אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> האם החלטת הוועדה המחוזית להנמיך את הבנייה חוקית?

האם החלטת הוועדה המחוזית להנמיך את הבנייה חוקית?

תאריך פרסום : 04/09/2014 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי נצרת
24461-04-14
29/08/2014
בפני השופט הבכיר :
זיאד הווארי

- נגד -
העותרים:
1. ועדה מקומית לתכנון ובנייה צפת
2. שני יצחק
3. אביתר יצחק

עו"ד א. הרמלין ואח'
עו"ד ר. שרגיל ואח'
המשיבים:
1. וועדת ערר מחוזית - מחוז הצפון
2. דיקלה ספ
3. אלירן ספ

עו"ד משה חורי ואח'
פסק דין
 
 

 פסק דין

1.לפניי עתירה בה מתבקש בית המשפט לבטל את החלטת המשיבה מס' 1 בערר מספר 208/13 מיום 04/03/13 בה קבעה כי יש להנמיך את הבנייה כך שלא תעלה על ששה מטר ממפלס הכביש הקבוע ולקבוע כי החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צפת מיום 03/07/13 (להלן: "העותרת") להיתר מספר 2013078 תיק בניין מספר 13531023123 הינה בתוקף.

לחילופין ליתן לעותרים כל סעד אחר, ככל שימצא אותו בית המשפט לנכון וראוי בנסיבות העניין.

 

2.רקע עובדתי בתמצית:

  • העותרים 2, 3 (להלן: "העותרים") הינם בעלי זכויות בחלקה 123 בגוש 13531 (להלן: "החלקה") המיועדת כהגדרתה על פי תוכנית מס' ג/4285 (להלן: "התוכנית") ל"מגורים ו- וילות" כאשר מספר מגרש העותרים בתוכנית הינו 122 (להלן: "מגרש העותרים").

  • העותרים הגישו בקשה לבניית בית מגורים בשטח של 440 מ"ר כאשר הבנייה ברובה מרוכזת בקומה הנמצאת במפלס הכביש (בגודל של כ- 300 מ"ר, המהווים 37% משטח המגרש) ומעליה בנייה של קומה נוספת בשטח של 110 מ"ר (כ- 13.6% משטח המגרש) אשר נמצאת בחלקה בתוך גג רעפים של המבנה. במסגרת הבקשה להיתר אף נתבקשה בנייה של מרתף מתחת לקומת הקרקע בשטח של כ- 32 מ"ר וכ- 4% משטח המגרש).

  • הואיל והבנייה חורגת מהוראות התוכנית בקו הבניין הצדי בתוספת המרתף וכן מצריכה ניוד שטחים בין הקומות, פורסמה הקלה ע"י העותרים (להלן: "הבקשה להיתר").

  • המשיבים 2, 3 (להלן: "המשיבים") הינם בעלי חלקה מס' 116 בגוש 13531 הגישו התנגדות לבקשה להיתר, כאשר מספר המגרש של המשיבים בתוכנית הינו מס' 115 (להלן: "מגרש המשיבים"). התנגדותם נגעה לסוגיית גובה הבנייה.

  • לאחר שהתנגדותם נדחתה ברובה ע"י העותרת, ועל אף שנתבקשו העותרים ע"י העותרת להנמיך המבנה כחצי מטר לפחות, הגישו המשיבים ערר למשיבה מס' 1 (להלן: "וועדת הערר").

  • לאחר ששמעה וועדת הערר את טיעוני הצדדים, וערכה סיור בשטח, קיבלה הוועדה את הערר בחלקו במובן זה שיש להנמיך את הבנייה של העותרים כך שלא תעלה על 6 מ"ר ממפלס הכביש הגובל (כלומר גובה של קומה מלאה יהיה מתחת למפלס הכביש, בחלקו הגבוה ביותר). מעל גובה זה יותר קרניז הגג ומעליו, במידת הצורך מעקה גג שקוף (כך שלא תיווצר הסתרה למשיבים). וועדת הערר דחתה את טענות המשיבים בכל הנוגע ליחידות דיור, העברת זכויות בין קומות ובעניין קווי בניין.

  • על החלטת וועדת הערר הוגשה העתירה עסקינן.

