החלטה בתיק בשא 14636/06

1.         בין המשיבים לבין המבקשים קיימת מחלוקת בקשר לאופן ניהול והאחזקה של מתחם הכולל 72 יחידות דיור בשטח מלון דירות המכונה "קאנטרי קלאב ת"א" הידוע כחלקה 1 בגוש 7224 ( להלן: "הקאנטרי קלאב") אשר נוהל במקורו ע"י חברת ניהול שטיפלה בכל ענייני האחזקה ומתן שירותים מיוחדים לדיירים בקאנטרי קלאב.

טוענים המבקשים לסילוק על הסף של כתב התביעה בשל מעשה בית דין, ו/או השתק פלוגתא, ו/או השתק עילה, ו/או מניעות, ו/או חוסר סמכות עניינית וזאת לאור החלטות כב' השופטת פרוקצ'ה בבית המשפט העליון, בבר"ע 1143/04 ושל כב' השופטת ש. דותן, בע"א 3097/02 והחלטות המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב.

בכתב התביעה המתוקן עותרים המשיבים כי ינתן צו הצהרתי לפיו לכל וועד או נציגות אין כל זכות או סמכות לנהל את הקאנטרי קלאב, והמבקשים טוענים כי סוגיה זו נידונה והוכרעה החל בידי המפקחת על רישום המקרקעין ועד לבית המשפט העליון, באשר נקבע כי על הקאנטרי קלאב נשוא התביעה, חל פרק ו' 1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן:"חוק המקרקעין") ומשכך חלות עליו הוראות המתייחסות לבית משותף ולנציגות הנבחרת כדי לנהלו.

בפסק דינה של כב' השופטת ש. דותן בע"א 3097/02, קבעה כב' השופטת דותן בעמ' 10 לפסק הדין מול השורות 23-22, כהי לישנא:

"לפיכך אין הסכם הניהול גובר על הוראות החוק וטענתו של המערער כי יש להעדיף את חוזה הניהול, אינה יכולה להתקבל".

על פסק דין זה הוגש ערעור ובבר"ע 1143/04 קבעה כב' השופטת פרוקצ'ה בדחותה את הבר"ע כדלקמן:

"מעבר לנדרש, יצויין כי הערכאות הקודמות צדקו במסקנתן כי הקביעה אכן נתונה לסמכותה של המפקחת על המקרקעין מכוח החוק, בהיות הבניין "בית" עליו חל פרק ו' 1 לחוק, ובהתחשב בנושא התביעה ובסעד המבוקש".

משכך, טוענים המבקשים כי אין לדון בסעדים הנטענים בסעיפים 60 א', 60 ב' ו-60 י' לכתב התביעה המתוקן, בהם נטען כי חל על הצדדים כביכול "משטר חוזי" המונע מהנציגות לנהל את ענייני המתחם.

משכך טוענים המבקשים, כי יש לדחות את חלק התובענה הסותר קביעה זו וזאת בהתאם לתקנה 101 (א) (1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

המבקשים טוענים כי משנקבע כי הקאנטרי קלאב ינוהל ע"י נציגות נבחרת, כאמור בסעיף 65 לחוק המקרקעין, הרי כל טענות המשיבים בדבר זכותם החוזית שהמתחם ינוהל ע"י חברת ניהול, לא יכולה לעמוד ודינן סילוק על הסף מאחר והן הוכרעו ע"י הערכאות השונות.

בנוסף, נטען כי ביום 27.2.06 ניתן פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתיק ת/179/02, לפיו נקבעו קביעות עובדתיות המשתיקות את המשיבים ושוב נקבע כי הבית הינו בית משותף כמשמעו בחוק המקרקעין והואיל והבית טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, בהתאם להוראות סעיף 77 ג' לפרק ו' 1 לחוק המקרקעין, הבית מתנהל בהתאם להוראות התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, והוראות חוק המקרקעין גוברות על חוזה המכר והסכם הניהול עם חברת הניהול ופועל יוצא מכך שהסבת הזכויות מחברת הניהול לנציגות הבית הינה כדין.

משכך רשאים הדיירים בקאנטרי קלאב לבחור ולמנות נציגות בית משותף כפי שעשו בפועל, ולכן הסעד המבוקש בסעיף 60 י' לכתב התבעיה המתוקן, דינו להדחות.

בפסק דינה של המפקחת נקבע כי חברי הנציגות נבחרו כדין באסיפות כלליות, ע"י רוב בעלי הזכויות בבניין וכי נדחו הטענות לפיהן שולמו שלא כדין שכר לחברי הנציגות, שכר דירה עבור שימוש בחדר בדירת יו"ר הנציגות והחזר הוצאות חשמל וטלפון ושכר לנותני שירות לנצינות, כגון רו"ח וגנן. המפקחת קבעה גם כי שוכנעה כי היה חיוני להתקין שערים חשמליים למניעת כניסה לבית למי שאינו הבעלים ו/או מחזיק מטעם הבעלים בדירה בבניין, וכי היה חיוני להתקין מצלמות כדי למנוע מטיפוסים מפוקפקים להכנס למתחם במיוחד באזור הקאונטרי קלאב שהוא  אזור תל ברוך בתל אביב.

בסעיף 60 ו' לכתב התביעה המתוקן, במסגרת הסעדים המבוקשים, נתבקש ביהמ"ש לחייב את המבקשת 1 להסיר את המצלמה המשקפת ומצלמת כל מי שנכנס. מצלמה זו הותקנה ע"י נציגות הבית המשותף, ואם יש מקום לסעד האמור, טוענים המבקשים כי יש להפנותו כלפי נציגות הבית המשותף והסמכות העניינית לדיון בסוגיה מוקנית למפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב.

בסעיף 60 ו' ו-60 ח' עותרים המשיבים למתן צו המחייב את המבקשת למסור לב"כ המשיבים עותק ההסכם עם מועדון הספורט ועותק כל חוזה שהתיימרו המבקשים לעשות.

המבקשים טוענים כי גם סעדים אלה למעשה מופנים כלפי הנציגות ואין יריבות בין יתר המבקשים למשיבים.

ביום 25.6.06 ניתן פסק דין נוסף ע"י המפקחת על רישום המקרקעין בתביעה של נציגות הבית נגד המשיבים 8-7, ובפסק הדין קובעת המפקחת כי אותם משיבים הצהירו כי הם מקבלים את כל הקביעות העובדתיות שנקבעו ע"י המפקחת בפסק הדין שניתן בתיק 179/02/ת ומשכך הם מנועים מלטעון עובדות הפוכות בשל השתק פלוגתא.

המבקשים מביאים עותק מכתבה של המשיבה 1, הגב' שושנה ביגמן, לפיו שילמה היא את חובה לוועד הבית ולכן מבקשת היא להוציא עצמה מרשימת התובעים, וכך גם ביקש המשיב 9.

2.         המשיבים טוענים כי בקשה זהה הוגשה בבית משפט השלום בת.א. 27527/05 ושם קבעה כב' השופטת ר. ניב בהחלטתה, כי התביעה מושתתת על עילות חוזיות, עוולות נזקיות של גרם הפרת חוזה, הסגת גבול, מטרד ליחיד, גזל והפרת חובה חקוקה ועילה של עשיית עושר ולא במשפט ועילות אלה אינן חופפות לעילות אשר נדונו בהליכים הקודמים שבין הצדדים ומשכך אין לדחות על הסף את התביעה.