אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> א.ה חג ייזום ונכסים בע"מ נ' לבקוביץ ואח'

א.ה חג ייזום ונכסים בע"מ נ' לבקוביץ ואח'

תאריך פרסום : 17/07/2013 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
37827-06-13
08/07/2013
בפני השופט:
חגי ברנר

- נגד -
התובע:
א.ה חג ייזום ונכסים בע"מ
הנתבע:
1. איל לבקוביץ
2. רמונה קרולין
3. סטפן דויטש
4. זהרה משיח
5. איתן משיח
6. רמית אריסון
7. מיכאל וויינשטיין
8. גיל-לי שולמן
9. מרדכי אדלר
10. מרים אדלר
11. אילן שוורץ
12. מרים יעבץ
13. אברהם יעבץ
14. ישיעהו יעבץ
15. נועה (פועה ) בן דור
16. שלום בן דור
17. אריאלה שליט

החלטה

לפניי בקשה לצו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע עסקה כלשהי בזכויותיהם ברכוש המשותף של הבנין ברח' תרע"ד 12 ברמת גן (להלן: "הבנין"), וזאת עד להכרעה בתביעה לאכיפת הסכם שנכרת בין המבקשת לבין המשיבים, לחיזוק הבנין לפי תמ"א 38.1.

על פי הנטען בבקשה, בין המבקשת לבין דיירי הבנין, הם המשיבים, נכרת ביום 25.10.2010 חוזה לחיזוק ושיפוץ הבנין לפי תמ"א 38.1 (חיזוק ושיפוץ שלא אגב הריסה ובניה מחדש) (להלן: "החוזה"). בחוזה נקבע כי המבקשת, שהינה חברה ייזמית, תבצע את חיזוק ושיפוץ הבנין באמצעות קבלן מטעמה (להלן: "הפרוייקט"), ובתמורה תקבל לבעלותה את כל זכויות הבניה של הבנין. הבקשה הוגשה בעקבות הודעה ששלחו המשיבים למבקשת, בה הודיעו על ביטול החוזה מחמת הפרתו, ועל כוונתם למחוק הערת אזהרה שנרשמה לטובת המבקשת על הרכוש המשותף בבנין.

המבקשת טוענת כי לא הפרה את החוזה, וכי המשיבים הם אלה שהפרו אותו בכך שהתיימרו שלא כדין לבטלו. המבקשת טוענת עוד כי אמנם טרם עלה בידה להשיג היתר בניה כנדרש לשם ביצוע הפרוייקט, אלא שהמועד להשגתו של ההיתר טרם חלף, בשל מספר ארועים שכל אחד מהם יש בו כדי להאריך את המועד שנקבע בחוזה. המבקשת מצביעה על כך שביום 25.11.2010 היא הגישה לוועדה המקומית (להלן: "הוועדה") בקשה לקבלת היתר בניה, אלא שהוגשו לתוכנית התנגדויות, ואלה נדונו על ידי הוועדה ביום 3.7.2011. בעקבות הערות הוועדה, תוקנה התוכנית והוגשה תוכנית מתוקנת, תחילה ביום 28.6.2012 ולאחר מכן גם ביום 13.9.2012. דא עקא, ביום 11.11.2012 דחתה הוועדה את התוכנית המתוקנת והמליצה למבקשת לפנות למסלול של בניה לפי תמ"א 38.2, קרי, הריסה ובניה מחדש של הבנין. בחוזה נקבע כי הפרוייקט יבוצע לפי תמ"א 38.1 (חיזוק ושיפוץ ללא הריסה) ולכן נוהלו מגעים עם המשיבים כדי לברר מהי עמדתם. אלה ביקשו לברר מהי המשמעות של הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38.2 ולאחר ברור נמסר להם על ידי המבקשת כי בשונה מביצוע לפי תמ"א 38.1, הליכה בדרך של בניה לפי תמ"א 38.2 תחייב שיתוף פעולה עם דיירי בנין סמוך. דא עקא, מאז יום 15.1.2013, עת הוצגה למשיבים האפשרות לפעול לפי תמ"א 38.2, החלו אלה להתחמק מנציגי המבקשת. בפגישה שנערכה ביום 4.4.2013 ביקשו נציגי המשיבים לבצע את הפרוייקט במתכונתו המקורית, לפי תמ"א 38.1, אך מאוחר יותר חזרו בהם, וביקשו לבצע את הבניה לפי תמ"א 38.2 אך לא בשיתוף פעולה עם היזם של הבנין הסמוך. בעקבות כך נשלח למשיבים ביום 19.5.2013 מכתב התראה מטעם המבקשת, שהוליד מצידו הודעת ביטול של המשיבים, ששוגרה למבקשת ביום 20.5.2013.

