תביעות לצו עשה לתיקון ליקויי בניה הינן תביעות מסוג "שימוש במקרקעין" וידונו בבית משפט השלום

  הסמכות העניינית בתובענות לתיקון ליקויי בנייה

 1. בתיק שלפניי נתבקשתי להכריע בשאלת סמכותו העניינית של בית המשפט זה לדון בתביעה, שעניינה תיקון ליקויי בנייה בשני בניינים ברח' הסתיו בהוד השרון, אשר נבנו ע"י חברת י.בהרי יזמות והנדסה בע"מ (להלן:" הנתבעת"). עפ"י כתב התביעה, נתגלו באותם בניינים ליקויים קשים בחיפוי הקירות החיצוניים וליקויים שונים ברכוש המשותף (סדקים ועקמומיות בקירות, ליקויי רטיבות , ליקויים בעבודות האינסטלציה, הטיח והצבע, ועוד, כמפורט בחוות הדעת ההנדסית שצורפה לכתב התביעה). בכתב ההגנה, ובבקשה נפרדת, טענה הנתבעת, בין היתר, כי לבית משפט זה אין סמכות עניינית לדון בתביעה העוסקת בענייני חזקה או שימוש במקרקעין, ועל כן יש למחוק את התביעה או לדחותה. בהחלטתי מיום 10.06.2010, טרם החלו דיוני ההוכחות בתיק, התבקשו הצדדים לפרוש בכתב את טיעוניהם בסוגיית הסמכות העניינית.

  טיעוני הצדדים

 2. לטענת ב"כ הנתבעת, עו"ד בר-און ועו"ד כהן, הסעד שהתבקש בכתב התביעה, קרי: צו עשה לתיקון ליקויי הבנייה, להבדיל מסעד לתשלום פיצויים בגין הליקויים, הינו סעד שעניינו שימוש ראוי במקרקעין, תוך שמירה על גוף הנכס, ועל כן, ובהתאם לדין, הדיון בתביעה מסור לסמכותו העניינית של בית משפט השלום. עוד נטען, כי העובדה שהתביעה הוגשה ע"י נציגות הבתים המשותפים, המוסמכת לפעול בשם הדיירים רק בנושאים הנוגעים להחזקה וניהול הבית המשותף, מחזקת את המסקנה, כי גם לדידם של התובעים, מ דובר בתביעה שעניינה בשימוש במקרקעין, ועל כן יש להעבירה לבית משפט השלום. עוד הובהר, כי מאחר שסמכות בית המשפט נקבעת עפ"י הסעד המבוקש בתביעה, התובעים אינם רשאים "לתרגם" את תביעתם שעניינה צו עשה, לתביעה כספית, ולטעון כי מדובר בתביעה שנבחנת לפי שוויה, ועל כן הסמכות לדון בה מוקנית לבית המשפט המחוזי. אף אם ניתן היה לייחס לתביעה שווי כספי, המגדיר את סמכותו העניינית של בית המשפט, הרי שלאור התפתחות ההליכים כיום, הסמכות לדון בתביעה מוקנית לבית משפט השלום. זאת, משום שעלות יישומו של הפתרון החדש לתיקון הליקויים בחיפוי הקירות החיצוניים, שהוצע ע"י המומחה מטעם הנתבעת, ושעיקריו התקבלו ע"י המומחה מטעם התובעים ומומחה בית המשפט, נמוך משווי התביעה המקורית, ומצוי בתחום סמכותו של בית משפט השלום.

