אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק בשא 17860/05

החלטה בתיק בשא 17860/05

תאריך פרסום : 12/09/2006 | גרסת הדפסה
בש"א, פש"ר
בית המשפט המחוזי חיפה
17860-05,710-06,3550-06,2904-06,449-00
29/05/2006
בפני השופט:
ב. גילאור- נשיאה

- נגד -
התובע:
1. סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים)
2. סולי ש. וואנו עו"ד - כונס נכסים קבוע של סיבל נהריה בע"מ
3. גבורדיניה בע"מ
4. תרגרס בע"מ

עו"ד כהנא דידי ושות'
הנתבע:
1. רשם המקרקעין חיפה
2. ע"י פרקליטות מחוז חיפה
3. כונס הנכסים הרשמי - מחוז חיפה
4. גבורדיניה בע"מ
5. תרגרס בע"מ
6. רונלד (רוני) ארבס
7. ג'וליו חסן
8. גלית סקוברוניק
9. יצחק סקוברוניק
10. וויטסקיי נאמנויות בע"מ
11. רונלד (רוני) ארבס

עו"ד נתן מאיר ושות'
עו"ד גבריאל שדה
החלטה

הבקשות לפני נוגעות כולן, באופן זה או אחר, לקריסתו של פרויקט הנופש "Sea Belle" ("פרויקט הנופש" / "הנכס"), עקב קשיים כלכליים אליהם נקלעה החברה המקימה, סיבל נהרייה בע"מ ("החברה").

רקע עובדתי

ביום 7/8/94 רכשה החברה מאת עיריית נהרייה את המקרקעין הידועים כגוש 18206 חלקה 22 בנהרייה, בשטח של כ- 36,409 מ"ר. התמורה שולמה במלואה ונרשמה הערת אזהרה לטובת החברה.

פרויקט הנופש אותו תכננה החברה להקים במקרקעין, תוכנן לכלול 3 בניני דירות נופש (שכונו בתוכניות בנינים "A" "B" ו-"C"(, בני 83 יחידות דיור כל אחד ומלון בן 250 חדרים. עוד תוכננו מתקני נופש, ביניהם בריכת שחייה, לשימושם של בעלי הדירות ושל אורחי המלון. הבנק הבינ"ל הראשון לישראל בע"מ ("הבנק")העניק לחברה אשראי וסיפק לה שירותים בנקאיים שונים, כך בין היתר הנפיק עבור רוכשי הדירות ערבויות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 ("חוק הבטחת השקעות"). להבטחת פירעון החוב, שעבדה החברה את זכויותיה במקרקעין ובפרויקט לטובת הבנק.

החברה נקלעה לקשיים כלכליים, וביום 20/7/00 מונה לה כונס הנכסים. סך כל חובותיה והתחייבויותיה של החברה לבנק, הוא הנושה העיקרי, עמדו אז על כ-44.5 מיליון ש"ח. באותה עת, היה מצוי הפרויקט בשלבים מתקדמים של בניית בנין הדירות הראשון, בנין C, והחברה כבר מכרה בו, "על הנייר", 55 דירות לרוכשים שונים, מתוך 83 היחידות המתוכננות בו.

בהתאם לסמכויות שניתנו לו, השלים כונס הנכסים את בנייתו, ציודו ואיבזורו של בניין C, במימונו המלא של הבנק. ביום 25/6/01 התקבל מהרשות המקומית טופס 4, המלמד כי אושר אכלוסו של הבניין. בהתאם, הזמין כונס הנכסים את הרוכשים לשלם יתרת תמורת הרכישה ולקבל לידיהם את החזקה בדירות. באותו מועד, 16 מבין הרוכשים נעתרו להזמנה, אם כי הערבויות לטובתם נותרו בתוקף עד לרישומו של הבית כבית משותף. במקביל הודיעו רוכשים אחרים כי אינם מעוניינים לקיים את חוזי הרכישה וחלקם נקטו בהליכים משפטיים לחילוט הערבויות, כפי שיתואר להלן.

ביום 25/9/01 הורחב מינויו של כונס הנכסים למימוש שטר המשכנתא הרשום לטובת הבנק. בהתאם, פעל כונס הנכסים למכירת זכויות החברה בפרויקט, בכפוף לזכויותיהם של חמישים וחמישה רוכשי הדירות, אשר רכשו את דירותיהם עובר להליכי הכינוס.