     

    3.טענות העותרים בתמצית:

    • לטענת העותרים השאלה הטעונה הכרעה במסגרת עתירה זו הינה הפרשנות של תקנון התוכנית והאם זכות לנוף גוברת על הוראות התקנון.

    • העותרים טענו כי בטבלה נשוא סעיף 9 לתקנון, מפורטות הגבלות הגובה המותר לבנייה, החלק הרלוונטי לענייננו הינו: "2 קומות מעל עמודים גובה לכל היותר (כולל גבות רעפים) עד 9 מ' מפני הקרקע המתוכננת". אין כל הסבר או פירוט מהיכן מודדים את פני הקרקע המתוכננת. לשיטת העותרים הפרשנות של "פני הקרקע המתוכננת" הינה מפלס פני הרחוב. עוד טענו כי תכלית התוכנית הינה כי ניתן לבנות בגובה של תשעה מטר ממפלס הכביש.

    • הפרשנות של העותרת לפיה פני הקרקע המתוכננת הוא מפלס הכביש מבוססות הן על הגיון תכנוני והן על הדין הרלוונטי.

    • לגישת העותרים קיימות שתי אפשרויות להגדרת המונח "כניסה קובעת לבניין" בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות / תש"ל – 1970 (להלן: "התקנות")), האחת, פני קרקע מתוכננים, והשניה היא מפלס הכביש. אם לא נקבע מהם, הם פני הקרקע המתוכננים כי אז מניה וביה תחול החלופה הטבעית ביותר והיא מפלס הכביש כבניה של רצפת המבנה.

    • הפרשנות שיש לצקת למונח "פני קרקע מתוכננת" בהתחשב בבנייה הקיימת באזור, בהתאם לסבירות הפרשנות ואחידות הקריטריונים ולאור הפסיקה, הינה כי ניתן לבנות בגובה של תשעה מטר ממפלס הכביש.

    • החלטת וועדת הערר אשר מתייחסת לסוגייה הנופית, לגבי הגובה המותר לבנייה, איננה סבירה, איננה מידתית, מהווה פגיעה קשה בזכותם הקניינית ובהנאה מהמקרקעין של העותרים, ויש לה השלכה לגבי כל התוכניות באשר הן והפרשנות שלהן. המשמעות של ההחלטה הינה כי אין כל תוקף חוקי לגובה המותר בתוכנית וכל תכנית באשר היא, אם קיימת הסותרת נוף, ולו באופן חלקי לשכן.

    • המקרים בהם יתערב בית המשפט במימוש זכותו של אדם לבנות על המקרקעין שבבעלותו כאשר הוא בונה בהתאם לתוכנית המתאר הינם מקרים נדירים.

    • המשיבים היו יכולים מלכתחילה לבנות את ביתם בצורה כזו, ולנצל את מלוא הגובה המותר, לבנות קומה נוספת וכך כל בניה במגרש שממולם לא תיפגע או תקטין את האפשרות לצפות בנוף. משבחרו המשיבים לבנות את ביתם באופן שהם בנו, אין להם להלין אלא על עצמם. גם עתה יכולים המשיבים להוסיף קומה לביתם, אם ברצונם בכך.

    • לעותרים היה אינטרס הסתמכות לגיטימי, כי הם יוכלו לבנות את ביתם בגובה של 9 מטר מעל למפלס הכביש והיתר הבניה ניתן להם. אישור היתרי בנייה של 9 מטר מעל למפלס הכביש לאחרים ולא לעותרים מהווה הפליה פסולה.

    • החתך העקרוני המופיע בתשריט, איננו מחייב, איננו קשור במישרין לבית העותרים ואין להסתמך עליו בעת מתן היתר בניה, מה גם שאיננו מתייחס לאזור בו מתבקש היתר הבנייה נשוא העתירה, החתך העקרוני הוא לא יותר מהמלצה סכמתית אשר איננה ברורה. היות ותוכנית מתאר הינה בגדר חיקוק, לא ניתן לקבל המלצה לא ברורה זו הנתונה לפרשנויות שונות בדבר חיקוק שהינו בעל תוקף מחייב.

