אביטל ואח' נ' מנחם ואח'

פסק דין

תובענה בסדר דין מהיר, בסכום של 39,440 ₪, הנסבה על דמי תיווך שהתובעים גורסים כי הם זכאים להם בקשר עם מכירת דירתו של הנתבע.

תמצית הרקע הנדרש לענין

1.התובעת 3 היא בעלת משרד תיווך. התובע 2 הוא מנהל המשרד, והתובע 1 – מתווך בו.

2.הנתבע היה בעליה של דירה ברח' בורוכוב בגבעתיים. הוא החליט למוכרה, לטענתו – על מנת לסייע לבנו, שהסתבך בחובות.

3.ביום 2.8.2011 התקשרו הצדדים, התובעים – באמצעות התובע 1, בהסכם תיווך למכירת הדירה, ששוויה הוערך בהסכם התיווך ב-2,000,000 ₪ (נספח א' לכתב התביעה. לעובדה שאנו נזקקים לנספחי כתב התביעה, ולא נספחים לתצהיר, נידרש בהמשך). הצדדים חתמו אף על הסכם בלעדיות, שתוקפו, לפי הרשום בו, הוא לששה חודשים, קרי עד חודש פברואר 2012 (נספח ב' לכתב התביעה).

4.בחודש מרץ 2012 גילו התובעים כי הדירה נמכרה ללא ידיעתם ביום 1.12.11, תמורת 1.7 מיליון ₪. על כן פנו בדרישה לתשלום דמי התיווך שהם זכאים להם, ונענו ריקם. מכאן התביעה.

5.טענו התובעים בתביעתם, שהוגשה בסדר דין מקוצר, הן נגד הנתבע הן נגד אשתו אסתר (שבינתיים נמחקה מן התביעה): התובעים ביצעו פעולות שיווק רבות. בדיעבד גילו כי הדירה נמכרה ללא ידיעתם. כאשר ביקשו את דמי התיווך לא היה הנתבע מוכן להגיע לפשרה הוגנת. זכותם לקבל 2% בתוספת מע"מ ממחיר הדירה.

6.טענו הנתבע ואשתו בבקשת הרשות להתגונן, בתמצית: התובע 1, שהוא הגורם הדומיננטי בהתקשרות, הפריח הבטחות באשר ליכולתו למכור את הדירה בזמן קצר תמורת מחיר של 2.2 מיליון ₪, ולפיכך התקשר עמו הנתבע בהסכם, לרבות הבלעדיות (בין הצדדים מחלוקת, שאינה משליכה על ענייננו, באשר לאורך הבלעדיות שדובר בה). ברם חרף הבטחות ל"מצעד עליה לרגל", הגיעו לדירה רק חמישה מבקרים במהלך החודשיים מכריתת ההסכם, ורק אחד הציע הצעה – של 1.15 מיליון ₪ בלבד. לאחר שהמבקרים חדלו מלהגיע והנתבע חש כי התובע 1 אינו מקדם את מכירת הדירה, הודיע לו הנתבע בתחילת אוקטובר 2011 כי אינו מעוניין עוד בשירותיו. לאחר ההודעה על הביטול לא פעל התובע 1 באופן המלמד על כך שהוא מעוניין בהמשך מהלכי התיווך. הנתבע פנה למתווכת אחרת, שבתוך חודש עלה בידה למצוא רוכשים תמורת 1.7 מיליון ₪. לתובעים אין זכות לדמי תיווך בגין מכירה זו.