במסגרת בש"א 378/03, היא הבקשה לאישור מכירת זכויות החברה לחברות הקונות - חברת גבורדיניה בע"מ ("גבורדיניה") וחברת תרגרס בע"מ ("תרגרס") ("הקונות"), טען כונס הנכסים כי למרות שפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות במקרקעין כנדרש, ההתעניינות הייתה נמוכה ובסופו של דבר מלבד הצעתן של הקונות לא הוצעה כל הצעה של ממש. ביום 26/1/03 אישרתי את מכירת זכויות החברה בפרויקט לקונות תמורת סכום כולל של 16.75 מיליון ש"ח. בהתאם לפסיקתא מיום 2/2/03, הוסמך כונס הנכסים לחתום על כל מסמך הדרוש לביצוע הצעת ההסכם " לרבות בקשות לרישום הערות אזהרה, תיקונן, ביטולן או החלפתן.... וכן לפעול מכוח יפוי הכוח הבלתי חוזר שכל אחד מרוכשי הדירות בבניין C הפקיד בשעתו בידי סיבל נהרייה בע"מ"

מהסכם המכר בין החברה לקונות, עולה כי תגרס רוכשת כ-15% מהממכר, המשקפים את הזכות להירשם כבעלים בנפרד של חטיבת הקרקע המיועדת למלון, ואילו גבורדיניה רוכשת כ-85% מהממכר, המשקפים את הזכות להירשם כבעלים נפרד של יתר המקרקעין.

28 דירות ריקות בבניין C, אלו שהחברה בכינוס טרם הספיקה למכור, נמכרו אף הן לקונות במסגרת העסקה.

בד בבד עם רישום זכויות הבעלות של הקונות, ועל מנת לעגן ולהבטיח את זכויותיהם של אותם 55 רוכשי הדירות שרכשו את דירותיהם מן החברה עובר להליכי הכינוס, רשם כונס הנכסים הערות אזהרה לטובתם של הרוכשים. הערות האזהרה נרשמו כולן על זכויות הבעלות של שתי הקונות, דהיינו הן של תרגרס והן של גבורדיניה. מנסח הרישום (נספח ב' לבקשת כונס הנכסים) עולה, שביחס לכל הערת אזהרה שנרשמה, ציין רשם המקרקעין מהי הדירה שאליה ההערה מתייחסת.

כן נרשמה הערה כללית, מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, לפיה הערות האזהרה הרשומות לטובת רוכשי הדירות נרשמו על פי החלטת בית המשפט.

בש"א 17860/05 היא בקשתו של כונס הנכסים להרשות לו לפעול לצמצומן של הערות האזהרה שרשם לטובת 12 מרוכשי הדירות, באופן שיחולו רק על זכויות הבעלות של חברת גבורדיניה וכך ישקפו את הסכם השיתוף מיום 26/3/03 שנחתם בין גבורדיניה ותרגרס, הן החברות הקונות.

כמתואר בבקשת כונס הנכסים, עד כה 28 רוכשי דירות מתוך 55 רוכשים להם מכרה החברה דירות בשעתו, שילמו את יתרת התמורה וקיבלו חזקה בדירות. יתר 27 רוכשי הדירות עומדים בסירובם לקבל את החזקה בדירותיהם ולשלם למבקש את יתרת התמורה המגיעה מהם בגין רכישת הדירה. עם זאת, מציין כונס הנכסים, כי עם חלק מאותם דיירים מתקיים משא ומתן אשר מצוי בשלבים שונים, וההכרעה לגביהם, בין בדרך של עמידה על אכיפת הסכם הרכישה, בין בדרך של ביטול חוזה הרכישה, ובין בכל הסדר או פשרה אחרת, תתקבל בתקופה הקרובה.

בכל מקרה, הקונות מעוניינות לקדם את הפרויקט. הן חתמו על הסכם שיתוף המבטא את חלוקת הזכויות במקרקעין ביניהן. הסכם השיתוף דווח לשלטונות המס, ניתנו לגביו אישורים, והוגשו בקשות לקבלת אישורי בניה מעיריית נהרייה.

על מנת לקדמו יש לייחד את הערות האזהרה לטובת רוכשי הדירות כך שישקפו את הסכם השיתוף.

הרוכשים המסרבים לקבל חזקה  מתנגדים לבקשה. טעמי ההתנגדות של חלקם מקורם בבקשות שהגישו -

בש"א 710/06 הוגשה על ידי הרוכשים גלית ויצחק סקוברובניק ("הרוכשים סקוברובניק"), במסגרתה הם מבקשים, בעילות שונות שתפורטנה, לעיין בשנית בהחלטה מיום 26/1/03, המסמיכה את כונס הנכסים למכור את זכויות החברה לקונות, ובש"א 3550/06 היא בקשתו של הרוכש רונלד ארבס ("הרוכש ארבס") להורות על בטלותו של הסכם המכר שנחתם בינו לבין החברה טרם כינוסה, ולהורות לכונס הנכסים להשיב לו סכומים ששילם לחברה עבור רכישת הדירה.