המבקשת טוענת כי למרות שבחוזה נקבע תנאי מתלה של הוצאת היתר בניה תוך 18 חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר, הרי שהלכה למעשה היא לא איחרה את המועד להוצאת היתר בניה, שכן עומדים לרשותה ימי הארכה שאינם באים במנין 18 החודשים האמורים: תוספת של 185 ימים בגין הגשת ההתנגדות לתוכנית הראשונה (בין 30.12.2010 לבין 3.7.2011); תוספת של 134 יום החל מיום 3.7.2011 בגין דרישת הוועדה להוספת ממ"דים לחלק מן הדירות, דבר המהווה "כח עליון"; תוספת של ארבעה חודשים בגין סרובם של שניים מבין המשיבים לאשר את הגשת התוכניות החל מחודש פברואר 2012; תוספת של 91 יום בגין הגשת התנגדויות לתוכנית השניה (בין יום 12.8.2012 לבין 11.11.2012) ותוספת של 183 יום בגין המתנה לעמדת המשיבים בנוגע למעבר לתמ"א 38.2, מאז יום 17.12.2012 ועד היום. סך הכל מדובר ב- 727 ימי עיכוב שמשמעותם הינה שהמועד האחרון להוצאת היתר בניה הינו 21.11.2014.

עוד טוענת המבקשת כי המשיבים נהגו בחוסר תום לב כלפיה שכן משביקשו לברר אפשרות של ביצוע לפי תמ"א 38.2, הם אינם יכולים לטעון לאי עמידה במועד שנקבע בחוזה לענין תמ"א 38.1.

על יסוד האמור בבקשה ניתן צו מניעה ארעי במעמד צד אחד והבקשה נקבעה לדיון במעמד הצדדים.

בתשובה שהגישו המשיבים הם טוענים כי החוזה הותנה בתנאי מתלה- השגת היתר בניה תוך 18 חודשים- והתנאי לא התקיים עד עצם היום הזה. לדברי המשיבים, המבקשת במו ידיה היא שהכשילה את קבלת ההיתר, שכן הגישה לוועדה תוכנית שאינה תואמת להוראות תמ"א 38, ולכן, עוד ביום 3.7.2011 דחתה הוועדה את התוכנית שהגישה המבקשת. לפי החוזה, תקופת 18 החודשים הסתיימה ביום 25.5.2012. רק ביום 28.6.2012, כחודש לאחר שחלף המועד האחרון להשגת ההיתר, הוגשה תוכנית מתוקנת לוועדה, שלא אושרה. ביום 13.9.2012 הוגשה תוכנית נוספת, שאף היא לא אושרה. ביום 11.11.2012 אישרה הוועדה את התוכנית בתנאי שתבוטל קומה מתוכננת שלמה, דבר שהמבקשת לא היתה מוכנה להשלים עימו. מאז ועד היום ישבה המבקשת בחיבוק ידיים ולא תיקנה את התוכנית. לא ההתנגדויות הן שעיכבו את קבלת ההיתר, אלא האופן הכושל שבו נערכו הבקשות על ידי המבקשת. לא המשיבים הם שגרמו לעיכוב, שכן העיכוב הנטען בעטיים של המשיבים החל רק ביום 17.12.2012, זמן רב לאחר שחלף המועד של 18 חודשים לצורך השגת ההיתר. המשיבים הם שתמיד העדיפו בניה לפי תמ"א 38.2 אלא שהמבקשת היא זו שביקשה בניה לפי תמ"א 38.1. המבקשת אף הסתירה מהמשיבים כי הוועדה איפשרה ביצוע לפי תמ"א 38.1 וגילתה רק שהוועדה מעוניינת בביצוע לפי תמ"א 38.2. המשיבים טוענים עוד כי השינויים שביקשו שניים מהם להכניס בדירותיהם, לא גרמו לעיכוב בקבלת ההיתר שכן מדובר בשינויים פנימיים בדירה, ומכל מקום, מדובר בשינויים הכרחיים לנוכח הפגיעה שהיתה צפוייה להגרם למשיבים אלה מחמת הבניה לפי תמ"א 38.2. המשיבים מוסיפים וטוענים כי דרישת הוועדה להוספת ממ"דים אינה יכולה להחשב "כח עליון", מה גם שהמבקשת היא יזם בעל נסיון שאמור לדעת על קיומה של דרישה כזו.

