ג'הנשה להיגי נ' אלבז ואח'

פסק דין

התובע היה רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של מקרקעין הידועים כחלקה 50 בגוש 6673 בכפר שמריהו (להלן: "הנכס"). התובע טען כי הוא רכש את הנכס בשנת 1975, וכי הנכס נרשם על שמו ביום 27.10.75. לטענת התובע, הוא עזב את ישראל בסמוך לאחר מכן. בשנת 1998, הוציא התובע נסח מלשכת רישום המקרקעין, והסתבר לו כי רשומים על הנכס עיקולים לטובת רשויות המס. התובע פנה אז לטענתו לעורך דין ימין, על מנת שיסייע לו בהסרת העיקולים.

לטענת הנתבעים, בחודש ספטמבר 1998, בוצעה עסקת מכר, במסגרתה מכר התובע לכאורה את זכויותיו לנתבע 1 (להלן: "אלבז"). ביום 31.8.99, לאחר ששולמו חובות המס שחלו על הנכס, נרשם אלבז כבעלים של הנכס. עוד קודם לכן, ביום 10.3.99, מכר אלבז את זכויותיו בנכס לנתבע 6 (להלן: "מואטי"). מואטי מצדו רכש חלקים בנכס בנאמנות עבור אחרים, וחלקים אחרים נמכרו על ידי מואטי לנתבעים שונים, כפי שיפורט להלן.

בשנת 2005 נודע לתובע כי הנכס רשום על שם אחרים, למרות שלטענתו, הוא לא מכר את המגרש מעולם. על פי נסח שהגיש התובע מיום 21.7.2005, רשומות זכויות הבעלות בנכס מאז על שם הנתבעים 7-21, כאשר לזכות הנתבעים 22-23 רשומות משכנתאות על חלקים בנכס.

בתביעה הנוכחית עתר התובע כי בית המשפט יצהיר שהזכויות בנכס כולו שייכות לו.

יצויין כי התביעה הוגשה במקור גם נגד עורכי הדין שהיו מעורבים בכל העסקאות שנערכו בנכס (הנתבעים 2-5), וכן כנגד מדינת ישראל – לשכת רישום המקרקעין נתניה (הנתבעת 24). בהסכמת הצדדים נמחקה התביעה כנגד המדינה וכנגד כל עוה"ד (החלטה מיום 7.12.09), למעט הנתבעת 4, עו"ד שרה דוידוביץ, אשר לא הגישה כתב הגנה. בעניינה של עו"ד דוידוביץ אני נענית לבקשת התובע בסיכומיו ובדומה ליתר עוה"ד, אני מורה על מחיקתה מההליך.

מספר עניינים עיקריים טעונים בירור והכרעה במסגרת הדיון בתביעה – הראשון, מתייחס לזכויותיו של התובע עצמו בנכס – האם הוא הוכיח אותן, והאם הוכח כי הוא לא העביר אותן לאיש? בהנחה שהתובע היה בעל הזכויות הרשומות בנכס, ולא העביר אותן מעולם לאיש, יהיה מקום לבחון את זכויותיהם של הנתבעים בנכס. ביחס לכול נתבע יהיה מקום לבחון את השאלה האם הנסיבות בהן הוא רכש את חלקו בנכס, מקנות לזכויותיו עדיפות על פני אלה של התובע, מכוח "תקנת השוק" שבס' 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). עניינים אלה יידונו בפירוט להלן.

זכויות התובע בנכס

התובע טוען כי הוא היה רשום כבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין. התובע צירף כנספח ח' וח'1 לתצהירו נסח רישום מקרקעין משנת 1998 (להלן: "נסח 98"), לגביו הוא העיד כי הוא עצמו הוציא אותו מלשכת רישום המקרקעין בנתניה. מאחר שאין מחלוקת באשר לאותנטיות של נסח 98, הרי שעל התובע להוכיח, כדי לעמוד בנטל המוטל עליו, כי הוא אותו אדם שהיה רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של הנכס.

אני סבורה כי התובע הרים את הנטל. התובע הוא יהודי יליד פרס, אשר היום הוא אזרח ותושב ארצות הברית. התובע שהה בישראל בשנות ה-70 של המאה שעברה, כאשר למד בטכניון. כעולה מהתיק האישי שלו במשרד הפנים (שצורף כנספח ג' לתצהירו), קבל התובע באותה תקופה תעודת זהות שמספרה הוא 6-991447, וניתן לו רישיון לישיבת ארעי בישראל. על נסח 98 מופיע שמו המדויק של התובע, ומספר תעודת הזהות שלו כפי שצוין לעיל.

מעבר לאמור לעיל, יש לציין כי התובע הציג גם את שטר המכר מכוחו הוא נרשם כבעלים בשנת 1975 – ת/1, ואת דרכונו המקורי של מי שהיה מיופה הכוח שלו לצורך ההעברה, דודו מר יעקב שלום ז"ל (ת/2).

די בכך כדי לאפשר את הקביעה כי התובע בתביעה הנוכחית הוא אותו אדם ששמו נרשם בשנת 1975 כבעלים של הנכס. מעבר למסמכים שצוינו לעיל, יש לציין בהקשר זה כי שמו של התובע אינו שם שגרתי. אף אחד מהנתבעים לא טען כי קיים אדם אחר ששמו זהה לשם התובע.

