דבאח ואח' נ' מדינת ישראל

השופט ג' קרא:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ר' סוקול) בת"א 24775-11-10 מיום 10.9.2015 (להלן: פסק הדין קמא), במסגרתו התקבלה בחלקה תביעת המערערים לפיצויים בגין הפקעת חלקות שהיו בבעלותם.

רקע

1. עלי שוקרי קסאם דבאח ז"ל (להלן: המנוח), אביהם של המערערים, היה בעל זכויות ב-6 חלקות מקרקעין המצויות כיום בתחומה המוניציפאלי של העיר כרמיאל. המנוח החזיק במחצית מזכויות הבעלות בחלקות 10 ו-73 בגוש 18982 וחלקות 125 ו-131 בגוש 18983, וכן ברבע מזכויות הבעלות בחלקה 207 בגוש 18982 ובחלקה 83 בגוש 18983 (להלן: המקרקעין או המקרקעין המופקעים). המנוח נפטר ביום 28.12.1996 והמערערים הם יורשיו בהתאם לצו ירושה שניתן בבית הדין השרעי בעכו ביום 21.4.1998.

2. ביום 25.10.1962 (להלן: המועד הקובע) פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 968 הודעה על כוונה לרכוש את המקרקעין לצרכי ציבור, בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: הפקודה). ערב המועד הקובע חלה על המקרקעין תוכנית המתאר המחוזית המנדטורית: The Galilee District Regional Outline Planning Scheme – 1946, שמספרה RP/50/42 ואשר נכנסה לתוקף ביום 21.10.1946 (להלן: התוכנית המנדטורית). המקרקעין סווגו על פי התוכנית המנדטורית כ-"Agricultural Zone" (להלן: "האזור החקלאי"), אזור שבו הוקנתה לוועדה המקומית סמכות להוציא היתר לבניית בית מגורים אחד למגורי החקלאי בכל חלקה שגודלה אינו נופל מדונם, בכפוף למספר תנאים נוספים.

3. המקרקעין נרשמו על שם רשות הפיתוח בהתאם לסעיף 19 לפקודה ביום 2.9.1965 (להלן: ההפקעה). בעקבות ההפקעה פנו המערערים למשיבה לקבלת פיצוי עבור המקרקעין. ביום 18.11.2009 נחתם בין המערערים 5-1 לבין המשיבה חוזה לתשלום פיצויים, על פיו שולם להם סך של 56,264 ש"ח כסכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת. ביום 13.12.2009 נחתם חוזה לתשלום פיצויים גם עם המערערים 7-6, בעקבותיו שולם להם ביום 15.1.2010 סך של 20,622 ש"ח כסכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת. ביום 14.11.2010 הגישו המערערים תביעה כנגד המשיבה (ת"א 24775-11-10, להלן: התביעה) לתשלום הפרש הפיצויים שהם זכאים לו לשיטתם, בהתאם לסעיף 9א(ב) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק המתקן). טענתם העיקרית של המערערים הייתה כי הפיצוי ששולם להם בגין ההפקעה לא גילם את זכויות הבנייה שהיו מוקנות במקרקעין לפי התוכנית המנדטורית. 

4. במסגרת התביעה הגישו המערערים שתי חווׂת דעת שמאיות, אחת מטעם מר יצחק כהן ושנייה מטעם גב' זיוה בלאושטיין (להלן: שמאית המערערים או השמאית). המשיבה הגישה מצדה חווֹת דעת נגדיות מטעם שני שמאים. הראשונה, מטעם השמאי מר סימון דאו ושלוש חווׂת דעת נוספות מטעם השמאי הממשלתי, מר יצחק רוגובין (להלן: שמאי המשיבה). המשיבה הגישה גם חוות דעת תכנונית שנערכה על ידי פרופ' ברוך קיפניס ז"ל, בה נסקרו המגמות התכנוניות באזור בשנים שקדמו להפקעה. בתגובה הגישו המערערים חוות דעת נגדית מטעם גב' צהלה איצקין. להלן יובאו עיקרי הדברים מתוך חווֹת הדעת השמאיות עליהן נסבה המחלוקת בערעור דנן.

חווׂת הדעת השמאיות

5. שמאית המערערים ציינה בחוות דעתה כי החל משנת 1953 "הקפיאו" רשויות התכנון את זכויות הבנייה המוקנות בקרקע ב"אזור החקלאי" על פי התוכנית המנדטורית. כתוצאה ממדיניות זו, בתקופה שבסמוך למועד ההפקעה נסחרו הקרקעות בתחומי התוכנית המנדטורית על פי שווי חקלאי בלבד. בהסתמך על חוות דעתה של איצקין, ובשים לב לכך שמדיניות ההקפאה לא הוחלה במסגרת תוכנית מתאר מאושרת, סברה שמאית המערערים כי אין להתחשב בעסקאות השוואה שנערכו בסמוך למועד ההפקעה, וכי חלף זאת יש לשוּם את המקרקעין על פי ניצול מיטבי של שָׁוְיָם בהתאם לתוכנית המנדטורית, דהיינו תוך מתן משקל לפוטנציאל הבנייה למגורים במקרקעין. משכך, לצורך קביעת הפיצויים – לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודה כאחד – העריכה שמאית המערערים את שווי המקרקעין על בסיס "פיצול רעיוני" שלהם: דונם אחד מכל חלקה שעמדה בתנאים המנויים לכך בתוכנית המנדטורית חושב כקרקע שבה ייבנה בית מגורים אחד, ואילו יתרת החלקה הוערכה לפי שוויה כקרקע חקלאית או קרקע נטועה זיתים. בנוסף, ערכה שמאית המערערים חלוקה תאורטית של חלקות 10 ו-207 (להלן: החלקות הגדולות), ששטח כל אחת מהן מעל 11 דונם, לשתי חלקות נוספות, כך שהעריכה כי בכל אחת מהחלקות הגדולות היה למעשה פוטנציאל בנייה של שני בתי מגורים ולא אחד כבשאר החלקות.