החלטה בתיק א 1723/02

1.         התובעים הגישו תביעה לפסק דין הצהרתי לעניין רישום זכויות הבעלות שלהם בחלקות שנוצרו לאחר תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים שיזמה בשנת 1982 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה רע / 1 / 268 .

טענת התובעים הינה כי רישום החלקות על שם התובעים והנתבעים הינו בטעות, באשר לא נשמרו הזכויות של התובעים והנתבעים כפי שהיו בחלקה המקורית - חלקה 70 בגוש 6587, והרישום שנעשה בעקבות תוכנית בניין עיר חדשה, מקפח את התובעים לעומת הנתבעת 1 שבאה כיורשת  של המנוח -  מאעס (מואס) יעקב, שהיה בעלים משותף עימם בחלקה 70.

יש לציין כי ביום 1.5.90 נחתם על ידי כל בעלי חלקה 70 התובעים והנתבעים תצהיר המהווה הסכם שיתוף המאשרר את הסכם השיתוף הקודם שהיה בין הצדדים מיום 6.4.75 ומחלק את החלקה בפועל, בין הבעלים.

התובעים טוענים כי בשנת 1999 יזמה הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, תכנית הידועה בשם תכנית מתאר רע/ 2009 ובהתאם לתכנית זו השתנו זכויות הבניה לכל אחד מהצדדים בתובענה, שלא כפי שהיו בחלקה המקורית.

התובעים טוענים כי הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ורשמת המקרקעין בפתח תקוה, רשמו את זכויות הבעלות בצורה הפוגעת בתובעים לעומת הנתבעת 1, ולכן מבקשים התובעים לתקן את חוסר האיזון בין הנתבע 1 לבין יתר הבעלים בחלקה 70 המקורית, על מנת למנוע עיוות חמור בין הצדדים, באשר לטענתם הרישום שנעשה בעת הפרצלציה, שלא לפי שיעורי הזכויות המקוריים, נוגד הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (סעיף 122 לחוק) (להלן: "חוק התכנון והבניה") וגורם לעשיית עושר ולא במשפט של הנתבע 1 כלפי יתר הבעלים המקוריים.

2.         הנתבעת 1 טענה כי יש לסלק על הסף את התביעה מאחר ורישום הזכויות וחלוקת השיתוף נעשו בהסכמה על ידי כל הבעלים של חלקה 70 ובהתאם להסכם השיתוף חולקו זכויות הבעלות בחלקה 70 ונוצרו חלקות 292, 293 ו- 278 שמקורן בחלקה 70, וכי לא נפל פגם כלשהו בהליכי הרישום של המקרקעין, באשר הם תואמים את תכנית רע / 268 / 1 .

לטענת הנתבעת 1 לכל היותר בעת עריכת טבלת האיזון עבור תכנית רע / 2009 בשנת 1999 לא היה ער השמאי לאופן שבו היו אמורות הזכויות להירשם מלכתחילה, ועל רקע זה קופחו, כביכול, זכויות התובעים על פי טבלת האיזון (סע' 6.ד-ו) וכך גם עולה מסעי' 13, 14ו - 22 לכתב התביעה.

יש לציין כי תכנית רע / 2009 הינה תכנית בהכנה ונעדרת כל מעמד סטטוטורי.

לכן, טוענת הנתבעת 1 כי על אף שהתובעים בכתב תביעתם מנסים ליצור רושם כאילו מדובר בתכנית בנין עיר שעברה כבר את כל שלבי האישור, לא כך הם פני הדברים.

עם הפקדתה של התכנית, הרי שלפי סע' 100 לחוק התכנון והבניה כל מי שרואה עצמו נפגע על ידי תכנית מתאר מחוזית, מקומית או מפורטת, יכול להגיש להן התנגדות, אולם לא ניתן לבסס תביעה על הוראות תכנית הנמצאת בשלב הכנה ולכן התביעה מוקדמת ויש לפעול במועד המתאים לפי הפרוצדורה הקבועה בחוק התכנון והבניה.

לענין זה יש להביא את דבריו של ב"כ התובעים בביהמ"ש ביום 1.2.04 כלשונם:

"המחלוקת בין הצדדים נובעת מתכנית בנין עיר חדשה החלה על המקרקעין נשוא התובענה. התברר כי בטבלת האיזון המהווה חלק בלתי נפרד מתכנית בניין העיר האמורה חלו טעויות והן שגרמו למחלוקת נשוא התובענה. הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה הודיעה לח"מ כי הענין הועבר לשמאי המקרקעין שערך את טבלת האיזון וכי ממתינים לסיום בדיקתו והכנת הטבלה החדשה... עם השלמת ההליכים ואישור הטבלה החדשה יתברר אם תובענה זו באה על פתרונה אם לאו".

למעשה טענתם של התובעים הינה בדבר קיפוח בזכויות בניה על פי תכנית בנין עיר שבהכנה, ולא לתקן רישום קנייני, באשר לא הונחה בפני ביהמ"ש תשתית עובדתית המבססת פגמים בהליכי הרישום בספרי המקרקעין.

טענה נוספת בפי הנתבעת 1 הינה כי מדובר במקרקעין מוסדרים ועל התובעים היה לפעול ולהביא בפני ביהמ"ש תשתית ראייתית המצביעה על קיום רישום שהושג במרמה, טעות סופר, השמטה וכדומה כאמור בסעיפים 93 - 97 לפקודת הסדר זכויות המקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.

הנתבעת 1 טוענת כי נספח ו' לכתב התביעה הינו תצהיר שנערך ביום 1.5.90 על ידי כל הבעלים המשותפים לחלקה 70 בגוש 6587 ולא הובאה בפני ביהמ"ש כל ראיה כי רישום המקרקעין שנעשה בעקבות תכנית רע / 1 / 268 אינו תואם את התצהיר שהינו הסכם השיתוף.

טענה חלופית בפי הנתבעת 1 כי יש לצרף את הועדה המקומית ואת רשמת המקרקעין כבעלי דין.

3.         התובעים בתשובתם לבקשה לסילוק על הסף מודים כי רישום הזכויות בחלקות 278, 292 ו- 293 נעשה באופן שחלקו היחסי של כל אחד מהבעלים המקוריים של חלקה 70 נשמר.

תכנית רע / 2009 קבעה זכויות בניה נדיבות בחלקה 292 ו- 292, השייכות לנתבעת 1 וזכויות בניה מצומצמות בחלקה 278 השיכות לתובעים ולנתבעת 2 ומודים התובעים כי תכנית זו טרם קיבלה תוקף.

התובעים טוענים כי הועדה המקומית לא פנתה לתובעים עם רישום זכויות הבעלות ולא ברור לתובעים מדוע זה זכה הנתבע 1 ברישום מלוא זכויות הבעלות בחלקות 292 ו- 293, בעוד שהתובעים והנתבעת 2, צריכים למצות את זכויותיהם הקנייניות בחלקה 278 אשר זכויות הבניה בה קטנות מאשר זכויותיו היחסיות של הנתבע 1.