יוער כי הנתבעים העלו טענות מטענות שונות ביחס לאופן רכישת הנכס על ידי התובע. התובע טען כי הנכס נרכש על ידיו מכספים שהוענקו לו על ידי דוד שלו, כאשר דוד אחר שלו, מר יעקב שלום ז"ל, שימש כמיופה כוחו לצורך ביצוע עסקת הרכישה.

ב"כ הנתבע 6 טען כי עדותו של התובע ביחס לרכישת הזכויות בנכס על ידיו היא תמוהה ובלתי סדורה, ומעלה חשש באשר למהימנות העובדות המועלות על ידיו. לטענתו, התובע מודה כי הנכס לא נרכש על ידיו אלא על ידי דודו המנוח, וכי לכן פרטי המשא ומתן ביחס לרכישתו אינם ידועים לו. התובע אף לא המציא מסמכים רלוונטיים ביחס למשא ומתן.

עוד נטען, כי גם מעדותו של דוד נוסף של התובע שהעיד מטעמו – מר פרידוללה, לא ניתן היה ללמוד פרטים על העסקה, ואף עד זה לא המציא מסמכים ביחס לעסקת המכר (לטענת התובע המסמכים נותרו באיראן, ואין באפשרותו כיום לנסוע כדי להוציאם משם). ביחס לזהותו של התובע כמי שרשום בלשכת רישום המקרקעין כבעל הנכס, נטען כי חתימותיו של התובע במסמכים שהוא הציג, אינן זהות זו לזו, וכי הן נכתבו באיות שונה.

אני סבורה כי אין מקום לקבל טענות אלה. לא קיימת מחלוקת בין התובע לבין הדודים שלו, שרכשו את הנכס עבורו. אין מחלוקת בין התובע לבין מי מבני משפחתו ביחס למימון רכישת הנכס, או ביחס לזכויות הבעלות בו. אין גם מחלוקת בין התובע לבין הבעלים הקודמים של הנכס ביחס לבעלות בו, ואין כל טענה נגד התובע, לא של מי מבני משפחתו ולא של אחד הבעלים הקודמים של הנכס.

ס' 125 לחוק המקרקעין קובע כי רישום הבעלות על שמו של אדם בלשכת רישום המקרקעין מהווה "ראיה חותכת לתוכנו". די ברישום הבעלות על שם התובע, אם כן, בלא קשר לשאלה איך ומדוע נרשם התובע כבעלים – כל עוד אין טענה כי הרישום הוא שגוי או מזויף. כוחו של הרישום כ"ראיה חותכת" – נובע בדיוק מהעובדה שלצורך הוכחת הבעלות בנכס, לא נדרש דבר מלבד הרישום עצמו.

לכן, אני סבורה כי התובע הוכיח במידה הנדרשת במשפט אזרחי כי הוא האדם שהיה רשום בפנקסי המקרקעין כבעל הנכס. לו היתה נדחית עמדה זו – היה פירוש הדבר כי קיים אדם נוסף ששמו כשם התובע, ושהוא זה שהנכס היה רשום על שמו. טענה כזו לא הועלתה כאמור על ידי מי מהנתבעים, והיא גם אינה סבירה – ודאי לא ביחס לתובע ששמו הוא נדיר ומיוחד.

מעבר לכך, אין לנתבעים גם כל גרסה או הסבר – אם התובע לא היה מי שהיה רשום כבעלים של הנכס, מדוע הוא הוציא נסח טאבו של הנכס כאשר ביקר בישראל בשנת 1998, איך הוא ידע על קיומו של הנכס ועל הרישום על שמו של אדם ששמו זהה לשלו, ומדוע הוא שכר עורך דין כדי לטפל בנושא של הסרת העיקולים של מס רכוש. התשובה המסתברת לכול השאלות הללו, היא כי התובע הוא אכן מי שהיה רשום כבעל הנכס, הוא היה מודע לכך, ולכן פעל כפי שפעל.

ב"כ הנתבע 6 הוסיף וטען, כי לאחר רכישת הזכויות, התנהל התובע בשוויון נפש מוחלט, ולא הביע כל התעניינות בזכויותיו. הוא לא נקט כל פעולה ביחס לנכס עד שנת 1998, כאשר גם במועד זה התנהגותו תמוהה, ומניעיו אינם ברורים. התובע נפגש פעם אחת עם עורך דין ימין ביחס לעיקולים שהטילו רשויות המס על הנכס, אך המשיך להתעלם מזכויותיו, הגם שאלה היו מצויות בסיכון של נקיטת הליכים משפטיים של רשויות המס, ולא התמיד בטיפול מול עו"ד ימין. התובע אינו יודע להסביר איך נמחקו ההערות, ואינו מסביר – כך נטען – מדוע הוא גילה שוויון נפש לגביהן במשך כל התקופה לאחר שנת 1999. עוד נטען כי התובע נמנע מלזמן עדים רלוונטיים, ונמנע מלהציג מסמכים מהותיים, ואף ענין זה צריך להיות בעוכריו.