       

      4.טענת וועדת הערר:

      א.וועדת הערר הגיעה לכלל מסקנה כי מדובר בהגבהה משמעותית של המבנה מעל פני הקרקע, שגורמת לשתי תוצאות בעייתיות, ראשית כי לאורך המגרשים בכל שורת המגרשים נוצר קיר בגובה של כעשרה מטרים, שבולט מאוד בסביבה, אשר מייצר צורת בנייה שאיננה תואמת לנוף באזור. שנית המבנה יוצר הסתרה משמעותית לבית המשיבים החוסמת חלק מהנוף של ביתם.

       

      ב.וועדת הערר הסתמכה על החתך העקרוני הקיים בתשריט התוכנית המאושרת המראה דירוג בבנייה ולפיו קיימת קומה אחת מתחת למפלס הכביש. באשר לתוכנית על אף שאינה חלה על החלקה, עם זאת לדידה של וועדת הערר היא מציגה את מדיניות הוועדה המחוזית בקביעת "הקרקע המתוכננת", בעת אישור התוכנית.

       

      ג.בניגוד לטענות העותרים, השאלה העיקרית בעתירה הינה הפרשנות שיש ליתן להוראות תקנון התוכנית בהתחשב בכל מסמכיה, לרבות התשריט ושיקולים תכנוניים נוספים לרבות נוף סביבה והשפעה על הסביבה וכו'.

       

      ד.בהנחה שהחתך העקרוני אינו מחייב, אולם הוא מנחה את הרשויות התכנוניות בבואן לאשר בקשות להיתר. החתך העקרוני בתשריט מלמד על הדרך שבה נראית השכונה העתידית והוא יכול להסביר וללמד את האמור במלל.

       

      ה.ההדמיה שבוצעה כדי להציג, פחות או יותר את גובה המבנה הינה בגדר נימוק ו/או הסבר לגובה מבנה של 9 מ' מעל פני הכביש. שרטוטים והדמיות הינם כלים שכל מוסד תכנון משתמש בהם ולא ברור איזה זכות טיעון נפגעה.

       

      ו.באשר למדיניות הראויה, העותרת לא הציגה תוכנית בינוי שלטעמה ראויה לתכנון השכונה. בנסיבות העניין, לא ניתן לקבל פרשנות לא עקבית ולא אחידה ובהתחשב בכל השיקולים, הרי שפרשנותה של העותרת אינה מתקבלת.

       

      ז.יש לדחות את טענת האפליה, אין כאן שום פגיעה בזכויות העותרים אשר נובעים מתוכנית, ואין להעניק לעותרים את מה שלא מגיע להם מכוח תוכנית על חשבון הציבור.

       

      ח.וועדת הערר מתוקף סמכותה, כמוסד תכנוני, קבעה היכן ראוי לקבוע "מפלס הקרקע המתוכננת". ההחלטה התקבלה משיקולים תכנוניים, מקצועיים, סבירים ומידתיים, לכן אין מקום להיעתר לעתירה.

       

      5.טענות המשיבים:

      א.הנמקת וועדת הערר ראויה, מפורטת מקיפה ומבוססת על אדנים תכנוניים ועל פי דין תוך שעמדה על הקשיים, באופן שבו בית משפט זה יימנע מלהתערב בשיקול דעתה וימיר את שיקול דעתה בשיקול דעתו.

      ב.וועדת הערר הציגה כי מקום שאין מדיניות עקבית שהעותרת הודתה בנ"ל הביאה וועדת הערר את מדיניות הוועדה המחוזית בעת אישור התוכנית ג'/8709 שהומלצה להפקדה בין היתר ע"י העותרת ואשר קבעה הוראות ברורות באותיות קידום לבנה שלא משתמעות לשתי פנים.

      ג.וועדת הערר נתנה בהחלטתה ביטוי תכנוני מפורש בין התוכנית לתוכנית ג'/8709 באופן שהתשריט והחתך העולה בתוכנית מתיישב עם הקביעה המילולית בתוכנית ג'/8709 (לה אין חתך עקרוני ו/או נספח בינוי כלשהו).

      ד.נימוקי וועדת הערר בהחלטה מהווים שיקולים תכנוניים מובהקים המצויים בגדרי סמכותה של הוועדה ובלב מתחם הסבירות ומשכך בהתאם לאמות המידה שנקבעו בהלכה הפסוקה, אין כל מקום להתערב בהחלטת וועדת הערר.