7.רשות להתגונן ניתנה. אשת הנתבע, שכלל אינה צד להסכם התיווך, נמחקה בהסכמה מן התביעה, תוך חיוב התובעים בהוצאות, שלטענת הנתבעים לא שולמו עד היום. בית המשפט הורה על הגשת תצהירים. הנתבע הגיש ארבעה תצהירים: שלו, של אשתו (שהחרתה החזיקה אחריו), גיסתו (שדיווחה כי לבקשת הנתבע התקשרה לתובעים על מנת לבחון אם הם משווקים עדיין את הנכס בתקופה שלאחר ביטול ההתקשרות מצד הנתבע וטרם המכירה, וגילתה שאינם משווקים), והמתווכת. שני התצהירים האחרונים לא נחתמו. מצד התובעים הוגשו תצהירים, לאקוניים ביותר, ייאמר מיד, של התובעים 1 ו-2. התובע 1 הצהיר על פעולות נמרצות, והתייחס לראשונה לטענת הפסקת ההתקשרות, שהוא טען כי באה שלושה חודשים, ולא שניים בלבד, מן ההתקשרות, קרי בחודש נובמבר 2011. התובע 2 הצהיר כי הנתבע ביקש, בתקיפות, את ביטול הבלעדיות, וטען כי אינו מעוניין למכור את הדירה כלל. בהמשך ולאחר שלמדו התובעים על מכירת הדירה לא הציע הנתבע סכום שיניח את דעתם כדמי תיווך. לשני התצהירים לא צורף ולו נספח אחד.

8.ישיבה מקדמית התקיימה בפני כב' השופט אבי שליו ביום 30.4.13. בדיון טען ב"כ התובעים כי לידי התובעים הגיעו מסמכים חדשים שעניינם בתיק התיווך, לרבות העתק הפרסומים וטפסים שונים, והוא עתר להגשתם בתצהיר משלים. בית המשפט ביקר את ההתנהלות של אי חשיפת כל המסמכים בחבילה אחת וברצון להגיש תצהירים לשיעורין, אך התיר לתובעים להגיש בכל זאת תצהיר משלים לשם אפשרות לבירור כל השאלות השנויות במחלוקת, וזאת בנתון לתשלום של סך של 1,500 ₪ לנתבע ותוך שתהא אפשרות לנתבע להגיש תצהיר משלים משלו. אין ראיה כי הסכום שולם, אף שהדבר היה תנאי להגשת התצהיר המשלים, ולטענת הנתבע התצהיר גם לא נמסר לו, כך שלא היה יכול להגיש תצהיר משלים משלו. ביום 23.5.13 הגישו התובעים אסופת מסמכים, ללא תצהיר. לאחר החלטה המבארת כי אין לנהוג כך, הגישו התובעים תצהיר חדש של התובע 1, כאשר בסופו צורפו אסופת מסמכים, ללא כל סדר, סימון, או התייחסות קונקרטית בתצהיר, זולת אמירה בתצהיר של "רצ"ב העתקים של מודעות ... ופרסומים נוספים שנעשו לצורך קידום מכירת הנכס". בתצהיר הוסיף התובע 1 עובדות חדשות: הוא טען כי התקבלו מספר הצעות למכירת הדירה, בין 1.2 ו-1.5 מיליון ₪, שהנתבע דחה, ומסר פרטים על נסיונו של הנתבע לפעול בחודש נובמבר 2011 לביטול הבלעדיות. הוא טען שתוך שלושה שבועות מבקשת הביטול – נמכר הנכס.

9.התיק נקבע להוכחות, שהתקיימו לפניי ביום 9.2.14. עמדתי בראשית הישיבה על קשיים שונים העלולים לעמוד בדרכם של התובעים, ופעלתי להביא את הצדדים להסכמות כספיות שישקפו את העובדה שהתובעים פעלו למכירת הנכס, גם אם אין חולק שלא הם שלבסוף מכרו אותו. נסיונות אלה לא עלו יפה, ולפיכך נחקרו העדים שהתייצבו. מצד התובעים העיד ראשון התובע 1, שעדותו, כפי שיפורט, היתה כה בלתי משכנעת, והסבה לו לחץ יוצא דופן, עד שראיתי באופן חריג לעוצרה על מנת לברר עם הצדדים פעם נוספת אפשרות להשלמת ההליך בלא מיצוי החקירות – מהלך שכשל גם זו הפעם. התובע 1 השלים את עדותו. התובע 2, שלא זכר כמעט דבר ולא ידע כמעט דבר מידיעה אישית, העיד אף הוא. מצד הנתבע העיד הוא עצמו. אשתו העידה, והוברר כי אף היא אינה יודעת כמעט דבר מידיעה אישית. העידה אף הגיסה, מירי מנחם, שאישרה בחקירתה את האמור בתצהירה הבלתי חתום. המתווכת לא העידה ותצהירה נמחק, כאשר הנתבע הסביר זאת בדרישה שהעלתה לקבלת כספים כתנאי למסירת עדותה. לאחר הדברים הללו פרשו הצדדים להגיש את סיכומיהם, ומשנאספו – הגיעה עת הכרעה.

