אברהמוף ואח' נ' דומב ואח'

פסק דין

תביעה לאכיפת הסכם ולפיצוי מוסכם בגין הפרתו.

א. רקע והשתלשלות העניינים:

ביום 27.10.08 התקשרו התובעים עם הנתבעים ב- "הסכם מכר דירה" בנוגע לדירה בת 6 חדרים בבית דו משפחתי, הנמצא ברחוב הולנד בחיפה, והידוע כחלקה 292, גוש 12255 (להלן: "הבית" או "הדירה"), לפיו התובעים ירכשו מהנתבעים את הבית תמורת סך של 1,700,000 ₪ (להלן: "ההסכם").

בסעיף 4 להסכם הצהירו הצדדים כי:

"בנסיבות בהן המוכרים הצהירו בפני הרוכשים כי בצעו תיקונים לבעיות רטיבות שהיו בבית, הרי שהמוכרים מתחייבים כי ככל ויתגלו סימני רטיבות בבית ו/או במידה ויתגלו ליקויים בתיקונים שביצעו המוכרים, זאת עד ליום 01/07/2009 הם מתחייבים לדאוג לתיקון הרטיבות ו/או הליקויים בתוך זמן סביר וללא כל דיחוי לאחר שנמסרה להם הודעה על כך מאת הרוכשים. בכל מקרה והמוכרים לא ימלאו אחר התחייבותם לתיקון הרטיבות ו/או הליקויים, ככל ויהיו כאלו, הרי שהקונים יהיו רשאים לבצע את התיקונים על חשבונם והמוכרים ישאו בעלויות אלו בהתאם לקבלה ו/או אישורים ו/או אסמכתאות שיציגו הרוכשים בפניהם."

התובעים טענו בכתב התביעה כי במהלך המו"מ לרכישת הדירה, ביקרו בדירה והבחינו בסימני רטיבות במספר מוקדם בולטים, בין היתר, בשירותי האורחים ובארבעת החדרים בקומת הביניים וכן בתקרת הסלון. נטען כי כששאלו התובעים את הנתבעים לפשר סימני הרטיבות, טען הנתבע 1 כי כל הרטיבויות בדירה, תוקנו על ידם לאחרונה, והם מתחייבים לתקן כל ליקוי רטיבות שיתברר כי לא צלח. לפיכך, הוסכם במסגרת סעיף 4 להסכם, כאמור לעיל, כי תינתן לתובעים אחריות הכוללת את כל מוקדי הרטיבות בדירה עד תחילת עונת הקיץ העוקבת את הרכישה (עד ליום 1.7.09), שאם לא כן, נטען כי התובעים לא היו רוכשים את הדירה.

התובעים הוסיפו וטענו כי כשבועיים לאחר כניסתם לדירה ולאחר שצבעו את כולה, החלו להופיע סימני רטיבות על גבי שכבת הצבע החדשה, בכל המקומות שנצפו סימני הרטיבות במהלך המו"מ לרכישת הדירה, הן בחדרים בקומת הביניים, והן בתקרת הסלון עקב תחילת השימוש בחדר הרחצה בקומה העליונה. לטענת התובעים, הרטיבות החמירה עד כדי נשירת הטיח ונזילת מים. נטען כי כל פניות התובעים לנתבע 1 בעל פה ובכתב (מיום 2.3.09; ופניית בא-כוחם מיום 25.5.09) נדחו מטעמים שונים או שלא זכו למענה ענייני, כאשר כל שהציע הנתבע 1 הוא לבצע על חשבונו מריחה של חומר אטימה מסוג סילר על גבי ריצוף המרפסת, שלפי טענת התובעים היתה פותרת את בעיית הרטיבות רק לזמן קצר ויוצרת שכבה בלתי אסתטית על גבי הריצוף. למכתבם לנתבעים מיום 9.6.09, צירפו התובעים חוות דעת של המומחה מטעמם, המהנדס רונן שטרנברג (להלן: "מומחה התובעים" או "המהנדס שטרנברג"), מיום 1.6.09, שהעריך את עלות תיקון ליקויי הרטיבות בסך של 61,125 ₪.