       

      6.דיון והכרעה:

      לאחר שבחנתי את נימוקי העתירה ואת טענות באי כוח הצדדים הגעתי לידי מסקנה כי דינה של העתירה להידחות. להלן נימוקיי;

       

      כידוע, עקרון במשפט המנהלי הוא עקרון אי התערבותו של בית המשפט בשיקול הדעת המנהלי, כל זמן שזה נופל לגדר מתחם הסבירות. עמד על כך בית המשפט העליון בבג"ץ 376/81 משה לוגסי נ' שר התקשות, פ"ד לו(2) 449:

       

      "כאשר בית משפט זה בוחן סבירות פעולתה של רשות מינהלית, העוסקת במוטל עליה בתחום סמכויותיה או מפעילה כוחות שהוענקו לה לפי החוק או לפי סדרי המינהל, מקובל על בית משפט זה מאז ומתמיד כלל גדול: אין הוא פוסק בשאלה, מה הדרך, שהיה נוקט בית המשפט, לו היה ניצב במקומה של הרשות המינהלית והיה מבצע את מה שמוטל עליה או את המסור לסמכותה. בעת הבחינה, אם רשות מינהלית פעלה בסבירות, אין בית המשפט שואל את עצמו, אם גם הוא בעצמו היה נוקט אותה דרך ממש; לא זהות הגישות בין בית המשפט לבין רשות מינהלית היא אבן הבוחן, אשר כל סטייה ממנה מוליכה למסקנה בדבר הקיום של חוסר סבירות. על-מנת להניע את בית המשפט, כי יתערב בפועלה של רשות מינהלית ויפסול אותה, יש תחילה לשכנע את הערכאה השיפוטית, כי פעולתה של הרשות סוטה באופן מהותי וקיצוני מן הסביר, וכי חוסר ההיגיון הטמון בה יורד לשורשו של עניין." (ראו גם עע"מ 8025/06 פלוני נ' עמיגור ניהול נכסים בע"מ ואח', פסקה 14 לפסק הדין (פורסם בנבו)).

       

      התערבותו של בית המשפט בהחלטה המנהלית תהיה אף מצומצמת יותר, עת עסקינן בהחלטה מנהלית של רשויות התכנון, אשר ניתנה לאחר שיקול דעת.

      בעת"מ 1284/01 עזבון המנוח חיים קלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה דרום השרון, (פורסם בנבו), סקר בית המשפט העליון עקרון זה בהרחבה בקובעו:

       

      בשורת פסקי דין נקבע העיקרון לפיו, בית המשפט לעניינים מינהליים לא ימיר שיקול דעת רשויות התכנון בשיקול דעתו שלו. וכן בית המשפט אינו מומחה בענייני תכנון ובניה ואין הוא מחליף את שיקול דעתו בשיקול דעת וועדות התכנון. התערבות בשיקול דעת הרשויות תיעשה במשורה ותוגבל אך למקרים של חוסר סבירות קיצונית ומהותית של ההחלטה המינהלית, היורדת לשורשם של דברים, כמו גם למקרים בהם חרגה הרשות מסמכותה. כב' השופט ברק (כתוארו אז) עמד על כך בהרחבה: "כדי שסטייה מסטנדרט ההתנהגות המקובל של רשות מנהלית סבירה תביא לביטול המעשה המנהלי, יש צורך בסטייה מהותית, היורדת לשורש הענין". וכפי שנקבע על ידי כב' השופט אלון (בג"צ 558/79, 572בעמ' 429): "...בית משפט זה לא יתערב בשיקול דעת המסור לרשות מינהלית ולא ישים עצמו במקומה של רשות זו אלא אם כן חוסר הסבירות יורד לשורש של ענין וקרוב לוודאי הוא כי על פי מידה נכונה של סבירות לא יכולה היתה הרשות להגיע להחלטה מעין זו". וכך קבע בית המשפט בעת"מ 75/97: "התערבות בית המשפט בשיקול הדעת של רשויות התכנון היא מצומצמת ביותר. מידת הצמצום נתבעת מן ההנחה המקדימה של תקינות פעולת הרשות ומעילות ההתערבות שעיקרן גילוי שחיתות וסכלות בפעולת הרשות". הלכה פסוקה היא, אם כן, כי בית המשפט המנהלי אינו יושב כ"טריבונל עליון לתכנון" והתערבותו תיעשה אך במקרים חריגים. עוד ראה לענין זה:ב בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נ(3) 441; ע"מ 12/97 פלבר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' , דינים מחוזי לב(2) 620".

