החלטה בתיק א 27527/05

1.      לפני בקשה לדחיית תביעה על הסף מחמת מעשה בית דין, מניעות והשתק, ולמחיקתה על הסף מחמת העדר יריבות ואי צירוף נציגות הבית המשותף כנתבעת נוספת בתביעה.

תמצית העובדות

2.      המשיבים הינם בעלי זכויות חכירה לדורות במלון דירות שנבנה במתחם אשר הוקם ברחוב יוניצמן בתל-אביב, בסמוך לקאנטרי קלאב גלילות.

3.      המבקשים, בני משפחה אחת, הינם בעלי זכויות בשתי דירות במלון הדירות.

4.      חוזה הרכישה של הדירות מורכב משני חלקים: האחד, עוסק באשכול הזכויות הקנייניות והחוזיות שהועברו לרוכשי זכויות החכירה ביחידות הדיור במלון ובשטחים הציבוריים (להלן: " חוזה הרכישה"); השני, עניינו זכויות וחובות בקשר לניהול המלון והמתחם כולו (להלן: " הסכם הניהול"). הסכם הניהול עומד בפני עצמו כחוזה בין רוכש הזכויות בדירה לבין חברת פרוספריטי בע"מ (להלן: " חברת הניהול") ובה בעת מהווה חלק בלתי נפרד מחוזה הרכישה.

5.      כשנוכחו בעלי הדירות, כי חברת הניהול אינה עומדת בהתחייבויותיה על-פי הסכם הניהול, החלו בפעילות להחלפתה בחברת ניהול מקצועית וטובה יותר.

6.      בשנת 1999 עברו הניהול ותחזוקת הבית לידי "ועד בעלי דירות בקאונטרי קלאב תל-אביב", אשר הוקם על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות, ובראשו עמדה המבקשת 1.

7.      המשיבים טוענים, כי המבקשת 1, בסיוע יתר המבקשים, השתלטה על ניהול מלון הדירות שלא כדין, מסבה למשיבים נזקים כבדים ונוטלת מכספי בעלי הדירות או על חשבונם לכיסה הפרטי, הכנסות בסדר גודל של מאות אלפי שקלים לשנה.

8.      לפי טענתם של המשיבים, עומדת להם, מכוח חוזי הרכישה של דירתם, זכות קנויה שניהול מלון הדירות יהיה בידי חברת ניהול מקצועית וחיצונית ולא בידי בעל דירה או קבוצה של בעלי דירות כאלה ואחרים. לפיכך, מבוקש למנוע מהמבקשים את המשך שליטתם במלון הדירות ולהשיב למשיבים את זכויותיהם שנרמסו (כלשונם). לדידם של המשיבים, באופן זה יושב ההסדר החוזי על כנו, בין היתר, על-ידי העברת ניהול מלון הדירות לידי חברת ניהול מקצועית.

9.      מכאן התביעה שלפני, למתן חשבונות, צו עשה וסעד הצהרתי. במסגרת זו עותרים המשיבים להורות למבקשים ליתן דוחות כספיים לגבי כל הוצאות והכנסות שהמבקשת 1 היתה מעורבת בקבלתם או בהוצאתם, בקשר עם ניהול המתחם. בהתאם, מבוקש לחייב את המבקשים להשיב למשיבים את חלקם בכספים שהמבקשת 1 נטלה מקופת בעלי הדירות. כן עותרים המשיבים ליתן צו לסילוק היד של המבקשים מהחצר הפרטית שעשו שלא כדין על חשבון השטחים הציבוריים, וליתן צווים המצהירים שלמבקשת 1 אין זכות או סמכות לשלם או לקבל חלק מכספי בעלי הדירות ולגרום כי המים והשתילים המשולמים והנקנים מכספי בעלי הדירות ינוצלו לצורכי "החצר הפרטית" הנ"ל.