הרקע להתנגדותם של הרוכשים תואר במספר לא מבוטל של החלטות שיפוטיות שניתנו על ידי הרכבים שונים ובערכאות שונות, ונובע מן הפער בין שהובטח להם עת הרכישה - דירת נופש בפרויקט יוקרה הכולל מתקני נופש ושירותים מסוגים שונים, לבין מה שמוצע להם כיום - דירה רגילה בבית משותף. בטענה שלא קבלו בעלות בדירה כמוסכם בחוזה בקשו הרוכשים לממש את הערבות הבנקאית שהוציא הבנק לפי חוק הבטחת השקעות, ערבות שיועדה להבטיח החזרתם של כספים ששולמו לחברה במידה וזו לא תוכל להעביר להם בעלות בדירה במוסכם בחוזי המכר. כך, במסגרת ה"פ 132/01 עתרו חלקם של הרוכשים לבית משפט זה, ובקשו להצהיר כי חוזי המכר שנחתמו בינם לבין החברה בטלים וכי הם זכאים לממש את הערבויות שנתן להם הבנק. הבנק סירב למימוש הערבויות בטענה שהרוכשים קיבלו לידיהם את הדירות שרכשו, ואפילו אם אלו שונות מן הדירות שהובטחו להם בחוזה, הם אינם זכאים לממש את הערבויות. לטענתו, חוק הבטחת השקעות נועד להגן אך ורק על זכות קניינית של רוכשי הדירות ולא על זכויותיהם החוזיות מול הקבלן. משניתנה לרוכשים זכות קניינית בדירות, נתמלאה תכליתו של החוק. בשל אי עמידתה של החברה בהתחייבויותיה בחוזה המכר יכולים הרוכשים להגיש תביעה כנגדה לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973.בפסק דינו מיום 3/9/01, קיבל השופט ש' ברלינר את עמדת הבנק ודחה את התובענה (ה"פ (חיפה) 132/01 אברהם וייס ו-15 אח' נ' סיבל נהרייה, תק-מח 2001(3), 4332).

ערעור שהוגש לבית המשפט העליון נדחה ברוב דעות (ע"א 8343/01 פרופ' ירדנה וד"ר ליאון עובדיה ו-7 אח' ואח' נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) ואח'פ"ד נח(6), 400). השופט י' טירקל סבר שיש לדחות את הערעור מטעמיו של הבנק. לדעתו, הערבות שנמסרת לרוכש דירה על פי חוק הבטחת השקעות באה להבטיח את מסירת הדירה אך לא את מכלול התחייבויותיו של הקבלן-הבונה כלפי הרוכש, ודי בהעברתה של חזקה קיניינית ואפילו היא שונה בתכלית ממה שהובטח בחוזה, כדי למנוע מימוש הערבות. השופטים א' ריבלין ו-א' חיות חלקו על עמדתו המשפטית של השופט טירקל. לגישתם, ייתכנו מקרים חריגים שבהם אי-ההתאמה בין המובטח בחוזה לבין הדירה תהא כה קיצונית עד שייקבע כי לא נמסרה לקונה חזקה בדירה כמובטח בחוזה המכר, מקרים בהם אי ההתאמה יורדת לשורש עסקת המכר. אולם, למרות הסכמתם בסוגיה העקרונית, נחלקו דעותיהם באשר ליישומה של הלכה זו על עובדות המקרה. השופט ריבלין סבר, כי אין מדובר במקרה בו אי ההתאמה מצדיקה את מימוש הערבויות שכן לעמדתו כל שנגרע מן המערערים במקרה זה הוא שירותים ומתקנים נלווים לדירות, שהן עצמן נבנו כמוסכם, ועל כן הצטרף לשופט טירקל בדחיית הערעור. השופטת חיות, לעומתו, סברה כי המרחק שבין דירות הנופש שרכשו העותרים לבין דירות המגורים שקיבלו לידיהם הוא כה רב וקיצוני עד כדי הצדקת מימוש הערבויות, ועל כן ביקשה לקבל את הערעור. בנסיבות אלו נדחה הערעור ברוב דעותיהם של השופטים טירקל וריבלין - כל אחד מטעמיו - כנגד דעתה החולקת של השופטת חיות.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