       

      זאת ועוד, בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת, כי בית המשפט ייטה שלא להתערב בהחלטה המנהלית, עת עסקינן בהחלטה אשר ניתנה ע"י אנשי מקצוע, במסגרת תחום מומחיותם המקצועי ובתום לב. ראה לעניין זה את פסק הדין בג"ץ 5785/03 גדבאן נ. מדינת ישראל פ"ד נח(1) 29, בו נאמר:

       

      "בהקשר זה לא מן המותר יהיה להזכיר את ההלכה שמכבר, ולפיה ייטה בית משפט שלא להתערב בהחלטותיהם של אנשי-מקצוע ובלבד שפעלו בתחומי סמכותם ובתום-לב, וכי אין פגיעה בזכויות יסוד המעוררת עילה להתערבותו של בית המשפט בהחלטות שנעשו. ראו, למשל: בג"צ 297/82 ברגר נ' שר הפנים, פ"ד לז (3) 29, 55; בג"צ 678/88 כפר ורדים נ' שר האוצר פ"ד מג (2) 501, 507; בג"ץ 1554/95 עמותת "שוחרי גילת"  נ' שר החינוך והתרבות, פ"ד נ (1) 3, 22; בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד מה (3) 678, 688."

       

      בענייננו, לא זאת בלבד שההחלטה המנהלית התקבלה פה אחד ע"י כל חברי ועדת הערר, אשר הינה הפורום המוסמך, בעל המומחיות והמקצועיות בענייני התכנון והבנייה. אלא שהחלטה זו התקבלה לאחר דיון ממושך, עריכת הדמייה של המבנה המוצע ואף ביקור של חברי ועדת הערר בשטח נשוא העתירה.

       

      ראשית ולפני שאתייחס ביתר פירוט לטענות העותרים, ברצוני להביע את תמיהתי להתנהלות העותרת שהינה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר אמורה להיות גוף ניטראלי, בחרה להצטרף לעתירה כנגד החלטתה של וועדת הערר שהינה הסמכות התכנונית הבכירה בענייני תכנון ובנייה. כידוע נקבע לא פעם בבית משפט זה כי לוועדת הערר סמכות לבוא בנעלי הוועדה המקומית ואף להתערב בהחלטותיה:

       

      "הלכה היא, כי לועדת הערר יש סמכות לקיים ביקורת מינהלית על החלטותיה של הועדה המקומית. במסגרת זאת יש לה סמכויות נרחבות ואף סמכות להעדיף את שיקול דעתה על זה של הועדה המקומית. מוקנה לה שיקול דעת רחב לדון מחדש בכל פרטי העניין ולקבל כל החלטה שהועדה המקומית היתה מוסמכת לקבלה (וראו עת"מ (ת"א) 11/97 יחזקאלי נ' ועדת ערר מחוז תל-אביב, פד"מ ב'(1) 3, רע"א 2425/99 עירית רעננה ואח' נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ ואח', פ"ד נד(4) 481, 495,עת"מ (י-ם) 141/00 רביבות השקעות בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים ואח', (לא פורסם), עת"מ (ירושלים) 341/01, סונול ישראל בע"מ נ' הועדה, תק-מח 2002(1), 6344, עמ' 6349 וראו גם בספרו של י' זמיר, "הסמכות המינהלית" (כרך ב', תשנ"ו) עמ' 642-641 ועמ'647-646 (ה"ש 11) ועת"מ (חיפה) 99/99, רמת חביב בע"מ ואח' נ'ועדת הערר המחוזית, מחוז חיפה ואח', תק-מח 99(3), 8281 ,עמ' 8287). בעת"מ (י-ם) 11/98 קרן ליפצין-סיטון ואח' נ' יואר מתן ואח' (תק-מח 98(2) 1809) נקבע, כי ועדת הערר מוסמכת לדון בענין פלוני, אף בלא הגבלה לדיונים ולענינים שהיו בפני הועדה המקומית".נ

       

      יתירה מכך, עיון בפרוטוקול הדיון בוועדת הערר מלמד כי במסגרתו נאמר ע"י נציג העותרת, עוה"ד עוז, כי "צריך לקבוע לגבי הבקשה הזו ספציפית אם יש הסתרה ולהנחות את הועדה לגבי התכנון של כל הרחוב". (ראו נספח ב' לסיכומי ועדת הערר).

