החלטה בתיק בש"א 7680/07

1.       לפני בקשה להורות על ביטול עיקול שהוטל לבקשת המבקשת על זכויות המשיבים בהתאם להחלטת כב' הרשם ברוך מיום 17.4.07 בתיק בש"א 9845/07.

2. תמציתו של הסכסוך נשוא הבקשה הינו התקשרות בין הצדדים לפיה השכירה המבקשת (להלן: "הליגה") נכס בבעלותה המצוי ברח' עמרם גאון 6 בבני ברק (להלן: "הנכס"), למשיבה 1 (להלן: "שיר"), למשך 10 שנים בהתאם להסכם שכירות מיום 19.8.97 (להלן: "ההסכם").

3. הליגה הינה עמותה העוסקת באבחון וטיפול מחלות ריאה ובכללן שחפת והיא עוסקת אף בפעולות מחקריות בעניין. בבעלות הליגה נמצא הנכס שהינו מגרש ועליו מבנה המשמש שנים רבות כבית אבות. שיר הינה חברה אשר 90% ממניותיה והשליטה בה נמצאים בידי המשיב 2 (להלן: "תורג'מן") אשר ערב להתחייבות שיר בהסכם כלפי הליגה. שיר מפעילה בנכס בית אבות (להלן: "בית האבות") ובהתאם לתנאים שבהסכם.

4. לעמדת הליגה, הפסיקה שיר לשלם את דמי השכירות המוסכמים וזאת במשך תקופה העולה על שנה שקדמה להגשת התובענה, חרף התראות עד כדי שלא נותרה בידה הברירה אלא להגיש את התביעה נשוא בקשת העיקול, במסגרתה עתרה לחייב את שיר בתשלום דמי השכירות המגיעים לה שסכומם ליום הגשת התביעה כולל ריביות מגיע לסך 4,189,889 ש"ח.

5. המשיבים טוענים כי ההתקשרות הייתה מבוססת על הסכמה לפיה תרקם עסקה משותפת לפיה תקבל שיר זכויות בקרקע נשוא הנכס עליה יבנה על ידה פרויקט חדש וגדול בצד בית האבות הקיים, כאשר לכל צד יהיו מחצית הזכויות בפרויקט (להלן: "הפרויקט המשותף"). מוסיפה שיר וטוענת כי בהסתמך על ההסכמה האמורה השקיעה ומימנה במשך השנים מיליוני שקלים לשם תיקון והשבחת הנכס וקידום הפרויקט המשותף. לגירסתה, רק בתחילת 2006 נודע לה כי הליגה החליטה עוד במחצית הראשונה של שנת 2005 לסגת מההסכמות בדבר הפרויקט המשותף, ללא סיבה עניינית ומכל מקום מטעמים שאינם קשורים בשיר. בהמשך שלחה שיר לליגה הודעות קיזוז בסך העולה על 6 מיליון ש"ח בקשר עם נזקים והוצאות שנגרמו לה בגלל התנהגות הליגה. לעמדת המשיבים, הודעות הקיזוז שומטות את הבסיס הלכאורי הדרוש להטלת העיקול הזמני.

6. יצויין כי במהלך תקופת השכירות התקשרו הצדדים ביניהם בשני מסמכים הרלבנטיים לבקשה. האחד זיכרון דברים מיום 7.9.2000 (להלן: "זיכרון הדברים") שענינו אפשרות הקמת בית אבות/דיור מוגן בחלק אחר של המגרש בו מצוי המבנה הקיים של בית האבות תוך מתן אופציה לשיר להשתתף בפרויקט בכפוף לתנאים שנקבעו בזיכרון הדברים. השני, הסכם עקרונות מיום 16.3.05 (להלן: "הסכם העקרונות") לפיו ייסדו הצדדים חברה משותפת שתקים על הנכס פרויקט של בית אבות אשר מניותיה יחולקו בשווה ביניהם. שיר תשקיע סך העולה על 6 מיליון דולר בהקמת הפרויקט לאחר שתציג יכולת כספית לתשלום הסך האמור, טרם חתימת החוזה.

