פסק דין
מבוא ורקע דיוני
1.עניינו של פסק זה בתביעות כספיות הדדיות בין הצדדים, לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מביטול זיכרון דברים בעניין מכר דירת הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן- "זיכרון הדברים" וכן להלן: "ליבנה" או "המוכרים") לתובעים ולנתבעים שכנגד (להלן- "בלום" או "הרוכשים"), שהיא דירה 10 בקומה 5 בבניין המצוי ברח' צלליכין 21 בראשון לציון, אשר הוקם על מגרש הידוע כגוש 3926 חלקה 1316 (להלן- "הדירה").
2.על זיכרון הדברים חתמו הצדדים ביום 26/1/2010, כנגד תשלום מקדמה בסך 10,000 ₪ ששילמו בלום לליבנה (להלן: "המקדמה"). הצדדים התחייבו בזיכרון הדברים לחתום על הסכם מפורט בתוך 7 ימים, ואף הסכימו על פיצוי מוסכם בסך השווה ל- 10% מסכום תמורת הדירה המוסכם, באם יסרבו לקיים את הסכם מכר הדירה (להלן: "הפיצוי המוסכם").
בהמשך לכך, ובמשך כחודש ימים הוחלפו בין באי כח הצדדים מספר טיוטות הסכם, אך פגישה משותפת לחתימת ההסכם שהתקיימה ביום 25/2/2010, הסתיימה ללא הסכמה וללא חתימה.
מאז אותו יום החלה התכתבות בין ב"כ הצדדים, כאשר ב"כ המוכרים, ליבנה, מבקש לקדם את חתימת ההסכם ואילו ב"כ הרוכשים, בלום, מבקש לבטלו, התכתבות אשר "הבשילה" להליכים משפטיים.
ביום 2/3/10 הודיעו בלום, הרוכשים, על ביטול זיכרון הדברים, בהמשך לכך אף הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי למתן סעדים הצהרתיים שונים, לרבות הצהרה על ביטול זיכרון הדברים (להלן: "ההליך ההצהרתי"), ובהסדר פשרה מיום 12/5/10 בהליך זה, הסכימו הצדדים על ביטול זיכרון הדברים, תוך שמירת הזכויות לטעון באשר להפרות ולנזקים הקשורים לכך.
3.בתביעה העיקרית, שהיא תביעת בלום נגד ליבנה, טוענים בלום כי ליבנה הפרו את זיכרון הדברים הפרה יסודית, כי נהגו בחוסר תום לב בשלב המשא ומתן וכריתת החוזה, שעה שהתנערו מכך שזיכרון הדברים כולל תנאי מתלה לגבי קבלת משכנתא על ידי הרוכשים, שעה שהסתירו קיומם של ליקויים משמעותיים בדירה והעובדה שהגישו תביעה נגד הקבלן בגינם ושעה שהתברר כי הקבלן לא ישתף פעולה בנדרש להעברת הזכויות לרוכשים. כן טענו כי ביטולו של זיכרון הדברים נעשה כדין מחמת התקשרותם בו מתוך טעות, הטעיה והפרת חובות גילוי.
על כן טענו בלום, כי הם זכאים לפיצוי המוסכם בסך של 183,500 ₪, להשבת המקדמה בסך 10,000 ₪, לפיצוי על נזק שנגרם להם עקב עליית מחירי הדירות בחמישה עשר אחוזים ממחיר דירתם בסך של 275,250 ₪, ולפיצוי בגין שכר טרחת עורך דין שהתחייבו לשלם לעורך דינם בגין ההליך ההצהרתי והליך זה בסך של 23,000 ₪; ובסך הכל נזק אותו העמידו על הסך של 298,250 ₪.
את סכום תביעתם העמידו בלום, משיקולי אגרה, על הסך של 217,000 ₪.
4.בתביעה שכנגד, שהיא תביעת ליבנה כנגד בלום, טוענים ליבנה כי בלום הם שהפרו את זיכרון הדברים הפרה יסודית בכך שלא שילמו את התמורה המוסכמת עבור הדירה, ביטלו את העסקה שלא כדין ונהגו בחוסר תום לב בשלב המשא ומתן לקראת חתימתו של הסכם מכר מפורט בהעמדת דרישות ותנאים בלתי סבירים, לרבות בכל הקשור לצורך קבלת משכנתא. על יסוד כך, טוענים ליבנה כי הם זכאים לפיצוי בגובה הפיצוי המוסכם בקיזוז המקדמה, סך כולל של 179,856 ₪, לפיצוי בגין הוצאות שכר טרחת עורך דין שנאלצו לשלם בגין ההליך ההצהרתי בסך של 44,000 ₪ והן לפיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה להם עקב ביטולה של עסקת המכר בסך של 30,000 ₪; ובסך הכל בסך של 253,856 ₪.