טענות הצדדים

10. המבקשים טוענים, כי הסוגיה הנוגעת לניהול המתחם על-ידי ועד או נציגות, ובכלל זאת טענות המשיבים בדבר זכותם כביכול שהמתחם ינוהל על-ידי חברת ניהול ולא על-ידי נציגות הבית המשותף, נדונה והוכרעה בהחלטות חלוטות של בית המשפט העליון, בית המשפט המחוזי והמפקחת על בתים משותפים, במסגרת הליכים משפטיים שהתקיימו בפניהם בענין נציגות הבית המשותף.

    לטענת המשיבים, ערכאות אלו קבעו, כי על המתחם חל פרק ו'1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ומשכך, חלות עליו הוראות החוק המתייחסות לבית משותף ולנציגות הנבחרת כדי לנהלו והדיירים במתחם רשאים לבחור ולמנות לעצמם נציגות בית משותף, כפי שעשו במקרה דנן.

    אשר על כן, עותרים המבקשים למחיקת כל הסעיפים בכתב התביעה בהם נטען, כי חל על המתחם כביכול "משטר חוזי" המונע מהנציגות לנהל את ענייני המתחם, וכן למחיקת טענות נוספות, כמפורט בסעיף 6 לבקשה, ולא רק הסעדים הנתבעים כפועל יוצא מהן.

11. טענה נוספת, אשר נטענה בפתח הבקשה ולא זכתה להתייחסות מפורטת בגוף הבקשה, הינה, כי המבקשים אינם בעלי הדין הנכונים בכל הנוגע לחלק מעילות התביעה והסעדים, מאחר ופעלו כנציג, וכן שהנציגות לא צורפה כנתבעת נוספת בתביעה.
12. המבקשים מוסיפים וטוענים, כי עיקר טענותיהם של המשיבים, הן בתביעתם והן בתגובתם, הוכרעו בפסק הדין שניתן לאחרונה (ביום 27.2.2006) על-ידי המפקחת על בתים משותפים מיום 27.2.2006, ואף התבררו כשקריות. לטענתם, נפסק שם, כי חברי הנציגות נבחרו כדין ונקבעו ממצאים, בין היתר, באשר לחוקיות תשלום שכר הנציגות והחזרי הוצאות שונים, חיוניות התקנת שערים אלקטרוניים ומצלמות במתחם, אפשרות לעיון בספרי הנציגות על-ידי המשיב 6 או נציגים מטעמו ואי העלמת מידע מפניו. עוד נטען על-ידי המבקשים, כי התביעה הוגשה אך בניסיון להימנע מתשלום חובם של המשיבים לנציגות הבית המשותף, וראיה לכך רצונם של חלק מהמשיבים למחוק עצמם מרשימת המשיבים בהליך הנוכחי, לאחר שהסדירו חובם לועד הבית.
13. המשיבים טוענים, כי ההחלטות עליהן מנסים המבקשים להסתמך הינם הליכים שנקט גוף המכונה "נציגות הבית המשותף ברחוב יוניצמן 2 תל-אביב" נגד המשיב 6 (מר דוד ישראלי), ואין מחלוקת, כי שאר המשיבים כלל לא היו צד לאותו הליך וכך גם המבקשים. מה עוד, שאין בהחלטות שניתנו כדי להשליך או להשפיע על התביעה הנוכחית.
14. המשיבים אף דוחים את טענת המבקשים בדבר העדר יריבות ואי צירוף ה"נציגות" כנתבעת, הואיל ולשיטתם, מעבר לטענות המבססות עילת תביעה כנגד המבקשים עצמם, ניתן לדון בעניין מסוים אפילו לא צורפו כל בעלי הדין  לתקנות סדר הדין האזרחי.

דיון

15. לאחר עיון בכתב התביעה, בבקשה ובתגובות, על נספחיהם, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הבקשה להידחות ולו אף מן הטעם שלא על מנת לסלק את התביעה פוצל הדיון והועבר בחלקו לבית משפט זה.