7. בין לבין הגישה הליגה תביעת פינוי נגד שיר לבית משפט השלום בהרצליה (ת.א.  112603/07). לאחר הגשת התביעה הגיעו הצדדים לידי הסדר לפיו שיר תפנה את בית האבות מהנכס ותמסור בו את החזקה לידי הליגה ביום 1.12.07 תוך מנגנון מוסכם של הפקדת דמי שכירות חודשי בנאמנות, בסך של 180,000 ש"ח לחודש.

8. מהודעת המחזיקים אצלם הוטל העיקול הזמני עולה כי עוקל סך של כ- 290,000 ש"ח בלבד כאשר הסתבר ששיר נמנעה מלבקש ממשרד הבריאות את הכספים המגיעים לה על מנת למנוע עיקולם. השאלה לצורך ההכרעה בבקשה הינה האם עמדה הליגה במבחנים להטלת צו עיקול זמני.

9. ההלכה הפסוקה מורה כי לשם הטלת עיקול זמני על המבקש להוכיח קיומן של ראיות מהימנות לכאורה בעילת התביעה כקבוע בתקנות 363 ו- 374 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 (להלן: " התקנות") וההלכה הפסוקה. בנוסף על בית המשפט לבחון קיום חשש סביר שאי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין כאשר לעניין זה יש לתת את הדעת לנזק שיגרם למבקש אם לא ינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב ולמבחן המידתיות (רע"א 5242/95 סיגנל שירותי אלקטרוניקה נ' דנבאר בע"מ, תק' על' 95(3), 787, בעמ' 786). בצד כל אלה שיקולי יושר כניקיון כפיים ותום לב.

קיום ראיות

10. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים כעולה מכתבי הטענות לרבות הסיכומים                 וחקירות המצהירים הגעתי לכלל מסקנה כי הליגה עומדת בנטל הנדרש ממנה לשם הטלת עיקול זמני על זכויות המשיבים מבחינה תשתית ראייתית מהימנה לכאורה בעילת התביעה.

11. אין חולק כי שיר לא שילמה את דמי השכירות כמתחייב על פי הסכם השכירות. גם אם קיימת מחלוקת על חלק מגובה הסכום הנתבע אזי שעה שצד שאינו משלם את דמי השכירות לפי הסכם, יש בכך משום ראיה במידה הנדרשת לעניין העיקול הזמני.

לפיכך יש לבחון האם הקיזוז לו טוענת שיר מאיין את התשתית הראייתית האמורה, מבחינת "הודאה והדחה".

בבחינת הראיות שהוצגו לבית המשפט לצורך השלב הזמני בו אנו מצויים, לא השתכנעתי כי יש בהודעת הקיזוז כדי לשמוט את הקרקע תחת צו העיקול הזמני שניתן; הנזקים להם טוענים המבקשים בכתבי הטענות מטעמם כמו גם בהודעות הקיזוז אינם נובעים מהסתמכות על הפרויקט המשותף, כאשר קיים ספק בהסכמה הנטענת לפרויקט המשותף ומכל מקום לא כל הכספים הנטענים הוצאו לצורך הפרויקט המשותף גם אם הייתה הסכמה בעניין וזאת בצד טעמים נוספים כפי שיפורט בהמשך ההחלטה.