3. בפתח טיעוני ב"כ התובעים, עו"ד עופר יובל, הודגש כי טענת חוסר הסמכות העניינית מטעם הנתבעת הינה חסרת תום לב. אמנם, טענה זו הובאה בכתב ההגנה, אולם רק לאחר כשלוש שנים מיום הגשת התביעה, ביקשו באי כוחה מבית המשפט להכריע בסוגיה, וזאת לאחר שבוצעו כבר פעולות רבות בתיק , כולל הגשת חוות דעת ע"י מומחים שמונו ע"י בית המשפט. לגופו של עניין, נטען כי הסעד שצויין בכתב התביעה, היינו צו עשה לתיקון ליקויי הבנייה, נסמך על חוות דעתו של המומחה מטעם התביעה, בה פורט אופן תיקון הליקויים. יחד עם זאת, בבסיס עילת התביעה עומדים הסכמי המכר של הדירות, חוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 ורשלנות הנתבעת, ואין עסקינן בשימוש או בהעדר יכולת השימוש של התובעים בבנייני המגורים, ועל כן סמכותו של בית המשפט תקבע עפ"י שווי התביעה. לטענת התובעים, אין מחלוקת בין הצדדים כי עלות תיקון הליקויים עומדת על כארבעה מליון ש"ח., ומשכך הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי. הנתבעת עצמה גילתה דעתה, כי הסמכות לדון בתביעה נתונה לבית משפט זה, שכן זו התייחסה לתביעה כתביעה כספית לכל דבר ועניין כאשר שלחה הודעת צד ג' לחברת הביטוח שביטחה אותה בתקופות הרלוונטיות, בסכום העולה על ארבעה מליון ש"ח. על כן גם לשיטתה, ההכרעה בסוגיה מצויה בסמכותו של בית המשפט המחוזי. עוד הובהר, כי הנתבעת לא הצליחה להוכיח טענתה באמצעות ההלכה הפסוקה.

באשר לטענה כי עלות תיקון הליקויים בהתאם למתווה החדש, מקנה לבית משפט השלום את הסמכות לדון בתביעה, צויין, כי בית המשפט קונה את סמכותו, בהתאם לשווי הסעד המבוקש במועד הגשת כתב התביעה, ולא עפ"י התפתחויות עתידיות בשוויו, וממילא לא הוגש לבית המשפט כל אומדן בדבר היקף עלויות התיקון, בהתאם להצעת הפתרון החדשה. לבסוף, נטען, כי גם אם בית המשפט יגיע למסקנה, כי הינו חסר סמכות עניינית לדון בתביעה, הרי שלאור השלב בו הוגשה הבקשה וחוסר תום הלב הכרוך במועד הגשתה, אין הצדקה להענות לה.

  דיון והכרעה

4. הסוגיה המשפטית הטעונה הכרעה, נוגעת לסמכותו העניינית של בית משפט זה לדון בתביעה שהסעד המבוקש בה הוא צו עשה לתיקון ליקויי בנייה, מבלי שנדרש בגוף התביעה, ולו כסעד חלופי, פיצוי כספי בגין התיקונים הנדרשים, לטענת התובעים.

הסמכות העניינית של בתי המשפט נקבעת על יסוד האמור בחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד - 1984 (להלן: " החוק"). סעיף 51(א)(2) לחוק קובע כי בסמכותו של בית משפט השלום לדון ב " תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה..". ס"ק 3 קובע את סמכותו של בית משפט השלום לדון בתביעות " בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין (ההדגשה שלי- א' ש')".

סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי היא שיורית לסמכותו של בית המשפט השלום, ומוגדרת בסעיף 40 לחוק כסמכות לדון ב "כל עניין אזרחי או פלילי שאיננו בסמכותו של בית משפט שלום". 

בענייננו, סבור ב"כ התובעים כי לבית משפט זה מוקנית הסמכות העניינית לדון בתביעה, אף שהסעד המבוקש הינו צו עשה לתיקון ליקויי הבנייה, שכן לשיטתו, עילת התביעה נעוצה בדיני הנזיקין ו/או דיני החוזים, ועלות תיקון הנזקים שנגרמו לתובעים, לטענתם, מוערכת בסכום המצוי בסמכותו של בית המשפט המחוזי בלבד. לעומת זאת, נטען ע"י ב"כ הנתבעת, כי הסעד המבוקש בתביעה הינו צו עשה שמטרתו לאפשר לתובעים לעשות שימוש סביר במקרקעין, ועל כן, ובהתאם לסעיף 51(א)(3) לחוק נתונה הסמכות נתונה לבית משפט השלום, כאשר שווי תיקון הנזקים, שלא התבקש כסעד בכתב התביעה, אינו רלוונטי לקביעת גדר הסמכות.  