דיון

10.דין התביעה להידחות, ממגוון של טעמים. אנמק בתמציתיות, כמצוות המחוקק בכל הקשור לתובענות המתבררות בסדר דין מהיר.

11.טרם כניסה לגוף הדברים, ראוי להתעכב על ראיות התובעים, וליתר דיוק – היעדר הראיות. לעתים, גם בתיקי תיווך, אין צורך בבירורים עובדתיים משמעותיים, ובהתאם אף לא בהנחת תשתית ראייתית מפורטת במיוחד. מקרה מובהק הוא כאשר מתווך בעל רשיון החתים לקוח על הסכם בלעדיות שאין חולק על תוקפו, הן בכריתתו הן במועד המכירה. במקרה כזה, הרי שבהתאם להוראות חוק המתווכים, התשנ"ו-1996 (להלן: החוק), מתקיימים כמעט מאליהם התנאים הנקובים בסעיף 14, ובפרט קיום הסכם הממלא אחר הוראות הדין, והיות המתווך הגורם היעיל בעסקה, זאת נוכח החזקה שבסעיף 14(ב) לחוק.

12.ברם המקרה שלפנינו שונה, ומקצת השאלות העובדתיות שבו הן בעלות חשיבות קרדינלית להכרעה בתיק. מחלוקת קיימת אשר לעצם תוקפו של הסכם הבלעדיות, ועמידת התובעים בהוראות החוק. בנוסף, הרי שאף שבתביעה (להבדיל מרמז באחד מנספחיה) אין לכך זכר, הרי שהתובעים מודים כי הנתבע אכן הודיע להם על ביטולו של ההסכם, לדידו, ומחלוקת קיימת מתי עשה כן – בראשית אוקטובר כטענתו (קרי כחודשיים קודם מכירת הדירה), או במהלך נובמבר, כשיטת התובעים (קרי שבועות אחדים קודם למכירה, מה שיכול לבסס את טענת הזיקה של המכירה לפעולות התובעים). מחלוקת קיימת גם באשר לעצם תוקפה של אותה הודעה (על-פה) של הביטול, והתנהלות הצדדים בעקבותיה. ההסכמה היחידה (שכן התובעים אינם טוענים למעשה אחרת) היא שעובר לביצוע המכירה, לא עסקו כבר התובעים בקידום מכירתה של הדירה. במצב דברים זה, ברור שיש חשיבות רבה לשאלות העובדתיות דוגמת נוסח הסכם הבלעדיות; מועד ביטול ההסכם; נסיבות ביטול ההסכם, ולפעולותיהם של התובעים קודם לביטול ההסכם ולאחריו.

13.והנה, חרף קיומן של אותן שאלות עובדתיות, התובעים לא התיימרו אפילו להציג תשתית ראייתית שהיא יותר ממינימלית, ודאי סדורה, לביסוס טענותיהם. מלכתחילה הציגו תצהירים לאקוניים בצורה יוצאת דופן, ללא התייחסות של ממש לאף אחת מן השאלות שבמחלוקת, וללא נספח אחד לרפואה. משהוברר כי תצהיריהם אינם יכולים להוות עיגון לתביעה, ביקשו לתקנם. הדבר הותר להם, בכפוף לתשלום הוצאות, שאין ראיה ששולמו. אפילו נניח לעניין זה, הרי שגם התצהיר המשלים שהוגש, הוא רעוע במיוחד. הוא אינו מפורט. הוא מתייחס לכמה עניינים שלא היתה כל מניעה להתייחס אליהם קודם לכן, דוגמת נסיבות ביטול ההסכם, בבחינת גרסה מתפתחת המקעקעת את אמינות הטענות של התובעים. יש בו טענות בעלמא, דוגמת הצעות שהוצעו לרכישת הדירה ואשר סורבו בידי הנתבע, ואשר אין להן כל עיגון. בנוסף, צורפה לתצהיר ערימת דפים, ללא סדר, הסבר, סימון, או הבהרה כלשהי, דפים שנועדו כנראה לתמוך בכך שהתובעים פעלו על מנת לנסות ולמכור את הנכס, אך בפועל אינם יכולים ללמד דבר. אלה אינם כשרים לשמש ראיות.

