1. החלטה זו מתייחסת לשאלה שהצבתי מיוזמתי, בדבר סמכותו העניינית של בית המשפט לדון בתביעת התובעת.
2. סמכותו העניינית של בית המשפט מוכרעת על פי הסעד לו עותר התובע בכתב תביעתו, ובתביעתה עותרת התובעת שלפני לכך שיוצהר כי היא בעלים של מקרקעין בשטח 170 מ"ר, במקרקעין הידועים כחלקה 11 בגוש 12988 אשר בישוב טמרה.
לטענת התובעת, מקרקעין אלה נרכשו על ידה מאת הנתבע מס' 2 תמורת סכום השווה ל- 65,000 דולר, וזאת לאחר שהנתבע מס' 2 הצהיר בפניה, כי הוא הבעלים היחיד של המקרקעין והמחזיק היחיד בהם, וכי לאיש מלבדו אין זכות במקרקעין אלה.
3. שאלת הסמכות העניינית מתעוררת, משום שהמקרקעין אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, מאחר והם מהווים חלק מ"השטח הבנוי" בישוב טמרה. למעשה, אף החוזה שנכרת בין הצדדים, נפתח במשפט הבא:
"הואיל והמוכר מצהיר כי הינו הבעלים הרשומים בספרי מס רכוש והמחזיק הבלעדי של קרקע בשטח 170 מ"ר הנמצאת ב"אלחארה אלפוקה" והידועה כחלקה 11 בגוש 12988 שטח בנוי טמרה לפי רישום מס רכוש ..."
4. תביעת התובעת לסעד הצהרתי, מקורה בכך שהנתבע מס' 1 כופר בזכויותיו של אחיו, הנתבע מס' 2, למכור זכויות במקרקעין לתובעת, ועל כן החל הנתבע מס' 1 לבצע עבודו שונות במקרקעין.
5. כיוון שהמקרקעין אינם רשומים בספרי המקרקעין, אלא בספרי מס רכוש בלבד, וממילא זכויותיו של הנתבע מס' 2 אינן רשומות, הרי ברור כי הנתבע מס' 2 לא מכר לתובעת זכויות בעלות במקרקעין, כי אם זכויות חוזיות בלבד, אשר לכל היותר הן זכות לקבל זכות במקרקעין, אם וכאשר המקרקעין ירשמו בספרי המקרקעין.
6. לטענת התובעת, הסמכות העניינית נתונה לבית משפט זה. לטענתה, התביעה איננה עוסקת בהחזקה, שימוש או חלוקת מקרקעין, אלא יש לראות בה "תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין", הנתונה לסמכותו של בית המשפט המחוזי, בהתאם להוראות סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד - 1984 (
להלן: "החוק"). זאת ועוד, מטרת התביעה הנה הצהרה על זכות הבעלות של התובעת בקרקע, וזאת על מנת לרשום, בסופו של יום, את זכויותיה בספרי המקרקעין. לפיכך, לטענת ב"כ התובעת, יש לראות בתביעה תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין, שכן עסקינן בזכות בעלות במקרקעין, הגם שאינם רשומים.
מנגד טוען הנתבע 2 כי התביעה אינה תביעה הנוגעת למקרקעין, ומאחר וסכום התביעה אינו עולה על 2.5 מיליון ש"ח, נתונה הסמכות העניינית לבית משפט השלום. לפיכך מבקש ב"כ הנמתבע מס' 2 לדחות את התביעה כנגדו על הסף.
7. על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, תנאי בסיסי לעריכת עסקה במקרקעין הנו רישומה. עסקה שלא נסתיימה ברישום, "רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה". עסקה כזו, שלא נסתיימה ברישום, אינה מקנה זכות קניינית, אלא זכות חוזית. בהעדר רישום מועברת זכות חוזית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד, לכשירשם הנכס במרשם המקרקעין, וכך נקבע, למשל, בע"א 6529/96
טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח', פ"ד נ"ג(2), 218 בעמ' 230 (מפי כב' השופט י' טירקל):
"לסיכום פרק זה: לאור המצב החוקי הקיים אין לסטות מהכלל, לפיו זכות קניינית בנכס מקרקעין נרכשת רק עם רישומה במרשם המקרקעין. אם הרישום אינו אפשרי, לא יכולה להירכש זכות קניינית, וזאת על אף רישום הזכות במרשם אחר כלשהו - לרבות המרשם המתנהל בספרי המינהל, שאמינותו רבה - ועל אף קבלת החזקה בנכס. כל שנרכש הוא זכות חוזית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד, לכשיתאפשר רישום הנכס והזכויות בו במרשם המקרקעין. כך היה גם בעניננו."
8. הזכויות שרכשה התובעת מאת הנתבע מס' 2 היו אפוא זכויות חוזיות בלבד, ודינן כדין זכויות במטלטלין. תביעות לסעד הצהרתי, הנוגעות לזכויות מסוג שכזה, דינן להתברר על פי שוויין, במקרה שלפני טוענת התובעת כי רכשה את הזכויות תמורת הסך 65,000 דולר, ועל כן הסמכות לדון בתביעה מסורה לבית משפט השלום.
ב"כ המלומד של התובעת טען כי התביעה מסורה לסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי משום שמדובר "בתביעה אחרת הנוגעת למקרקעין", ואולם אין אני מקבל טענה זו. שאלה דומה עמדה בפני בית המשפט העליון ברע"א 7868/95
יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח משה קובלר ואח', פורסם ב"דינים ועוד ...", וכך נקבע (מפי כב' השופט ת' אור):
"במצב הדברים הנוכחי, הדיון בסעד ההצהרתי המבוקש אין פירושו הכרעה בזכויות קניניות. כל עוד לא חולק שטח המריבה למגרשים בספרי רשם המקרקעין, אין התובעים יכולים להחשב כבעלים של מגרשים מסוימים באותו שטח. ממילא, בשלב זה, יכול בית המשפט לדון ולהכריע אך ורק בשאלת זכויותיהם החוזיות של התובעים כנגד החברה.
כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין התובעים לחברה, ולא לאישור "זכויות במקרקעין" כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" כמובנם בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד - 1984, ואין מניעה עקרונית כי בית משפט שלום ידון בה. מאחר ומוסכם על הצדדים כי שווי הזכויות שבמחלוקת במועד הגשת התביעה היה בתחום סמכותו של בית המשפט השלום, צודקת החברה בטענתה כי יש להורות על העברת הדיון."
9. לסיכום הדברים האמורים לעיל, עניינה של התביעה בזכות חוזית גרידא שהמבקש טוענת כי רכשה מאת הנתבע מס' 2, ומכיוון שסכום הזכות קטן מ- 2.5 מיליון ש"ח, הסמכות העניינית לדון בתביעת התובעת נתונה לבית משפט השלום בקריות.
10.
אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:
(א) הנני קובע כי בית המשפט המוסמך לדון בתביעה הוא בית משפט השלום, ולפיכך הנני מורה להעביר התביעה לדיון בבית משפט השלום קריות.
(ב) אין צו להוצאות.