בדיון שנערך ויתרו הצדדים על חקירת מצהירים וסיכמו טענותיהם בעל פה.

לאחר שעיינתי בחומר הראיות ובטיעוני הצדדים, ונתתי דעתי לטיעוניהם בעל פה, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להדחות, מן הטעמים שיפורטו להלן.

השאלה הראשונה ששומה על בית המשפט לשאול את עצמו בטרם ייתן צו מניעה זמני, היא האם עלה בידי מבקש הצו להוכיח זכות לכאורה. מכאן, שעל מנת שיינתן צו מניעה זמני, שומה על בית המשפט להתרשם כי עומדים למבקש הצו סיכויי הצלחה של ממש בתביעה העיקרית. השאלה השניה היא להיכן נוטה מאזן הנוחות, קרי, אי הנוחות שתיגרם למבקש אם לא יינתן הצו, אל מול אי הנוחות שתיגרם למשיב אם יינתן. בהקשר זה מתעוררת שאלה נוספת, והיא, האם הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הצו הזמני, ניתן לפיצוי כספי. לבסוף, מתעוררת השאלה האם קיימים שיקולי יושר שלא ליתן סעד למבקש, כגון, האם המבקש בא לבית המשפט בחוסר ניקיון כפיים, העלים עובדות חשובות או השהה את פנייתו יתר על המידה (י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית 1995) ע' 616 - 618).

נקדים ונאמר כי בעניננו, לא עלה בידי המבקשת לעמוד בתנאי הראשון הנדרש לצורך קבלת צו מניעה זמני, לאמור, לעת הזו לא עלה בידה להצביע על סיכויי הצלחה טובים במסגרת התביעה העיקרית.

לפי ס' 12 לחוזה, החוזה כולו הותנה בתנאי מתלה- הוצאת היתר בניה תוך 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר, שאם לא כן, החוזה ייחשב כבטל מעיקרו. בעניננו, הבקשה להיתר הוגשה ביום 25.11.2010, ולכן, לכאורה, המועד האחרון להוצאת ההיתר חלף ביום 25.5.2012. לפרק זמן זה יש להוסיף שישה חודשים לפי ס' 12.5.3 לחוזה, תוספת המוקנית למבקשת אם זו תהיה בדיעה שניתן יהיה להוציא את היתר הבניה אם המועד לכך יוארך. מכאן שהמועד האחרון להוצאת ההיתר חלף ביום 25.11.2012. דא עקא, רק ביום 11.11.2012 נתנה הוועדה למבקשת אישור מותנה בתנאים (נספח 8 לבקשה), הקובע כי יש לתקן את התוכנית כך שתכלול רק 2.5 קומות נוספות (הפחתה של קומה לעומת התוכנית המקורית); כי לא מאושרת יציאה למרפסות החורגות מקווי בנין; כי יש להתאים השטחים המוצעים לשטחים המותרים וכי יש להשיג אישור של אדריכל העיר לתוספת הבנין, אישור מחלקת התנועה לפתרון החניות ותיקון הערות הבדיקה על גבי התוכנית. עינינו הרואות: הסיכוי להשלמת כל התיקונים הנדרשים עד ליום 25.11.2012, המועד האחרון להשגת היתר הבניה בטרם יפקע החוזה, היה קלוש ביותר על פניו.