במכתב ב"כ הנתבעים מיום 16.6.09, נטען כי על פי חוות הדעת של המומחה מטעמם שביקר בדירה, יש לבצע אטימה במרפסת ובגג המרוצף. לטענת הנתבעים במכתבם, מרבית הנזקים נגרמים עקב שיפוצים נרחבים שנעשו על ידי התובעים בדירה, לרבות עבודות שלא על פי היתר בניה.

ביום 6.7.09 התקיימה פגישה בהשתתפות הצדדים והמומחים מטעמם על מנת למצוא פתרון מוסכם לבעיית הרטיבות. למחרת הפגישה, העלה מומחה התובעים הצעת פשרה הכוללת חלוקה של ביצוע עבודות שנועדו לתיקון הרטיבות, בין הצדדים. אולם, הצדדים לא הגיעו להסכמות, ולאחר שרשרת התכתבויות בין ב"כ הצדדים שאף היא לא צלחה, החלו התובעים באיסוף הצעות מחיר וביצוע עבודות התיקונים על חשבונם, או אז התברר להם, לטענתם, כי עלויות התיקונים בפועל, גבוהות מהעלויות שהוערכו על ידי המומחה מטעמם.

התובעים צירפו לתביעתם קבלות/חשבוניות עבור עבודות תיקונים, בהן תיקון הנזילה מהאמבטיה, תיקון גג רעפים דולף מעל המרפסת הסגורה, ריצוף המרפסת ועבודות גמר, וכן עבור חומרים שנדרשו. כן צורפו הצעות מחיר ופירוט עלויות התיקונים על ידי הקבלנים מטעם התובעים. לטענת התובעים, הסכומים בהם הם מבקשים לחייב את הנתבעים, על פי הצעות המחיר ו/או החשבוניות שהוצגו, אינם כוללים שינויים, תוספות או שדרוגים לדירה.

אשר על כן, עתרו התובעים בתביעתם לפיצוי בסך של 303,182 ₪, בהתאם לפירוט כדלקמן: פיצוי מוסכם על פי סעיף 14א' להסכם: 159,182 ₪ (150,000 ₪ משוערך); עלות התיקונים בהתאם לחשבוניות נספחים ז', ח', טז' ו- יז' 6-1: 110,000 ₪; נזקים והוצאות הכרוכים בביצוע התיקונים (הפסד ימי עבודה, ניצול ימי חופשה, שכר טרחת מומחי התובעים): 4,000 ₪; ועוגמת נפש (נזק בלתי ממוני): 30,000 ₪.

הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי דין התביעה להידחות משהתובעים רכשו את הדירה - דירת יד שנייה, אשר פורסמה באינטרנט כדירה "לשיפוץ/ריענון" - AS IS, ולאחר שראוה ובדקוה מספר פעמים, מבלי שהנתבעים הסתירו מהתובעים פגמים גלויים/נסתרים בדירה. נטען כי לאחר שהתובעים שיפצו את הדירה על דעתם ועל חשבונם, הם מנסים להתעשר שלא כדין על גבם של הנתבעים, ולהשית על כתפי הנתבעים, שלא כדין ועל לא עוול בכפם, את הוצאות שיפוץ הדירה.

הנתבעים טענו כי עם העברת החזקה בדירה לתובעים, ביום 4.12.08, לא היו כל מוקדי רטיבות בדירה, ולא נשמעו מפי התובעים כל תלונות בעניין. לטענת הנתבעים, סימני הרטיבות בדירה תוקנו במהלך שנת 2008, לפני מכירת הדירה, וכי מיום 7.12.08, עת עברו התובעים לגור בדירה, נערכו שיפוצים אינטנסיביים בדירה, הכוללים החלפת ריצוף וצנרת. נטען כי פנייתו הראשונה של התובע 1 לנתבע 1 בעניין הרטיבויות, נעשתה רק ביום 9.1.09. לטענת הנתבעים, עליהם לתקן, לפי ההסכם, רק בעיית רטיבות כתוצאה של מי גשמים, ולא בעיית רטיבות שמקורה מבלאי סביר או מצינור מים שהתפוצץ.

