אור אזולאי נ' בן דוב ואח'

פסק דין

התובעת, צופית אור אזולאי, הינה מתווכת נכסי מקרקעין במקצועה (להלן: "התובעת" או "המתווכת"). במהלך חודש יולי 2005, פנו הנתבעים, ה"ה פנינה ויוסי בן דוב (להלן: "הנתבעים" או "המוכרים") את התובעת והזמינו ממנה שירותי תיווך עבור מכירת דירה שבבעלותם בשכונת האלונים 144 בכפר תבור (להלן: "הנכס"). הנתבעים חתמו על טופס הזמנה בתאריך 22.7.05, בגדרו הוסכם על תשלום דמי תיווך בשיעור 2% מהסכום הכולל של עסקת המכירה, בצירוף מע"מ כחוק, ונקבע מועד לפינוי הדירה בין 6- 8 חודשים ממועד החתימה על ההזמנה (להלן: "הסכם התיווך").

לטענת התובעת, הנכס הוצע למספר רוכשים פוטנציאליים, וביניהם בני הזוג אילנה ורונן רואש (להלן: "הרוכשים" או "בני הזוג רואש"). לגרסתה, בתאריך 21.2.11 נקבעה פגישה עם בני הזוג רואש, נערך ביקור בנכס בנוכחות הנתבעים, ובסופו של דבר נרכש הנכס על ידי בני הזוג רואש בתאריך 18.04.11.

משגילתה התובעת את דבר ביצוע עסקת המכר בין המוכרים לקונים, ללא ידיעתה ו"מאחורי גבה", הגישה הלה בתאריך 2.12.12 כתב תביעה לחיוב המוכרים בתשלום דמי תיווך מכוח ההזמנה משנת 2005. לטענתה, פניותיה החוזרות ונשנות אל הנתבעים בדרישה לתשלום דמי התיווך לא נענו. התובעת טוענת, כי המוכרים הסתירו ממנה את דבר כריתת העסקה והחתימה על חוזה מכר עם בני הזוג רואש וזאת במטרה להתחמק מתשלום דמי התיווך להם התחייבו בהזמנה. לשיטתה, דמי התיווך נקבעו בחוזה בשיעור של 2% ממחיר הנכס ובתוספת מע"מ, מחיר הנכס מושא התובענה בשנת 2011 עמד ע"ס 1,300,000 ₪, סה"כ דמי תיווך בסך 30,160 ₪ (כולל מע"מ) ובצירוף הצמדה וריבית.

הנתבעים אינם חולקים על כך, כי בינם לבין התובעת נחתמה הזמנה למתן שירותי תיווך בתאריך 22.7.05 לצרכי מכירת ביתם ברחוב האלונים 144 בכפר תבור. עוד מודים התובעים, כי במהלך החודשים יולי - אוקטובר 2005 ביצעה התובעת שלל פעולות תיווך למכירת הנכס והציגה אותו בפני ארבעה רוכשים פוטנציאליים. נטען, כי הזמנת שירותי התיווך נחתמה בשל רצונם של הנתבעים למכור את הנכס שלהם ולבנות בית חדש בכפר תבור.

לטענתם, בחודש אוקטובר 2005 חל שינוי בתוכנית הנתבעים והם חזרו בהם מן הרצון למכור את הנכס שבבעלותם. בשלב זה, הם הודיעו לתובעת כי הם אינם זקוקים עוד לשירותיה בשל החלטתם שלא למכור את הנכס, כאמור. לטענתם, כבר במעמד החתימה על הזמנת התיווך הושגה הבנה בין הצדדים, כי השירות שהוזמן מהתובעת הינו לתקופת זמן מוגבלת - והראיה לכך, מועד הפינוי נקבע ל- 6-8 חודשים ממועד חתימת ההזמנה. הנתבעים טוענים, כי החל ממועד מסירת ההודעה לתובעת על רצונם שלא למכור את הדירה, החוזה בין הצדדים בטל ובכך נפסקו שירותיה של התובעת וכך גם ההתקשרות החוזית שבין הצדדים. נטען, כי החל ממועד זה הוציאה התובעת את הנכס ממאגר הנכסים המצויים בטיפולה, נמנעה מלבצע כל פעולת פרסום לנכס, כמתווכת, ולא יצרה כל קשר עם הנתבעים ביחס לרוכש פוטנציאלי כלשהו.

בשנת 2010 רכשו הנתבעים שטח מקרקעין והחלו להוציא את תכנית הבנייה אל הפועל, אך בשלב זה טרם גמלה בליבם ההחלטה למכור את הנכס או להשכיר אותו לצד שלישי. לטענתם, שיקולים אלה לא שינו מדעתם בדבר הפסקת השירות שהזמינו מהתובעת בשנת 2005.