      דומני כי במקרה שלפנינו טוב הייתה עושה העותרת אילו הייתה "מרכינה ראשה" אל מול החלטת והנחיית ועדת הערר הבכירה ממנה ולא פועלת על מנת לנסות ו"להתנגח" עמה בבית המשפט. התנהלות העותרת, עת בחרה להצטרף לעותרים כנגד החלטות מוסד התכנון הבכיר לטעמי אינה ראויה בנסיבות העניין ומוטב כי להבא, תבחן העותרת את צעדיה ביתר קפידה.

       

      אשר לעתירה גופה, אין בין הצדדים כל מחלוקת כי הוראות התוכנית החלות על החלקה קובעות כי גובה הבנייה המותרת הינו עד 9 מטר מעל פני הקרקע המתוכננת. המחלוקת הבסיסית בין הצדדים נוגעת כאמור לשאלת הפרשנות של המונח "פני קרקע מתוכננת", כאשר לטענת העותרים יש לפרש מונח זה כפני הכביש ולפיכך יש לאפשר להם לבנות את ביתם באופן בו גובה הבנייה יהיה 9 מטר מעל פני הכביש, ומנגד, קובעת החלטת וועדת הערר כי הפירוש הראוי ל"פני הקרקע המתוכננת" הינו קומה אחת מתחת לפני הכביש, משמע- הבנייה המותרת תתאפשר בפועל עד לגובה של 6 מטר מעל פני הכביש.

       

      לאחר שבחנתי לעומק את כלל טענות הצדדים, נחה דעתי כי הפרשנות שנתנה ועדת הערר למונח "פני הקרקע המתוכננת" הינו סביר לחלוטין בנסיבות העניין ולא עולה כי בהחלטתה נפל פגם משפטי חמור כגון חריגה מסמכות, פעולה בחוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות, אשר נדרשים לשם התערבות בהחלטה מנהלית- תכנונית (ראו בג"צ 2920/94 אדם, טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה (ע"ר) ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואח', פ"ד נ(3) 441).

       

      בבסיס החלטתה היסודית והמנומקת, הפנתה וועדת הערר לשתי תוצאות בעייתיות העלולות להיגרם נוכח הגבהת המבנה מעל פני הקרקע באופן המתיישב עם פרשנות המערערים, האחת יצירת קיר בולט בגובה של כעשרה מטרים באופן שאינו מתיישב עם הנוף באזור וכן הסתרה אשר נגרמת מהמבנה עצמו, אשר חוסם חלק מהנוף.

       

      לשם תמיכה בפרשנותה נתנה וועדת הערר משקל ממשי להבהרה שניתנה בנוגע למדיניות הוועדה המחוזית בעת אישור תוכנית מס ג/8709 ולפיה: "בחלקות הנסמכות מהכבישים תותר קומה אחת בלבד מעל גובה הכביש. אחוזי הבנייה 10/60 המצויינים בטבלא מתייחסים למצב שבו הכניסה לבנין היא בחלקו התחתון" (כך במקור- ז.ה.).

       

      וועדת הערר הסבירה כי ההבהרה האמורה אומנם אינה קיימת בתוכנית הנוגעת לעתירה, אולם בתשריט התוכנית קיים חתך עקרוני זהה, המציג קרקע מתוכננת של קומה שלמה מתחת לכביש. בהקשר זה ראוי לציין, כי גישת הפסיקה לפרשנות תוכנית, רואה בתשריט והתקנון מהות אחת אשר יש לפרשה בהרמוניה (ראה ע"א 3213/97 נקר נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, פ"ד נג(4) 625 בעמ' 649 – 650).