עוד מוסיפים וטוענים הנתבעים כי במכתביהם לתובעים, לא התנערו כלל מביצוע ההסכם, וניאותו לשאת בעלויות סבירות של ביצוע איטומים בגג ובמרפסת (חומר סילאר ועלות ביצוע), אך הצעותיהם נדחו על ידי התובעים שהיו מעוניינים בקבלת פיצוי כספי מופרז, ולא בתיקונים. הנתבעים טוענים כי אין להשית עליהם עלויות תיקון ושיפוץ של הדירה כולה, כפי שאין להטיל עליהם תשלום עבור אינסטלציה, החלפת אמבטיה ועבודות ריצוף.

בהתייחס לפיצוי המוסכם, טוענים הנתבעים כי סעיף 4 להסכם, המתייחס לתיקון נזקי רטיבות, אינו מנוי ברשימת הסעיפים המוזכרים בסעיף 14א' להסכם, כסעיפים שבגין הפרתם היסודית ישתלם פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם; מה גם שמקום שהתובעים לא אפשרו לנתבעים לבצע את התיקונים הדרושים בדירה שמלכתחילה נקנתה לשיפוץ, הרי שהתובעים אינם זכאים עוד לסעד של פיצוי מוסכם. בדומה, נטען כי אין להשית על הנתבעים פיצוי בגין נזקים והוצאות (הפסד ימי עבודה) מקום ששיפוץ דירה מצריך מטבעו הפסד ימי עבודה; וכך גם אין לחייב הנתבעים בתשלום פיצוי בגין עוגמת נפש.

הנתבעים צירפו לכתב ההגנה מטעמם את חוות דעתו של מהנדס הבניין, פנחס קרוגליאק, מיום 14.6.09 (להלן: "מומחה הנתבעים"), המתייחסת לסעיפים בחוות דעתו של מומחה התובעים, כפי שנמסרה לנתבעים.

התובעים הגישו כתב תשובה לכתב ההגנה בו טענו כי במודעה שפרסמו הנתבעים באתר שדרכו התוודעו התובעים לדירה, לא צוין כלל כי הדירה זקוקה לשיפוץ או לריענון, וגם הנתבעים מעולם לא ציינו בפניהם כי הדירה זקוקה לשיפוץ, אלא אך לחידוש צביעה לאחר שסימני הרטיבות תוקנו על ידם. לשיטת התובעים, המודעה שצורפה לכתב ההגנה, שבה נכתב כי הדירה זקוקה לשיפוץ או לריענון, פורסמה לאחר שהתובעים ביקרו בדירה.

התובעים הוסיפו וטענו כי לא התכוונו לבצע שיפוצים נרחבים בדירה, אלא אך לחדש צביעה בלבד (כפי שאכן עשו), ואילו השיפוצים הנרחבים שביצעו לבסוף, נעשו בדלית ברירה, כתוצאה מהדירה הלקויה מן היסוד. נטען כי אם בכוונת התובעים היה לערוך שיפוצים נרחבים בדירה מלכתחילה, לא היו מתחילים את השיפוצים בצביעה כוללת של הדירה, אלא ממתינים עם הצביעה עד לגמר השיפוצים.

עוד טענו התובעים כי לאחר שביצעו צביעה כוללת בדירה ונכנסו לגור בה, ביצעו התובעים שיפוץ קל בקומת המחסנים מתחת לבית בלבד; שיפוץ שבוצע ללא קשר לגג או לחדרי השירותים שמשם החלו להופיע סימני הרטיבות על גבי הצבע החדש. נטען כי סימני הרטיבות החמירו מחודש דצמבר 2008, בעוד שהזזת הצינור בשירותים, בוצעה במסגרת השיפוץ, בחודש יוני 2009. לטענת התובעים, לא הוצגו בפניהם הצעות המחיר שנטענו על ידי הנתבעים, ואילו כשפנו לשרברב שהוצג על ידי הנתבע 1, על מנת שיגיע בפועל לבצע תיקון איטום מקומי בלבד, טען השרברב שאינו פנוי לבצע את העבודה.