בחודש פברואר 2011, 6 שנים לאחר שהסתיים חוזה תיווך, נפגש הנתבע באופן 'אקראי' עם התובעת, ובמהלך אותה פגישה התעניינה התובעת לדעת באם מתעתדים הנתבעים למכור את ביתם. בתגובה, השיב הנתבע כי אינו בטוח בכך מאחר ובניית הבית החדש צפויה להתחיל רק בעוד שנה בשל הצורך בהשלמת תהליך אישורי הבנייה. באותו מעמד, ביקשה התובעת את רשותו של הנתבע להציג את ביתו בפני רוכשים פוטנציאליים והוא השיב מפורשות, כי הוא איננו מעוניין בשירותי התיווך שלה וכי הוא אינו בטוח כי ברצונו למכור את הנכס. התובעת הבהירה, כי אין בהצגת הנכס משום כל התחייבות מצדו לתשלום דמי תיווך במידה והעסקה תצא אל הפועל. הנתבע הדגיש, כי שב והבהיר לתובעת כי אינו מעוניין במכירת הנכס, אך אינו מתנגד לכך שהתובעת תציג את הנכס בפני רוכשים פוטנציאליים ללא שום התחייבות מצדו לתשלום דמי תיווך, היה ויימכר הנכס.

הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי ימים לספורים לאחר המפגש הנ"ל התקשרה התובעת לנתבע והודיעה, כי היא מגיעה ביחד עם בני הזוג רואש כדי לראות את הנכס. במעמד הביקור בנכס, הבהיר הנתבע למשפחת רואש את מה שכבר הסביר לתובעת בפגישה האקראית שביניהם, שאין הוא בטוח בדבר הרצון למכור את הבית לנוכח מועדי הבניה הצפויים. לאחר פגישה זו, לא פנתה התובעת אל הנתבעים ביחס לנכס הנ"ל או כל נכס אחר, לא בקשר לבני הזוג רואש ולא בקשר לרוכשים פוטנציאליים אחרים.

מגרסתו של הנתבע עולה, כי בעקבות הפגישה הנ"ל התפתח משא ומתן בין הנתבעים לבין משפחת רואש אשר הבשיל בסופו של דבר לכדי הסכם מכר שנחתם בחודש אפריל 2011 ובגדרו נקבע מועד לפינוי הנכס לתאריך 1.7.2012. אלא מאי, רק כעבור שנה במהלך חודש מרץ 2012 נפגש הנתבע עם התובעת באופן אקראי, ולשאלת התובעת אם מכר כבר את הנכס סיפר לה הנתבע על דבר מכירת הנכס לבני הזוג רואש. עם היוודע הדבר, זעמה התובעת על אי מעורבותה בהליך המשא ומתן. הנתבע הבהיר לה, כי יחסי התיווך בינו לבינה הסתיימו זה מכבר, וככל שיש לה טענות בעניין אי תשלום דמי תיווך, עליה לפנות אל משפחת רואש שעמה היא חתומה על הסכם תיווך.

דיון ומסקנות

בדיון שהתקיים בפניי שמעתי את בעלי הדין אשר חזרו על גרסאותיהם שבכתבי הטענות. לאחר עיון בכתובים ושקילת עדויות הצדדים, אני סבורה כי דין התביעה להידחות, כפי שיפורט להן.

ראשית, במהלך הדיון חזרו הנתבעים על גרסתם, כפי שפורטה בהרחבה בכתב ההגנה. בנוסף, הפנו הנתבעים לפסק דינה של כבוד השופטת הדסה אסיף במסגרת ת"א (חד') 2544-02-09 עמירם גוטפריד נ' משה חייק (18.10.2010) וטענו הן בדבר תוקף ההסכם, פקיעתו או ביטולו והן בדבר העדר הכדאיות של המשכיות תחולת ההסכם לתקופה בלתי מוגבלת בשים לב לתנודות במחירי הנדל"ן. גם במהלך הדיון דבקו הנתבעים בגרסתם, ולפיה הסכם התיווך שנחתם בשנת 2005 לא חודש כלל ועיקר וכי במהלך התקופה שבין שנת 2005 ועד לשנת 2011 לא ביצעה התובעת פעולות תיווך כלשהן למכירת הנכס וכי אף לאחר הביקור שערכה משפחת רואש יחד עם התובעת בדירתם של הנתבעים בשנת 2011 לא בוצעו פעולות תיווך נוספות ע"י התובעת, באופן התומך בגרסתם לפיה ההסכם שנכרת בשנת 2005 בוטל זה מכבר אגב מתן הודעת ביטול לתובעת ע"י הנתבעים.