המבקשת טוענת כי היא זכאית לתוספת זמן של 185 יום בגין הגשת ההתנגדות לתוכנית הראשונה (בין 30.12.2010 לבין 3.7.2011). אכן, ס' 12.5.2 לחוזה קובע כי במנין תקופת 18 החודשים לא יובאו התקופות בהן תתעכב הוצאת היתר הבניה עקב הגשת התנגדויות, אלא שבעניננו, אין לעת הזו כל ראיה שהגשת ההתנגדויות היא שעיכבה את הוצאת ההיתר, ולו גם ביום אחד. אכן, ביום 3.7.2011 נדחתה הבקשה להיתר, אך הדחייה אינה נעוצה בהתנגדויות שהוגשו, אלא בכך שהתוכנית לא היתה ערוכה כנדרש לפי תמ"א 38: לא היתה התאמה לקווי הבנין המותרים לפי תמ"א 38, לא היו ממ"דים כנדרש, חדרי היציאה לגג לא תאמו את תוכנית המתאר רג 340 ומספר הקומות והשטחים המבוקשים לא תאמו את המותר לפי התוכניות התקפות (ראה החלטת הוועדה נספח 5 לבקשה). מאותו הטעם יש לדחות לעת הזו את טענת המבקשת לפיה היא זכאית לתוספת של 91 יום בגין הגשת התנגדויות לתוכנית השניה (בין יום 12.8.2012 לבין 11.11.2012). גם כאן, ההתנגדויות נדחו עובר לאישור התוכנית בתנאים ואין ראיה על כך שהן גרמו לעיכוב כלשהו בהחלטת הוועדה.

המבקשת טוענת כי היא זכאית לתוספת של 134 יום החל מיום 3.7.2011 בגין דרישת הוועדה להוספת ממ"דים לחלק מן הדירות, דבר המהווה לשיטתה "כח עליון". טענה זו דחוקה על פניה. בהיותה יזמית מקרקעין, ניתן היה לצפות מהמבקשת שתדע מהן הדרישות התכנוניות התקפות בעיר רמת גן. קשה להלום טענה לפיה דרישה תכנונית היא בבחינת "כח עליון" והדבר גם איננו מעוגן בהוראות ס' 2.14 לחוזה, המגדיר מהו כח עליון (שם מדובר על מצב מלחמה, אסונות טבע וכו', אך לא על דרישות תכנוניות). זאת ועוד, לכאורה, ס' 21 לחוזה, הדן בכח עליון, איננו חל על ס' 12.5 לחוזה שעניינו תקופת התנאי המתלה, שכן ס' 21 חל בהנחה שהחוזה שריר וקיים ולא הופסק מחמת אי קיומו של התנאי המתלה, ותכליתו היא למנוע הפרה במצב שבו החוזה תקף אך הקבלן לא עמד במועדים הקבועים בו. אין ענינו כלל בשאלת קיומו או אי קיומו של התנאי המתלה לפי ס' 12.5 לחוזה. זאת ועוד, ס' 21 לחוזה הוא הסדר כללי, בעוד שס' 12.5 לחוזה הוא הסדר ספציפי שנועד אך ורק לענין התנאי המתלה, ואף קובע רשימה סגורה של מקרים בהם יוארך משך הזמן לקיומו של התנאי המתלה. כח עליון אינו נמנה על רשימה זו.

המבקשת טוענת כי נגרם לה עיכוב של ארבעה חודשים בגין סרובם של שניים מבין המשיבים לאשר את הגשת התוכניות מחודש פברואר 2012. הכוונה למשיבה 6 רמית אריסון ולמשיב 11, אילן שוורץ. אלה ביקשו לערוך שינוי במיקום הממ"ד בדירתם ובכך גרמו לעיכוב בהגשת התוכנית החדשה, שהוגשה בסופו של דבר ביום 28.6.2012. על כך משיבים אריסון ושוורץ כי התוכניות המקוריות שונו על ידי המבקשת, כי רק ביום 13.3.2012 נמסרו התוכניות לאריסון וכי היה צורך לערוך שינויים והתאמות ומכל מקום, ביום 23.5.2012 חתמה אריסון על מפרט פנימי של דירתה, כך שאין כל עיכוב ממועד זה ואילך. לעת הזו, לא ניתן לקבוע מסמרות בשאלה האם מדובר בעיכוב מוצדק אם לאו, אך הואיל ובזמן אמת התריעה המבקשת על עיכוב זה (נספחים 17 ו- 18 לבקשה) ישנה ראיה לכאורה לכך שהמבקשת היתה זכאית לתוספת זמן של ארבעה חודשים (פברואר 2012- מאי 2012) לצורך המועד לקיום התנאי. מכאן שלכאורה, המועד לקיום התנאי הוארך מיום 25.11.2012 ליום 25.3.2013.

לבסוף, המבקשת טוענת כי נגרם לה עיכוב של 183 יום בגין המתנה לעמדת המשיבים בנוגע למעבר לביצוע לפי תמ"א 38.2, מאז יום 17.12.2012 ועד היום. טענה זו אינה מקובלת עליי.