       

      העותרים טענו כי אין לתת משקל של ממש לחתך העקרוני, מקום שאינו בגדר דרישת בינוי ואינו בגדר תכנון מחייב. הוסיפו כי המדובר על חתך כללי בלבד, המתאר באופן סכמתי את הכבישים בשכונה ונמצא מרחק ממשי ממגרש העותרים. טענות אלו לא מצאתי לקבל.

       

      אכן, החתך העקרוני אליו הפנתה ועדת הערר אינו מחייב כטענת העותרים, אלא שהוא מציג באופן ברור לחלוטין את הראייה התכנונית הכוללת לאזור כאשר החתך מציג בבירור צורת הבניה הרצויה, ואת הקרקע המתוכננת לפיה קומה שלמה תמוקם מתחת לכביש, מעל מפלס הכביש מוצגת קומה אחת, עליית גג ודירוג הבנייה הרצויה במסגרת התוכנית. נוכח האמור, מקובלת עליי לחלוטין עמדת ועדת הערר עת בחרה לראות בחתך העקרוני כשיקול מנחה במסגרת הפרשנות שבחרה לתת למונח "פני הקרקע המתוכננת". בהקשר זה אוסיף, כי ועדת הערר קבעה עוד כי החתך העקרוני בתשריט מלמד על הדרך שבה ראה המתכנן את הבניה כדירוג ואת השכונה העתידית, והוא יכול להסביר וללמד את האמור במלל.

       

      לטענת העותרים כאמור, הפרשנות שנתנה וועדת הערר להוראות התוכנית אינה סבירה. הוסיפו כי הסוגיה נשוא העתירה כלל אינה סוגיה תכנונית וזאת מקום ששאלת בניית הקירות התומכים כלל אינה נושא הערר.

       

      אף טענות אלו איני רואה לקבל.

       

      עיון בהחלטת ועדת הערר מלמד כי מעולם לא ניתנה כל הסכמה להגבהה המלאכותית אותה מבקשים העותרים לבצע. יתירה מכך, בסעיפים 18-19 להחלטה מתייחסים חברי ועדת הערר מפורשות לשיקולי התכנון העומדים בבסיס ההחלטה, לרבות חובת מוסדות התכנון הרלוונטיים לבחון שיקולים נוספים על אלו המשפטיים, כגון השפעת המבנה על הסביבה. בהתאם אף נתנה ועדת הערר את דעתה כי היענות להצעת העותרים יביא לבנייה דומה לאורך כל המגרשים הסמוכים וכן תביא לצמצום משמעותי למרווח האחורי במגרש העותרים.

       

      שיקולים אלו הינם בפירוש שיקולים תכנוניים המצויים בלב ליבו של שיקול דעתם ובסמכותם של גופי התכנון. אוסיף, כי לטעמי זהו בדיוק ייעודה של ועדת הערר- מתן פרשנות המסתמכת על שיקולים תכנוניים רחבים, לרבות לעניין צורת הבנייה. כאמור, החלטת ועדת הערר ניתנה לאחר דיון ממושך, ביקור בשטח, והתרשמות ישירה ובלתי אמצעית מהתמונות שהוצגו בפניה, בחינת הדמייה שנערכה לחלקה וכן בהסתמך על החתך העקרוני בשטח צמוד, ממנו הקישה את הפרשנות שנתנה לתוכנית. לטעמי ובשים לב לכל אלו, וודאי שלא ניתן לטעון כי הפרשנות התכנונית שניתנה ע"י ועדת הערר למונח "פני הקרקע המתוכננת" אינה סבירה בנסיבות העניין.

       

      העותרים הוסיפו וטענו לעניין ההדמייה אשר ערכה ועדת הערר עצמה, מבלי שהוגשה לה כראיה על ידי מי מהצדדים ומבלי שניתנה לצדדים הזכות להציג את עמדתם לאותה הדמייה. לטענתם מעשה זה הינו חריגה מכללי הצדק הטבעי ופגיעה בזכות הטיעון. גם טענה זו דינה להידחות. כאמור, ועדת הערר שמעה את הצדדים, קיימה דיון וביקרה בשטח, ההדמייה שבוצעה נועדה כדי להציג פחות או יותר את גובה המבנה מעל פני הכביש. הדמייה זו לטעמי הינה בגדר כלי עזר שכל מוסד תכנון משתמש בה כדי להבהיר ולהסביר את גרסתו. לטעמי, אין בהדמייה זו כל פגיעה בזכות הטיעון.

