זכאות מתווך לדמי תיווך כאשר מחיר העסקה המבוקשת לא צוין בטופס הזמנה

1.         ביום 14.12.03 נחתם חוזה בין הנתבע ואשתו לבין מר שלום בראשי (להלן - בראשי), לפיו רכשו הנתבע ואשתו מבראשי שלד של בית המצוי ברח' ברקת במבשרת ציון ( להלן - הנכס). התובע, שהוא בעל משרד לתיווך במקרקעין במבשרת ציון ובעל רשיון תיווך במקרקעין, תובע מהנתבע דמי תיווך בגין עסקה זו. הנתבע כופר בזכותו של התובע לדמי התיווך.

גרסת התובע

2.         לפי גרסת התובע:

במשרדו של התובע הועסקו בזמנים הרלבנטיים מר יעקב רוזנברג ( להלן - יעקב) וגב' יהודית שמעון ( להלן - יהודית). יהודית לא היתה אז בעלת רשיון תיווך במקרקעין והיא הועסקה כמתאמת פגישות וכמזכירה. יהודית פנתה ביוזמתה לבראשי, שהוא בן משפחה רחוק שלה, על מנת לקבל את הסכמתו לכך שמשרדו של התובע יתווך במכירת הנכס. בראשי נענה לפנייתה של יהודית ואמר לה כי הוא רוצה תמורת הנכס סך של 400,000$. בחודש פברואר 2003 הוצב על הנכס, באישורו של בראשי, שלט המציע את הנכס למכירה בתיווך משרדו של התובע.

ביום 25/08/03 טלפן הנתבע למשרד התובע, אמר כי הוא רואה את הנכס ואת השלט הניצב עליו, וביקש פרטים. בו במקום נקבעה פגישה בין הצדדים, לשעות אחה"צ של אותו יום, ונכחו בה הנתבע, התובע ויהודית. בתחילת הפגישה חתם הנתבע על הזמנת שירותי תיווך, שפרטיה מולאו על ידי יהודית (צילום ממנה צורף לכתב התביעה (כנספח  א') ולתצהיר עדותו הראשית של התובע) (להלן - ההזמנה הראשונה). בהזמנה נרשמו פרטי זיהוי של ארבעה נכסים פוטנציאליים, בהם צפויים היו הצדדים לבקר, ובתוכם הנכס נשוא התובענה. כשהגיעו אל הנכס, נמסרו לנתבע פרטים אודותיו וכן מחירו וזהות בעליו. לאחר סיור יסודי בנכס, הודיע הנתבע באופן נחרץ כי הנכס אינו מתאים לצרכיו בגלל מספר החדרים הקטן ובשל המחיר הגבוה - 400,000$. לאחר הסיור המשיכה יהודית לנסות לעניין את הנתבע בנכסים נוספים, ולגבי הנכס אמרה לנתבע כי ניתן לרכוש אותו במחיר של 380,000$, אך הנתבע דחה את ההצעה.

ביום 12/11/03 נערך לנתבע סיור בנכסים נוספים. בסיור זה נכחו הנתבע ורעייתו, התובע, יהודית ויעקב, שמילא את טופס הזמנת שירותי התיווך, שהתייחס לנכסים שהוצגו בביקור, והחתים עליו את הנתבע (להלן - ההזמנה השניה). הנתבע לא גילה ענין בנכסים שהוצגו בפניו בסיור זה, וכשנשאל על ידי התובע אם יש לו ענין בנכס (נשוא התובענה), השיב הנתבע כי הנכס אינו מתאים לצרכיו. כחודש-חודשיים לאחר מכן נודע ליהודית באקראי, ממתווכת אחרת העוסקת בתיווך במבשרת, כי הנכס נמכר לנתבע. התובע פנה לנתבע ודרש את תשלום דמי התיווך, אך הנתבע דחה את דרישתו.

3.         לטענת התובע, יצר הנתבע מצג-שווא כאילו הנכס אינו מתאים לצרכיו, ובכך מנע מהתובע להמשיך בפעולות התיווך, בעוד שבו-בזמן פעל הנתבע לרכישת הנכס ישירות מול בראשי, כל זאת כדי להימנע מתשלום דמי התיווך. לפי תנאי ההזמנה הראשונה, שבה רשום הנכס, התחייב הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2% בצירוף מע"מ עם חתימת הסכם רכישה. בהתאם לכך, ומאחר ולטענת התובע מחיר הקניה היה 380,000$, תובע התובע סך 34,200 ש"ח (7,600$ בשקלים נכון למועד הגשת כתב התביעה) בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

גרסת הנתבע

4.         להלן גרסת הנתבע:

בשנת 2003 החליטו הנתבע ואשתו לעבור לבית פרטי, ולשם כך פנה הנתבע למספר מתווכים, בהם מתווך בשם רמי יהודה (להלן - רמי). ביום 07/05/03 ביקרו רמי והנתבע בנכס בשכונת מלחה, ולאחר מכן הציע רמי לנתבע לבדוק את הנכס (נשוא התובענה), שעליו נודע לרמי מבראשי, שעמו רמי היה בקשר בנוגע למכירת נכס מקרקעין אחר שלו (של בראשי) (דירה בשכונת בית הכרם בירושלים). עוד באותו יום נסעו רמי, הנתבע ושותפו של הנתבע, שי כהן (להלן - שי) לראות את הנכס, ורמי אמר לנתבע מה המחיר שדורש בראשי עבור הנכס (על פי האמור בתצהיר הנתבע שצורף לבקשת הרשות להתגונן - 375,000$; ועל פי האמור בתצהירי עדות ראשית של הנתבע, רמי ושי - 350,000$). כיוון שהיה צורך להשקיע כספים רבים מעבר לעלות השלד, הודיע הנתבע לרמי כי ישקול את רכישת הנכס תמורת 300,000-320,000$ בלבד.