5.בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 24/9/12, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, אשר ניתן לה תוקף של החלטה, ולפיה יימחקו מהתביעות עילות הפיצוי המוסכם והפיצוי הנתבע בגינו, באופן שהתביעות ההדדיות יועמדו אך על הפיצוי בגין נזק ישיר שנגרם בפועל (תשלום המקדמה, הוצאות משפטיות, אגרות ועוד).
כמו-כן הסכימו הצדדים כי פסק הדין יינתן על יסוד כתבי הטענות והמסמכים שצורפו להם וכן על יסוד תיקי מוצגים משלימים, לאחר קבלת טיעונים בכתב, ובהכרעה משפטית מנומקת. בתיק מוצגים שהוגשו הציגו הצדדים מוצגים שונים. בין היתר הציגו ליבנה הסכם התקשרות למכירת הדירה, אשר התקשרו בו במרץ 2012, מסמכים מתוך התביעה שהגישו נגד הקבלן, לרבות הסכם הפשרה בה, וכן הוצגו קבלות וחשבוניות הצדדים באשר לתשלום שכר טרחה.
רקע עובדתי
6.ליבנה רכשו את הדירה מחברה קבלנית בשם ראובן סרוגו חברה לבניין בע"מ, אשר היא הבעלים הרשום של מחצית מחלקה 396 וחלקה 404 בגוש 3926 ובעלת זכות להירשם כבעלים בחלק הנותר של המקרקעין בהתאם להסכם קומבינציה בו התקשרה עם בעלי המקרקעין. הסכם רכישת ליבנה נערך ביום 14/5/07, ובגינו נרשמה לטובת ליבנה, ביום 8/12/09, הערת אזהרה על בעלותה של החברה הקבלנית (להלן: "הקבלן") במקרקעין.
7.ביום 3/10/09 הגישו ליבנה לבית משפט השלום בתל אביב, תביעה כספית נגד הקבלן, על סך של 67,932 ₪, בטענה לליקויי בנייה, ולירידת ערך בגין גריעת שטח מתא החניה ואי התאמת שטחו להנחיות התכנון והבנייה. בגין אלה אף טענו לחוסר תום לב בקיום התחייבויות הקבלן על פי הסכם הרכישה (כתבי הטענות בתיק 595-01-09 הוגשו בתיק המוצגים מטעם בלום).
ביום 19/8/10 ניתן תוקף של פסק דין להסדר פשרה שהושג בין ליבנה לבין הקבלן, לפיו התחייב הקבלן לבצע עבודות ותיקונים בדירה, כנגד סילוק התביעה. עבודות אלה, כמוכח במוצג שצירפו ליבנה לתיק המוצגים, הן: הסדרת לחץ מים תקין בברז המטבח, תיקון פורמייקה מתקלפת בשתי דלתות במטבח, התקנת ידיות דלתות, הסדרת פתיחה תקינה של דלת חדר הילדים, תיקון או החלפת גומיות בדלת הממ"ד ותיקון שיפוע אדן חלון הממ"ד, החלפת שתי מרצפות פגומות בסלון ואריח בחדר שירותי אורחים, ועבודות צביעה קירות הדירה, תיקוני דבק וסיליקון והתקנת מזנון גבס על פי תוכנית ומפרט מוסכמים.
טענות בלום
8.בלום טוענים כי זיכרון הדברים בוטל על ידם כדין, מחמת שחתמו עליו מתוך טעות והטעיה, ותוך שליבנה הסתירו מהם מידע מהותי הנוגע למצבה של הדירה ולעסקת המכר; מידע שהתגלה להם רק לאחר שחתמו על זיכרון הדברים וכשעתיים לאחר תחילתה של הפגישה שהתקיימה ביום 25/2/10, בנוכחות הצדדים ובאי כוחם, במטרה להגיע להסכמות בעניין חוזה המכר המפורט.
בלב טענותיהם, טענה לפיה הוסכם על הצדדים כי תנאי מתלה להסכם הוא אפשרות בלום לקבל משכנתא, וכי תנאי זה לא קוים, בעיקר נוכח עמדת הקבלן לפיה לא ישתף פעולה לקראת רישום הערת אזהרה נדרשת בשל הסכסוך עם ליבנה; עמדה שנודעה להם, לטענתם, עת פנה בא כוחם למשרדו של בא כוח הקבלן, אשר מסר לו "שלא תתאפשר רישום הערת אזהרה באם קיימת תביעה כנגד הקבלן ע"י הנתבעים".