14.אם לא די בתצהירים אלה, הנעדרים למעשה ולו צרופה אחת לפי דין, הרי שבאו חקירותיהם הנגדיות של התובעים, והחריבו כליל את שנותר מגרסתם. אשר לתובע 2, הרי שהוברר שאת רוב הדברים אינו יודע ואינו יכול לדעת מידיעה אישית, כך שעדותו אינה מסייעת, ואשר לדברים שלגביהם התיימר לדעת מידיעה אישית, הרי שבפועל אינו זוכר דבר. גרסתו, בסוגיות המרכזיות, נעה – ואין בכך ביקורת כמובן על התובע 2 – בין "אין לי תשובה" ו"לא זוכר תאריכים" (עמ' 11-10 לפרוטוקול), רחוק ממסד מוצק לתביעה. בעייתית עוד יותר היתה גרסתו של התובע 1, מי שהיה מעורב בכל המגעים עם הנתבע וכרת את ההסכם עמו. עדותו היתה מתחמקת, וקשה היה לחלץ ממנו תשובות ישירות לשאלות. כאשר נשאל שאלות לעניין מועדים, השיב כי "אני לא מבין בתאריכים ולא זוכר תאריכים" (עמ' 6, ש' 28, כדוגמה בלבד). לכל אורך עדותו היה לחוץ, ונחזה כמי שסובל בצורה יוצאת דופן מן המעמד. כאשר עומת עם סתירה לכאורה בין התביעה לבין התצהיר, לחצו גבר עד מאד. בנקודה זו, כאשר נראה היה כי המשך העדות עלולה לעלות לו בבריאותו ממש, וכאשר הוחוור כי כנראה קטנים סיכוייו לקומם בחקירתו הנגדית את גרסתם הרעועה של התובעים, ראיתי כאמור באופן חריג אף לקטוע לשעה את החקירה בנסיון מחודש לבחון את האפשרות לסיים את ההליך בלא צורך במיצויו, נסיון שהתובעים דחו על אתר, כפי זכותם המלאה. בנסיבות אלה, הרי שלא ניתן לייסד דבר על עדותו של התובע 1, וכל שאנו נותרים עמו היא גרסת הנתבע.

15.נפנה עתה לגופם של דברים.

תנאי לדמי תיווך – היות המתווך הגורם היעיל. כאן אין כל ראיה שהיא להיות התובעים הגורם היעיל לעסקה, ולפיכך הם נאחזים כמקובל בהסכם הבלעדיות. כזכור, ככל שהדירה נמכרה בתקופת הבלעדיות, חזקה שהמתווך היה הגורם היעיל (סעיף 14(ב) לחוק). אולם בעניין זה יש להוכיח ראשית הסכם בלעדיות תקף. בכך כשלו התובעים כליל. הם לא צירפו את הסכם התיווך או הבלעדיות כנספחים לתצהיריהם, כי אם לתביעה בלבד, כך שפורמלית אין הם ראיות כלל. נניח גם לכך, ונתמקד בהסכם הבלעדיות (נספח ב' לכתב התביעה). בשולי ההסכם מצוין כי "מצורף למסמך זה טופס המפרט את הפעולות השיווקיות (MAP) לצורך מכירת הנכס". זו אף חובת המתווך, בהתאם להוראת תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004 (להלן: תקנות הבלעדיות). והנה, הטופס לא צורף, ולא נטען שצורף. יש משקל – גם אם לא מכריע, לבדו – לטענה שהעלה הנתבע, כי מבחינה משפטית אין הסכם בלעדיות תקף.