התובעת העידה במהלך הדיון, כי הנתבעים ביקשו 'להשהות' את ההסכם וכי הוא חודש בשנת 2011, עת הביאה את משפחת רואש לביקור בנכס ואשר עמם נסגרה עסקת המכירה בסופו של דבר חודשיים בלבד לאחר הביקור בנכס, באופן מלמד על מעורבותה האקטיבית בסגירת העסקה ביניהם. לגרסתה, החוזה מעולם לא בוטל, כי אם 'הוקפא' וחודש לאחר מכן בהסכמת הצדדים. עוד ציינה התובעת, כי תביעה נוספת אשר הגישה נגד הקונים –משפחת רואש- תלויה ועומדת וטרם הוכרעה.

למקרא עדויות הצדדים עולה, כי השאלה המצריכה הכרעה בענייננו הינה, האם זכאית מתווכת במקרקעין לתשלום דמי תיווך, בגין עסקת תיווך שנעשתה, כאשר ההסכם למתן שירותי תיווך נחתם בין הצדדים בשנת 2005 בעוד שהעסקה יצאה אל הפועל בשנת 2011, שש שנים לאחר החתימה על ההסכם. האם במהלך אותן שנים הוקפא החוזה על ידי הצדדים בהסכמה (כפי שטוענת התובעת) או שמא בוטל כדין, כטענת הנתבעים, ומשכך העסקה שבוצעה בשנת 2011 לא הייתה 'פעולת תיווך' שהוזמנה על ידי הנתבעים (להבדיל מהקונים שאינם צד לתביעה זו).

על-פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"), מתווך מקרקעין יהא זכאי לדמי תיווך מאת לקוח, אם נתקיימו מספר תנאים מצטברים: ראשית, הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך; שנית, יש צורך בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, חתומה בידי הלקוח; שלישית, המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

חוק המתווכים, והסכם התיווך הכתוב, אשר זוכה להתייחסות נרחבת בחוק, מהווה חלק מדיני החוזים, ואלה, כידוע, נשלטים על ידי עקרון תום הלב (ע"א 2144/91 מוסקוביץ' נ' עו"ד מכלביץ, פ"ד מח(3) 116). עקרון זה, מונע מרוכש דירה ליהנות ללא תשלום מפירות עבודתו של מתווך מקרקעין, ומחייבו לשלם בעבור השירות שקיבל; ומנגד, מונע ממתווך מקרקעין לקבל דמי תיווך, באם לא השקיע כל מאמץ ולא תרם כל תרומה ממשית לביצוע העסקה.

מעיון בהסכם התיווך שנכרת עם הנתבעים עולה, כי ההסכם נחתם בתאריך 22.7.05, כאשר לא נרשמה בהסכם עצמו הוראה מפורשת בדבר התקופה שבמהלכה יהיה החוזה שריר וקיים. עם זאת, נרשם כי "תאריך הפינוי: 6-8 חודשים". אין חולק, כי בין התובעת לבין הרוכשים שקנו את הדירה בפועל נחתם הסכם בתאריך 21.2.2011 (קרי- 6 שנים לאחר חתימת הסכם התיווך עם הנתבעים). כן אין חולק, כי נערך ביקור בנכס בחודש פברואר 2011 בו נכחו הרכשים והצדדים לתיק זה וכי חודשיים לאחר הביקור בנכס נחתם חוזה מכר בין המוכרים (הנתבעים) לבין הרוכשים שאינם צד להליך דנן. הצדדים אינם חולקים על העובדה כי במהלך התקופה מחודש אוקטובר 2005 ועד לחודש פברואר 2011 לא היו מגעים בין הצדדים ולא הוצעו על ידי התובעת קונים פוטנציאליים לרכישת הדירה.

מעיון בהסכם עצמו, אין בפנינו ראיה על תניה מפורשת לעניין המועד או הדרך לסיום החוזה ואף לא ראיה כי החוזה נערך לתקופה קצובה או לשנים אחדות. יחד עם זאת, חלה בענייננו החזקה הפרשנית הקובעת, כי ככלל חוזה אינו נערך לצמיתות. בע"א 2491/90 התאחדות סוכני הנסיעות נ' פאנל חברות התעופה (3.5.94) נפסק כי "חוזה אינו נערך לצמיתות. אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה... אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לאפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה. במצב כזה, אין זה סביר או רצוי לייחס לצדדים לחוזה כוונה להמשיך ולקיים את החוזה באופן מלאכותי".

עוד נפסק בע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד ד"ר יוסף שגב, פ"ד נח(4), 106 כי "הפסיקה עסקה פעמים רבות בחוזים בהם לא נקבע מועד לסיום החוזה או שצוין במפורש, כי החוזה הוא לתקופה בלתי מוגבלת. הפסיקה אימצה את גישת המשפט האנגלי והאמריקאי, לפיה הנחת המוצא הינה, כי חוזה נעשה לתקופה מוגבלת, וכי צדדים שלא קבעו בהסכם מועד לסיומו, לא התכוונו כי הקשר ביניהם ימשך לעולמי-עד".