       

      אציין עוד, כי אני מצטרף לעמדת ועדת הערר אף לעניין קביעתה כי אין זה הגיוני בנסיבות העניין לקבוע מחד הוראות ברורות לעניין גובה הבנייה המותר (אשר נקבע שלא יעלה על 9 מטר) ומאידך לאפשר פרשנות גמישה של המונח "פני הקרקע המתוכננת" באופן שיאפשר לכל אדם לקבוע את המיקום ממנו מתחילה מדידת הגובה. מתן פרשנות מסוג זה אינו סביר בנסיבות העניין ועלול לגרום לכאוס תכנוני.

       

      אכן העותרים הציגו לפניי את פרשנותם למונח "פני הקרקע המתוכננת" יתכן ומבלי לקבוע עמדה בעניין שפרשנות זו יכולה להיראות סבירה בנסיבות העניין, כפי שמצאה לקבוע העותרת. אולם כפי שנאמר כבר, לא סבירות הפרשנות שנתנו העותרים היא הרלוונטית לענייננו, אלא סבירות ההחלטה המנהלית של ועדת הערר. מקום שמצאתי כי המדובר בפרשנות סבירה לחלוטין בנסיבות העניין ובוודאי שאין המדובר בהחלטה שנפל בה פגם מהותי, אין ביכולתי להיעתר לעתירה.

       

      העותרים הוסיפו והועלו בעתירה ובסיכומיהם טענה בדבר הפליה בה נהגו ועדות התכנון השונות עת אפשרו בעבר בנייה של מבנים רבים בגבהים העולים על שישה מטרים ממפלס הכביש. בהתאם אף טענו לפגיעה באינטרס ההסתמכות שלהם.

       

      אלא שטענות אלו לא ניתן לקבל מקום שנטענו באופן כללי וללא תמיכה ראייתית מספקת. העותרים לא צירפו לעתירה את ההיתרים הנטענים שניתנו לבתים אחרים והסתפקו במספר צילומים מהם בוודאי שלא ניתן ללמוד על "מדיניות" כלשהי של רשויות התכנון במתן אישורים באזור. אוסיף, כי ועדת הערר בסעיף 12 להחלטה ציינה כי אחת הסיבות לאי קבלת הפרשנות שמציעים העותרים הינה העובדה שהעותרת לא קבעה מדיניות אחידה ועקבית בדבר גובה פני קרקע ככל שזה נוגע ל"קרקע מתוכננת". נוכח כל האמור, דומה כי לא ניתן לקבל את טענות העותרים בדבר הפליה והסתמכות, מקום שאלו נטענו בעלמא וללא ביסוס ממשי.

       

      טענה אחרונה בפי העותרים הראויה להתייחסות הינה, כי ועדת הערר בסעיף 14 להחלטתה התייחסה להוראות תוכנית ג'/8709 כמחייבת לגבי התוכנית. גם טענה זו אין לה על מה להישען. מעיון בהחלטת ועדת הערר ובפרט בסעיף 14 להחלטה עולה כי ועדת הערר הייתה ערה לעובדה כי התוכנית ג'/8907 אינה חלה על החלקה אלא על חלקה סמוכה, והדגישה זאת במפורש תוך הבהרה כי היא מציינת תוכנית ג'/8907 על מנת ללמוד ממנה את מדיניות הועדה המחוזית בעת אישור התוכנית בה אנו עוסקים.

       

      7.סוף דבר מצאתי כי החלטת ועדת הערר הינה מאוזנת ומידתית בנסיבות העניין ולא נפל בה כל פגם אשר מצדיק התערבות ערכאה זו.

      לאור כל האמור לעיל, אין בידיי להיעתר לסעדים שנתבקשו בעתירה, והנני מורה על דחייתה.

       

      העותרת והעותרים ישלמו בחלקים שווים ביניהם לוועדת הערר ולמשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ כולל, אשר יתחלקו ביניהם בחלקים שווים.

       

       

       

      8.המזכירות תמציא העתק מפסק דין זה לב"כ הצדדים.

       

      ניתן היום, ג' אלול תשע"ד, 29 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.

       

       

       

       

      Picture 1

       


בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