן כידוע נקודת המוצא הינה כי חוזים יש לקיים.  ביטוי נוסף להחלה מותאמת זו של דיני החוזים ניתן למצוא בסמכותו של בית המשפט להורות על אכיפה בקירוב של חוזה אשר כונס הנכסים הינו צד לו.  אכן, הצד שהתקשר עם החברה בחוזה זכאי שהתחייבויות החברה על פי החוזה תקויימנה כלפיו,  אולם מגבלות הליכי כינוס הנכסים שננקטו על ידי הנושה המובטח עשויים לחייב כי החוזה לא יאכף בצורה דווקנית, כי אם בקירוב, באופן המגשים הן את אינטרס הצד השני והן את אינטרס הנושים האחרים.  ללא אכיפה בקירוב שכזו, קיימת אפשרות כי החוזה לא יאכף כלל.

15.             באשר לטענת הסף שהעלה כונס הנכסים, לפיה בעלת הדין של המבקשת הינה חברת בן שאול ולא כונס הנכסים - דינה של טענה זו להידחות.  כזכור, הודיע כונס הנכסים במהלך הדיון בבקשת אכיפת אגרת החוב, כי בכוונתו להיכנס לנעלי החברה בחוזים בהם התקשרה למכירת הדירות בפרוייקט.  לאור הצהרתו זו רשאית היתה המבקשת לראות בכונס הנכסים כבעל דינה לענין בקשתה זו.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