12. בניגוד לטענת המשיבים, אין כל ראיה לפיה הייתה הסכמה מראש בין הצדדים, ערב ההתקשרות בהסכם להליכה לפרויקט משותף, ובמיוחד כי זו הוותה את הבסיס להתקשרות שבין הצדדים. אמנם המצהיר מטעם המשיבים, מר טל תורג'מן אחיו של מר תורג'מן, כך הצהיר והעיד, אך אין לגירסתו כל תימוכין בהסכם השכירות. גם לפשר סעיף זה העומד תחת גירסת שיר לא היה למצהיר מענה (עמ' 11 שורה 4). לא כל שכן נאמר סעיף 12.3 להסכם השכירות כי היחסים בין הצדדים הם אלה הקבועים בהסכם השכירות וכל מצג ו/או התחייבות ו/או הבטחה שאינם מופיעים בהסכם אין בהם כדי להטיל כל מחוייבות או חבות של צד כלפי משנהו. אציין כי למצהיר גם לא היה הסבר שישכנע את בית המשפט (כאמור בעמ' 10 שורות 18-15) בגירסתו. חזקה על המשיבים שאם הייתה הסכמה לפרויקט משותף הדבר היה מוצא ביטוי במסמכי ההתקשרות, במיוחד נכון הדבר שעה שהמצהיר הינו עורך דין והיה עורך דין פעיל עת עריכת ההסכם ומצופה שהדבר היה מוצא התייחסות בהסכם ומכל מקום לא הייתה נקבעת תנייה מפורשת אחרת. מעל ומעבר, בדוחות הכספיים של שיר שהוצגו לפני בית המשפט מש/1, אין כל ביטוי לטענה בדבר השותפות. גם אם סברו הצדדים ובמיוחד שיר כי ירקם פרויקט משותף, הוא לא הווה את המניע להתקשרות בהסכם השכירות וחובתה לשלם את דמי השכירות המגיעים הימנה.

לא התעלמתי ממכתב שהוצג בעניין למר גרוסמן מהעת הרלבנטית אך אין בו כשלעצמו כדי לשנות מהמסקנה, שכן המכתב מאוחר להתקשרות בהסכם השכירות.

גם לא ראיתי בזיכרון הדברים ובהמשך במסמך העקרונות כדי לבסס את עמדת המשיבים, כפי שאפרט בהמשך ההחלטה.

מעבר לדרוש, אף אם הווה הפרויקט המשותף את המניע מבחינת הצדדים ובמיוחד שיר להתקשרות בהסכם השכירות, לא היה בכך להביא לידי מסקנה שאין ראיות לכאורה לעניין העיקול.

13. אמנם, הצדדים התקשרו ביניהם במהלך תקופת השכירות בזיכרון הדברים כמו גם במסמך עקרונות בקשר לפרוייקט משותף, אך אין באלה כדי לשמוט את הקרקע תחת הבקשה. זיכרון הדברים בוטל באופן מפורש בסעיף 2 למסמך העקרונות ולפיכך אין בו כדי לחייב. מסמך העקרונות היה מותלה בתנאים שונים ובכללם הצגת יכולת כלכלית של שיר ובחתימת חוזה מפורט בעניין. התנאים המתלים לא התקיימו וחוזה לא נכרת בין הצדדים במיוחד שעסקנין במכר במקרקעין הדורש מסמך בכתב לפי הוראות חוק המקרקעין התשכ"ט -1969. הואיל ולא נכרת חוזה כנדרש על פי סעיף 17 למסמך העקרונות אין לפנינו אלא קווי יסוד בלבד וכאמור בסעיף 16 למסמך העקרונות שצוין בו במפורש שאינו מקנה כל זכות במקרקעין. למותר לציין, כי התנאי מתלה לא נחתם חוזה בהמשך למסמך העקרונות.

לא ראיתי צורך להכריע בשאלת עמידתה של שיר בהמצאת אסמכתא ליכולת כלכלית שלה בסך 6 מיליון דולר כנדרש בסעיף 15 למסמך העקרונות. נתתי דעתי מחד גיסא למכתבו של רו"ח רפופורט מיום 20.11.06 המציין כי יש למר תורג'מן יכולת כספית ניכרת ביחד עם קבוצת חברות וגופים עימם הוא קשור אך מאידך גיסא ספק אם במכתב זה לבדו יש כדי להוות די לשם הוכחת היכולת הכלכלית אליה כיוונו הצדדים במסמך העקרונות שכן אין המדובר במכתב בנקאי או של גורם פיננסי חיצוני אלא של רו"ח הנותן שירותים למשיבים ומשקלו מופחת. להסרת ספק, אין בהכרעתי כדי לקבוע ממצאים מוחלטים בשאלת עמידת שיר בתנאי מסמך העקרונות וההפרות המייחסת לליגה, ועניינם של אלה יוכרע במסגרת הראיות.