החלטה בתיק בשא 17332/06

בתיק זה הוגשה בקשת רשות להתגונן בפני תביעת פינוי. המחלוקת בין המבקש למשיב הינה החזקת המבקש בשטח יחידה שבנה המבקש בקומת המרתף שהינו מדרון משופע, המהווה חלק מהרכוש המשותף בבניין ברח' סעדיה גאון 21, חיפה.

המשיב הוא בעל מחצית מזכויות החכירה בדירה אחת בבניין.

טענות המבקש

המבקש התגונן בפני התביעה בטענה כי מגוריו ביחידה הינה תולדה של הסכמה כוללת של בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות המשיב עצמו, בזמנו.

המבקש טוען כי הינו נהנה מזכויות של דייר מוגן כיוון שגר עם אביו ז"ל בדיור מוגן כל חייו. הטענה הינה כי האב גר בבניין, בדירה של אחת גב' גרינשפן, שבינתיים הלכה לעולמה. המבקש טען כי אביו קנה את הזכויות בדירה מגב' גרינשפן, אך לא השלים את הרישום.

המבקש טוען כי הבניה המקורית נעשתה בידי אביו ושופצה על ידי המבקש.

המבקש טוען כי תת חלקה 47 רשומה ע"ש קק"ל ולא ע"ש המשיב כפי שטוען המשיב, וכי המשיב עתר אל בימ"ש ע"מ לקבל חזקה בשטח אשר המבקש אמור לפנות ולכן התנהגותו נוגעת בחוסר תום לב.

טענות המשיב

המשיב טוען כי המבקש פלש לשטח הבית המשותף, בנה בקומת העמודים יחידת דיור, ותפס חזקה שלא כחוק, ללא היתר בניה חוקי, ואף קיבל צו הריסת מבנה עד 1.3.06 אלא אם יקבל היתר,  שבשלב זה טרם ניתן.

למבקש אין זכויות במקרקעין בבית המשותף כיוון שהוא אינו בעל דירה בבניין.

דיון

מדובר בשתי סוגיות, הראשונה, הינה זכויות המשיב כדייר מוגן ממשיך בדירת גב' גרינשפן, אין מחלוקת אמיתית בשאלה זו. טענת המבקש כי אביו רכש את הזכויות אינה נתמכת בכל מסמך בכתב, אך לא תפסל רק מסיבה זו, שבשלב זה הינה שאלה שבהוכחה בלבד, אלא גם מאחר ומדובר בטענה לא מסויימת, ולא מפורטת במידה הנדרשת מטענת תשלום שכרוכה בעסקת מקרקעין.

תלוייה בשאלה זו היא הסוגיה השנייה, זכויות דייר מוגן בבית משותף.             

האם הסכמת הדיירים בבית המשותף מספיקה כדי להקנות למבקש זכויות בנייה ברכוש המשותף?

בבואנו לענות על שאלה זו, נבחן קודם מהן הזכויות הקיימות לדייר מוגן.

במקרים שבהם יש לחוק הגנת הדייר תחולה, מתבטאת השפעתו העיקרית בכך שהוא מאפשר לשוכר להישאר במושכר לאחר תום תקופת השכירות המוסכמת חרף התנגדותו של בעל הנכס ( סעיף 19 (א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, להלן: "חוק הגנת הדייר") . החזקתו של דייר מוגן לאחר תום תקופת השכירות החוזית מיוסדת לא על חוזה אלא על חוק, ומכאן הכינויים "דייר לפי חוק", או "דייר מוגן".

"דייר" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר , הינו מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית עפ"י חוזה או מכוח חוק זה.

על מנת להיות זכאי לבניה ברכוש המשותף על הדייר להיות בעל הדירה, הבעלות מוגדרת ב חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, "בעלות" הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או הסכם.

השאלה העומדת בפנינו הינה האם דיירות לפי חוק היא זכות קניינית, ב ת.א. (שלום רמלה) 3119/04 רשות הפיתוח נ' ביטון חנה, תקדין-שלום 2007(2), 9885, 9892, נאמר כי: "הזכות לדיירות מוגנת אינה שווה לזכות הבעלות, הגם שלזכות של דייר מוגן יש מעין תכונות קנייניות, רכושיות, הניתנות להערכה בכסף, והיא זכות טובה כלפי כולי עלמא, אלא שזכות זו, בשונה מזכות הבעלות, פוקעת מכח הוראות חוק הגנת הדייר ובין השאר בהתקיים עילת פינוי". ע"א 813/03 עירית נצרת נ' ג'י.בי. טורס בע"מ, פ"ד נח(5), 664,670-671.
בהקשר זה נזכיר שזכות הדיירות המוגנת אינה זהה לבעלות במובן זה שהיא אינה מלווה את הקרקע לנצח והיא עלולה "להיפסק" (למשל, עם מות הדייר המוגן או בהתקיים עילה לפינויו (ר' סעיף 131 לחוק הגנת הדייר). הדיירות המוגנת פחותה מבעלות בכמה מובנים נוספים. הדייר המוגן אינו רוכש זכות בעלות במקרקעין, אלא רק "מכרסם" בזכות בעל המקרקעין (ר' ע"א 3505/96 שרעבי נ' קפרא, פ"ד נב(2) 419, 425; ע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר, פ"ד נב(4) 580, 598). דמי המפתח נופלים בערכם מערך הבעלות המלאה (פסק הדין שרעבי, עמ' 425). הדיירות המוגנת אינה "מקנה לדייר מעמד לגבי המושכר אלא בתוקף החיסיון מפני פינוי" (דברי השופט לנדוי ב ע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"ד לו(1) 634, 640).

ומן הכלל אל הפרט, לטענתו של המבקש כי הבניה הינה על בסיס הסכמה של בעלי הבית המשותף, כוחה יפה באם אכן היה המשיב בעל הבית אשר מוקנות לו זכויות קנייניות. במקרה שלפנינו, המבקש טוען כי הינו דייר מוגן אשר ירש את הזכויות מאביו, אך זכויות הדיירות (אף אם היו למבקש בדירת גרינשפן) אינן מקנות זכויות בעלות, ולכן המבקש אינו רשאי לבנות בחלקים המשותפים למרות הסכמת הדיירים, הרי לא ניתן לתת תוקף לדבר המנוגד לחוק.

לפנים מן הצורך נוסיף כי ביחס לטענה לגבי זכויות האב בדירת גרינשפן, הודה המבקש עצמו כי נתבע ע"י האפוטרופוס הכלל כמנהל עזבון המנוחה גרינשפן. המבקש גם הורשע בבנייה בלתי חוקית וחוייב להרוס את הבנייה בגזר דין מיום 13.11.05, שלא בוטל או עוכב, וכפי שהודה בעצמו: "לא אמרתי שיש לי זכות רשומה.לאמא שלי היתה זכות ופעם היינו רשומים בבניין. נכון להיום אין לי זכות רשומה" ( פרוטוקול מיום 21/3/07, שורות 1-2 לחקירה נגדית).