ראשית לכל, בגין התקופה שבין יום 17.12.2013 ועד ליום 25.3.2013 ממילא הוארך המועד לקיום התנאי מחמת העיכוב עליו עמדנו לעיל. ישנה איפוא חפיפה חלקית בין עילות הארכה השונות, ואין כל הגיון שהמבקשת תצבור ארכה נוספת ומצטברת בגין פרק זמן שכבר הוארך ממילא בגין עילה אחרת.

נשאלת איפוא השאלה האם ניתן לייחס למשיבים עיכוב נוסף החל מיום 25.3.2013 בשל המתנת המבקשת לעמדתם בשאלה כיצד יש לבצע את הבניה. לטעמי, התשובה לכך היא שלילית. המבקשת ידעה מאז יום 11.11.2012 כי קיימת אפשרות של ביצוע לפי תמ"א 38.2, וכי ביצוע לפי תמ"א 38.1, הגם שאיננו מומלץ על ידי הוועדה, הוא בגדר האפשר ככל שיוכנסו תיקונים בתוכנית להיתר. עוד ידעה המבקשת כי החוזה נכרת בהתבסס על בניה לפי תמ"א 38.1 וכי בניה לפי תמ"א 38.2 תחייב עריכתו של חוזה חדש ושונה בתכלית. כמו כן ידעה המבקשת כי המועד לקיום התנאי המתלה יוארך רק אם המשיבים הם שיאחרו בקיום התחייבויותיהם לפי החוזה. ניהול משא ומתן לצורך שינוי החוזה, כך שבמקום בניה לפי תמ"א 38.1 תבוא בניה לפי תמ"א 38.2, איננו יכול להחשב כאיחור של המשיבים בקיום התחייבויותיהם, שהוא, ורק הוא, יכול היה להקנות למבקשת תוספת זמן לקיום התנאי המתלה. המבקשת עצמה הרי טוענת כיום כי נתקלה בסרבנות של המשיבים בכל הנוגע לשיתוף פעולה עם היזם של הבנין הסמוך, שיתוף פעולה שהיה תנאי הכרחי לשם בניה לפי מתווה תמ"א 38.2. נזכיר כי המבקשת עצמה מציינת שמאז יום 15.1.2013 היא נתקלה במסכת של התחמקויות בכל הנוגע לשינוי המתווה ומעבר לבניה לפי תמ"א 38.2. בנסיבות אלה, שומה היה על המבקשת להצמד למתווה הבניה לפי החוזה הקיים בין הצדדים, ככתבו וכלשונו, קרי, בניה במסגרת תמ"א 38.1. כפועל יוצא מכך, המבקשת צריכה היתה לפעול בנחישות ובמרץ על מנת לתקן את התוכנית במסגרת תמ"א 38.1 על פי הנחיות הוועדה מיום 11.11.2012, על מנת שיעלה בידה לקבל היתר בניה לא יאוחר מיום 25.3.2013, בטרם יפקע החוזה מעצמו. ככל שביקשה לנהל משא ומתן עם המשיבים במטרה לעבור לבניה לפי תמ"א 38.2, שומה היה על המבקשת להשיג ראשית לכל את הסכמת המשיבים להארכת פרק הזמן לקיום התנאי המתלה. משלא עשתה כן המבקשת, אין לה אלא להלין על עצמה. במילים אחרות, ניהול משא ומתן לצורך שינוי תנאי החוזה, אין בו די כדי להאריך את המועד שנקבע לקיום התנאי המתלה.

העובדה שהמשיבים לא הזהירו את המבקשת שהמועד לקיומו של התנאי המתלה עומד לחלוף, אלא ניהלו עימה משא ומתן כדי לבחון מעבר לבניה לפי תמ"א 38.2, אין בה די על מנת לקבוע שמועד זה לא חלף. הוראות החוזה הן ברורות ומפורטות, והמבקשת היתה יכולה לעמוד בכוחות עצמה על כך שהמועד לקיום התנאי המתלה עומד לחלוף (כפי שגם עשתה כאשר שלח בא כוחה מכתבי התראה עוד בחודש אפריל 2012 (נספחים 17 ו- 18 לבקשה), עת סבר שהמשיבים 6 ו- 11 מכשילים את היכולת לעמוד במועדים הקבועים בחוזה).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