רוכשים שילמו מס רכישה עודף – מיסוי מקרקעין סירב להחזיר

זוג שרכש דירה שנייה שילם מס רכישה מלא ולאחר שמכר את דירתו הקודמת ביקש החזר כיוון שעמד בתנאי הזכאות למס מופחת על רכישת דירה יחידה. מנהל המיסוי טען שהזוג איחר את המועד אבל ועדת הערר חשבה אחרת

מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב חויב לאחרונה להחזיר מס עודף ששילמו בני זוג שרכשו דירה במסגרת קבוצה רכישה ומכרו את הדירה הקודמת שלהם בירושלים בטווח זמנים שזיכה אותם במס מופחת על רכישת דירת מגורים יחידה. יו"ר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שבבית המשפט המחוזי בתל-אביב הרי קירש דחה את עמדת המנהל כי זכאותם נשללה משום שהגישו באיחור את בקשתם לתיקון השומה. נקבע כי במקרה שלהם הזכאות להטבת המס מוחלטת והם כלל לא היו צריכים להגיש בקשה לתיקון שומה או לעמוד בזמנים שנקבעו להגשת בקשה כזו.

בני זוג רכשו ב-2013 דירה "על הנייר" בתל-אביב במסגרת קבוצת רכישה. באותה תקופה הייתה בבעלותם דירה נוספת בירושלים ועל כן הם שילמו מס רכישה מלא. במאי 2018 הם מכרו את דירתם בירושלים כשבמועד זה הדירה בתל-אביב עדיין לא הייתה מוכנה ולא נמסרה להם.

לנוכח הסיטואציה שנוצרה בני הזוג הגישו בקשה לתיקון שומה למנהל מיסוי מקרקעין במסגרתה ביקשו החזר מס. בקשתם התבססה על הוראת החוק שקובעת כי רוכשי דירה מקבלן (או קבוצת רכישה) שבבעלותם דירה נוספת זכאים למס רכישה מופחת על דירה יחידה כל עוד מכרו את דירתם תוך שנה מהמסירה.

אלא שמנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשה בטענה שבני הזוג איחרו את המועד כיוון שלפי הוראות החוק היה עליהם להגיש אותה תוך 4 שנים מיום השומה המקורית. ואולם, ערר שהגישו על החלטתו התקבל לאחרונה.

אי אפשר לשלול זכאות מהותית

יו"ר ועדת הערר השופט הרי קירש ציין כי רוכשי דירה חדשה שמתכוונים למכור דירה קיימת יכולים לבחור לשלם מס מופחת תחת הצהרה שימכרו בפרק הזמן הקבוע בחוק או לשלם את המס ללא ההקלה. לא ייתכן שאם יבחרו באפשרות השנייה תישלל מהם הזכאות המהותית למס מופחת רק משום שחלפו יותר מ-4 שנים מיום השומה. זאת, בפרט לנוכח העובדה שהזכאות להקלת המס לא מוגבלת בזמן במקרה של עיכוב במסירה. במקרה כזה, גם אם העיכוב נמשך 10 שנים עדיין יש לרוכשים 11 שנים למכור את הדירה הקודמת ולזכות בהטבה.

השופט הוסיף כי במובן הזה יש פרדוקס בעמדת מנהל המיסוי שכן לו בני הזוג היו בוחרים באפשרות הראשונה ומשלמים מס מופחת מלכתחילה הוא לא היה דורש מהם דבר.

על כן, השופט קבע כי לדעתו במקרה כזה כלל אין צורך להשתמש במסלול של בקשה לתיקון שומה. מכל מקום, גם לו מסלול זה היה מתקיים בנסיבות הנוכחיות הייתה הצדקה להשהיית תקופת ההתיישנות או לחילופין להארכת מועד.  

רו"ח צבי פרידמן הצטרף לקביעות אלה והוסיף כי "היה על המשיב להחזיר מיד, עם היוודע לו על מכירת הדירה הקודמת בירושלים, את עודף מס הרכישה ששילמו העוררים. תיקון השומה שהגישו העוררים... נעשה מכורח המציאות שנכפתה עליהם, שכן לא הייתה בידיהם אפשרות אחרת לגרום לכך שהמשיב יחזיר להם את עודף מס הרכישה המגיע להם".

חבר הוועדה הנוסף אבי הוכמן הסכים עם הדברים ולפיכך נקבע כי בני הזוג זכאים להחזר מס בתוספת הוצאות משפט של 36,000 שקלים.

• ב"כ העוררים: עורכי דין אסף דאי ואייל מידני
• ב"כ המשיב: עו"ד לירון ארצי ועו"ד מאיר פורת מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין