ארץ קדושה ואח' נ' עברי

המבקשים הגישו המרצת הפתיחה בה עתרו לסעד הצהרתי כי המשיב הפר את חוזה האופציה מיום 24.12.09 שנחתם בינם לבין המשיב (להלן "ההסכם") בקשר לזכות המשיב להרשם כחוכר לדורות של מחצית מכלל הזכויות בחלקה הידועה כגוש 4042 חלקה 7 (ישנה) בשטח של 4427 מ"ר, המהוות 57/200 חלקים מכלל הזכויות בחלקות החדשות 956, 957 ו-229 (להלן: המגרש).

כמו כן עותרים המבקשים לסעד של אכיפת ההסכם.

א.         העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1.         החוכר הרשום במגרש הינו מר צדוק לוי ז"ל.

אמו של המשיב, הגב' ברכה מעברי ז"ל, רכשה את הזכויות במגרש ביום 3.6.78 וביום 10.9.90 העבירה את זכויותיה במגרש למשיב, במתנה.

2.         על פי תכנית בנין עיר הקיימת (להלן: התב"ע הנוכחית), ניתן לבנות על המגרש כ-9 יחידות דיור צמודות קרקע.

3.         בעלי הזכויות בחלקות ביקשו לשנות את יעודן לבניה רוויה למגורים במסגרת תכנית פת/1154/58, אשר הוכנה על ידם (להלן: התב"ע החדשה), לפיה ניתן יהיה לבנות על המגרש ועל שתי חלקות נוספות סמוכות (956 ו-957 בגוש 4042), 120 יחידות דיור. ככל שתאושר הרחבת הבניה בהתאם לתקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 (להלן: תוספת שבס), ניתן יהיה לבנות על המגרש כ-140 יחידות דיור.

4.         ביום 19.7.09 אישרה הועדה המקומית בעיריית פתח תקווה להעביר את התב"ע החדשה להפקדה בועדה המחוזית (להלן: אישור הועדה המקומית), בכפוף למילוי תנאים והמצאת אישורים (נספח 4 לכתב תשובת המשיב, תעודת עובד ציבור מטעם סגנית מנהל אגף תכנון עיר).

5.         ביום 14.10.09 נחתם זכרון דברים בין המבקשים למשיב (להלן: זכרון הדברים) אותו ערך עו"ד תומר עמרני, לפיו המשיב ימכור למבקשים את זכויותיו במגרש בתמורה המורכבת מחלק במזומן וחלק בעסקת קומבינציה. על פי זכרון הדברים המבקשים ישלמו למשיב סך 4,000,000 ש"ח עבור 20 יח"ד (סך 200,000 ש"ח לכל יחידה), וביחס ליתרת יח"ד שיוותרו בידי המשיב, תערך עסקת קומבינציה כשחלקו של המשיב יהיה 30% וחלקם של המבקשים 70% (סעיף 1 לזכרון הדברים). כן הוסכם כי עם חתימת הצדדים על הסכם המכר, ישלמו המבקשים למשיב סך 1,200,000 ש"ח וכי יתרת התמורה  במזומן תשולם עם קבלת היתר בניה. עוד נקבע כי תוקפו של זכרון הדברים הינו למשך 30 יום במהלכם יחתם הסכם מכר, שאם לא כן, זכרון הדברים יהיה ניתן לביטול בהודעה בכתב.

6.         ביום 24.12.09 חתמו הצדדים על ההסכם שהוכתר בכותרת " אופציה לרכישת זכויות במקרקעין", אשר נערך ע"י עו"ד שמואל צברי (נספח ה/1 לבקשה). כן חתמו הצדדים על הסכם שכר טרחה עם עו"ד שמואל צברי (נספח ה/3 לבקשה).

בין מועד חתימת זכרון הדברים למועד חתימת ההסכם שילמו המבקשים למשיב סך 300,000 ש"ח. המשיב אישר כי קיבל הסכום הנ"ל ע"ח " זכרון הדברים (הסכם אופציה)" שנערך ביום 14.10.09 אצל עו"ד תומר עמרני (נספחים ד(2) ד(4) לבקשה).

במסמך מיום 24.12.09 הנושא כותרת " אישור להלוואה" נרשם:-  " אני דוד עברי... מאשר כי קיבלתי מאת ראובן ארץ קדושה ... ומבני גלזר ... סך של 1,000,000 (מיליון) ש"ח במספר שיקים במספר מועדים כאשר המועד האחרון שבו נמסר שיק, 23 בדצמבר 2009. אין מדובר בכפל הלוואה המדובר בריכוז כל השיקים שניתנו עד היום כולל, ההלוואה לדודו. " (נספח ד(6) לבקשה).

כמו כן קיבל המשיב שיק בנקאי בסך 200,000 ש"ח עבור האופציה (נספח ה(2) לבקשה, סעיף 3.8 לההסכם). סה"כ קיבל המשיב מהמבקשים 1,200,000 ש"ח לפני ובמעמד חתימת ההסכם.

7.         ביום 28.7.10 נרשמה ע"י עו"ד שמואל צברי הערת אזהרה לטובת המבקשים על זכויות מר צדוק לוי ז"ל במגרש. כשהדבר נודע למשיב, הודיע לעו"ד שמואל צברי ביום 22.8.10 בכתב כי מדובר בהפרת ההסכם ודרש למחוק את הערת האזהרה. ביום 26.8.10 נמחקה הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשים (נספחים 1 ו-3 לתגובת המשיב).

8.         ביום 24.1.11 הודיעו המבקשים למשיב בכתב על מימוש האופציה (נספח ז(1) לבקשה). בסעיף 4 להודעה צוין כי המבקשים נותנים למשיב אורכה עד ליום 23.12.11 לצורך קידום התב"ע החדשה לבניה רוויה וקבלת הסכמת הועדה המחוזית לאישור התכנית החדשה.

9.         ביום 25.1.11 פנו המבקשים לעו"ד צברי בבקשה לרשום הערת אזהרה לטובתם בעקבות מימוש האופציה. המשיב התנגד לכך במכתב לעו"ד צברי מיום  28.1.11 בו ציין כי על פי ההסכם, רק לאחר תשלום מלוא התמורה למשיב ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתם. כמו כן ציין כי המבקשים הפרו הפרה גסה את ההסכם בעת רישום הערת האזהרה הקודמת (נספח ז(4) לבקשה).

10.        בעקבות כך עתרו המבקשים למתן פסק דין הצהרתי לפיו המשיב הפר "הפרה צפויה" את ההסכם בכך שהודיע כי הוא מתנגד למימוש האופציה ע"י המבקשים. כמו כן עתרו לסעד הצהרתי כי הם זכאים לאכיפת ההסכם.

11.        יוסף כי בין המשיב לבין עו"ד שמואל צברי, שאמור היה לרשום את הזכויות במגרש ע"ש המשיב, נתגלע סכסוך עקב טענות המשיב כי עו"ד צברי התמהמה במשך שנים ברישום זכויות החכירה על שמו. הסכסוך בעינו עומד והזכויות במגרש טרם נרשמו ע"ש המשיב.

12.        עם הגשת התובענה הוגשה גם בקשה לצו מניעה זמני האוסר ביצוע דיספוזיציה במגרש והמשיב הסכים לכך. כמו כן הוסכם שהמשיבים 2-13 יימחקו מהתובענה.