גם מתווכים נוספים הציגו לו את הנכס, אך לכל אחד מהם אמר הנתבע כי הנכס הוצג לו כבר על ידי מתווך אחר, והוסיף שאם יצליח להשיג עבורו מחיר של 300,000$ - ישלם לו דמי תיווך.

בין היתר נפגש הנתבע עם יהודית ביום 12/11/03, וזו הראתה לו שני נכסים נוספים במבשרת ציון. לטענת הנתבע, מספר ימים לאחר מכן הוא נפגש שוב עם יהודית לצורך ביקור בנכס נוסף, ובדרכם אליו עברו ליד הנכס (נשוא התובענה) והנתבע סיפר ליהודית אודות הנכס, עליו לא ידעה דבר, ואמר לה כי הוא מתעניין בנכס וכי ראה אותו דרך מתווך אחר. בנוסף סיפר לה על המחיר המבוקש על ידי בראשי וציין כי למתווך, שיצליח להוריד את בראשי לסכום של 300,000$, ישלם דמי תיווך. לטענת הנתבע, אמרה לו יהודית שאין לה פרטים על הנכס, אך לאור מה שנמסר לה מפי הנתבע היא תנסה לברר ולסייע. לאחר זמן מה מסרה יהודית לנתבע כי הצעתו נדחתה על ידי בראשי.

במהלך חודש דצמבר 2003 פגש הנתבע באקראי את רמי ואמר שהוא עדיין מתעניין בנכס ושבראשי דחה מספר הצעות שהועברו בשמו של הנתבע. רמי יזם פגישה בין הנתבע לבין בראשי, שהתקיימה במשרדו של בראשי, ובמהלכה הושגה הסכמה על מחיר הנכס. ביום 14/12/03 נחתם חוזה למכירת הנכס לנתבע ולאשתו תמורת 300,000$. בעקבות זאת שילם הנתבע לרמי דמי תיווך.

            הנתבע עורר מחלוקת בשאלה האם חתימת המזמין על ההזמנה הראשונה היא שלו, אך הוא לא הכחיש זאת בפה מלא וטען רק כי לא זכר שחתם על הזמנה נוספת מעבר להזמנה השניה (סעיף 16 לתצהירו שצורף לבקשת הרשות להתגונן) וכי אינו בטוח כי החתימה על ההזמנה הראשונה היא שלו (עמ' 1 לפרוטוקול, שורה 4, וסעיף 17 לתצהיר עדותו הראשית).

כמו כן, טען הנתבע כי התובע לא עומד באף אחד מהתנאים המקימים זכאות לדמי תיווך לפי הוראות חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן - חוק המתווכים), שכן: יהודית לא היתה בעלת רשיון תיווך במקרקעין בזמנים הרלבנטיים; בהזמנה הראשונה לא צוין מחיר העסקה המבוקשת; והתובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בינו לבין בראשי.

העדים

5.         מטעם התובע העידו הוא עצמו, יהודית ויעקב ואילו מטעם הנתבע העידו, בנוסף להוא עצמו, רמי ושי. כמו כן, העיד בראשי, לאחר שהוזמן לעדות על ידי בית המשפט בהסכמת הצדדים.

            כמו כן, מונה מטעם בית המשפט מומחה להשוואת כתב יד, על מנת שיחווה את דעתו בשאלה האם חתימת המזמין על ההזמנה הראשונה היא של הנתבע ובשאלה האם פרטי הזיהוי של כל ארבעת הנכסים, הרשומים בהזמנה הראשונה, נרשמו באותו מעמד שבו נרשמו יתר הפרטים שבהזמנה הראשונה.

            תחילה לא מצא המומחה, מר אמנון בצלאלי (להלן - המומחה), התאמה בין חתימת המזמין שבהזמנה הראשונה לדוגמאות החתימה של הנתבע, אך עלה מחוות דעתו כי סבר כי דוגמת חתימה מסוימת (חתימת הנתבע על הזמנת שירותי תיווך מרמי - להלן: ההזמנה מרמי), שבין המבנה הצורני שלה לבין חתימת המזמין על ההזמנה הראשונה קיים מעט דמיון, לא היתה של הנתבע (ראה חוות הדעת מיום 10/11/05). כשהועמד המומחה על טעותו, הוא הביע את דעתו כי אם החתימה על ההזמנה מרמי נכתבה על ידי הנתבע (ועל כך אין מחלוקת), מעלה הדבר את הסבירות שהנתבע מסוגל לכתוב את חתימת המזמין שעל ההזמנה הראשונה, שכן "אם יורם דודו מסוגל לכתוב בצורה יוצאת דופן את חתימה ב' (החתימה על ההזמנה מרמי - מ.ב.), כי אז הוא אולי מסוגל לכתוב בצורה יוצאת דופן גם את חתימה א' שבמחלוקת (החתימה על ההזמנה הראשונה - מ.ב.) " (ראה חוות דעת משלימה מיום 13/07/06). כמו כן, מצא המומחה כי פרטי הנכסים שבהזמנה הראשונה נכתבו ברצף אחד ובאותו כלי כתיבה בו מולאו יתר הפרטים שבמילוי ההזמנה הראשונה, למעט התאריך והקו הסוגר בצורת Z שבחלק השמאלי התחתון שבמסמך (להלן - קו הסגירה), שנכתבו בכלי כתיבה אחר (ראה חוות הדעת המשלימה מיום 13/07/06).