5. הלכה היא כי סמכותה העניינית של הערכאה השיפוטית לדון בסכסוך שלפניה, הינו מבחן הסעד המצויין בכתב התביעה, להבדיל ממבחן מהות הסכסוך, כך שבידו של מנסח כתב התביעה לקבוע בפני איזו ערכאה תידון תביעתו (דודי שוורץ סדר דין אזרחי עמ' 166 (תשס"ז); עו"ד משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי- הלכה למעשה עמ' 226 (מהדורה חמש עשרה, 2007); רע"א 483/88 מפעלים פטרוכימיים בע"מ נ' מדינת ישראל- אגף המכס והבלו, פ"ד מד(3) 812). כאמור, בענייננו, נתבקש בית המשפט להוציא מלפניו צו עשה לנתבעת, המחייבה בתיקון ליקויי הבנייה, וביתר פירוט, התבקש צו המורה לה לפרק את חיפוי הקירות החיצוניים של הבניינים ולבצע חיפוי מחדש, וכן צו המחייבה לתקן את כל הליקויים, המפורטים בחוות הדעת שצורפו לכתב התביעה. בנוסף נדרשה הנתבעת לשאת הוצאות התובעים. התובעים הצהירו מפורשות בסעיף 66 לכתב התביעה כי המ דובר בתביעה לצו עשה בלבד, כאשר הם שומרים על זכותם להגיש תביעה נפרדת לפיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהתנהלות הנתבעת. השאלה המונחת לפתחי, היא האם תביעה, שבגדרה התבקש בית המשפט להעניק סעדים מסוג זה, הינה תביעה בדבר " שימוש במקרקעין", המצויה בסמכות העניינית של בית משפט השלום, אם לאו.

אכן, וכפי שנטען ע"י ב"כ התובעים, אין בנמצא פסיקה הקובעת באופן פוזיטיבי כי תביעה למתן צו עשה לתיקון ליקויי בנייה, להבדיל מתביעה לפיצויים בגינם, הינה בגדר תביעה בדבר " שימוש במקרקעין". העובדה, כי חלק מהתביעות בסוגיה זו נדונו בבית משפט השלום ( כגון ת.א. (ת"א) 13695/89 אנטלר נ' מקרקעי מרכז בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 08.04.02) ות.א. (י-ם) 3043/04 יעקב נ' יהודה רחמים חברה לבניין בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 22.05.05)), המצוינים ע"י ב"כ הנתבעת) אינה משמשת בסיס נורמטיבי לקביעה, כי תביעות לצו עשה, שעניינן תיקון ליקויי בנייה, מצויות בסמכותו של בית משפט זה, שכן באותה מידה ניתן להצביע על תביעות דומות שנדונו בבית משפט המחוזי (ת.א.(ת"א) 879/92 בחר נ' דיור בניין ופיתוח בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 30.10.2001), ת.א.(ת"א) 1307/99 זאב נ' י.ר. אחים עזרא חברה לבניין בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 06.09.2007)). בנסיבות אלו, נדרש אני לקביעה עקרונית בדבר הסמכות העניינית לדון בתביעות, שעה שהסעד היחיד המבוקש בהן הוא צו עשה לתיקון ליקויי בנייה.

6. לאחר שבחנתי את הסוגיה על כל היבטיה, הגעתי למסקנה כי הדין עם ב"כ הנתבעת. לטעמי, תביעה לצו עשה לתיקון ליקויי בנייה, הינה תביעה שעניינה שימוש במקרקעין. תיקון חיפויי הקירות החיצוניים, לרבות החלפתם, וכן תיקון הסדקים בקירות או ליקויי הרטיבות כרוכים מעצם טיבם וטבעם בשימוש התובעים במקרקעין. טענת התובעים, כי בבסיס התביעה עומדת רשלנות הנתבעת ו/או הפרת הסכמי המכר בין הצדדים אינה גורעת מהעובדה, כי הסעד המבוקש הינו לתיקון הליקויים בבניינים, באופן שיאפשר שימוש סביר בהם, ותו לא.

7. תימוכין למסקנה, כי מדובר בתביעה שעניינה שימוש במקרקעין, ניתן למצוא בעובדה, כי התביעה הוגשה ע"י נציגות הבתים המשותפים, בהם התגלו הליקויים. סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 מסמיך את נציגות הבית המשותף לפעול בשם דיירי הבניין בעניינים הנוגעים " להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". על כן, יש טעם בטענה, כי גם לדידם של התובעים, תביעתם בגין ליקויי הבנייה, המוגשת ע"י הגורם האחראי לניהול והחזקת הבניין, עוסקת בשימוש בהם. ויובהר כי הדברים נאמרים אגב אורחא, שכן לא הייתי משנה את מסקנתי בדבר הסמכות העניינית לדון בתביעה, גם לו היתה מוגשת התביעה ע"י הדיירים עצמם או מי מהם, ולא ע"י נציגות הבתים המשותפים.

עוד אציין, כי אין בידי לקבל את טענת ב"כ התובעים, המתבססת על אופן ניסוחה של הודעת צד ג' ע"י הנתבעת. העובדה כי הנתבעת שלחה הודעת צד ג' לחב' הביטוח בדרישה כי זו תשפה אותה בשווי עלות התיקונים הפוטנציאליים במקרקעין, אינה רלוונטית לאופן בו יש לסווג את התביעה שלפניי, ואין בה כדי לגרוע מהעובדה כי הסעד הנתבע בכתב התביעה אינו סכום כספי, כי אם צו עשה לתיקון ליקויי הבנייה.

8. יתר על כן, גם אם ניתן היה לחלוק על המסקנה, כי צו לתיקון ליקויי הבניה עניינו שימוש במקרקעין, ראוי, לטעמי להגדיר, כעניין של מדיניות משפטית ראוייה, כי תביעות לצו עשה מעין זה, יהא שווין אשר יהא, הינן בגדר תביעות בדבר " חזקה או שימוש במקרקעין", ולכן ידונו בבית משפט השלום. גם אם מדובר בהרחבה מסויימת של סמכותו העניינית של בית משפט השלום לדון בתביעות מעין אלו, הרי שהדבר מתיישב עם הביקורת שנמתחה, לא אחת, בפסיקתו של בית המשפט העליון בדבר חלוקת הסמכויות הדיכוטומית בין בית משפט השלום לבית משפט המחוזי, בפרט בענייני המקרקעין.

 כך, ניתן למצוא בהלכה הפסוקה תמיהה על צמצום סמכותו של בית משפט השלום לדון בתביעות מקרקעין מסוג " חזקה או שימוש" בלבד. בעניין זה התבטא בעבר נשיא בית המשפט העליון (בדימוס) כב' הש' שמגר בע"א 510/82 חסן נ' פלדמן, פ"ד לז (3) 1, 13:

" המסקנה המתבקשת היא, כי קשה לגלות סיבה סבירה לכך, מדוע ממשיך להתקיים הפיצול בין סמכויותיו של בית-משפט השלום לבין זה של בית המשפט המחוזי, העולה מן האמור בסעיף 28(א)(3) לחוק בתי המשפט, היינו מדוע בית-משפט השלום אינו מוסמך לדון גם בתביעות בעלות במקרקעין בתחום סמכויותיו הכספיות כמוגדר לפי סעיף 28(א)(2) לחוק הנ"ל. התחימה, הקיימת בסמכויות, היא מיושנת, ואף מרבה כשלעצמה דיונים מיותרים במחלוקות סמכות. על-כן מן הראוי היה, שהמחוקק ייתן דעתו למכשלה, הנובעת מן ההפרדה הקיימת בסמכויות כדי לשקול הסרתה.".