קנה שטח, לא רשם אותו על שמו וגילה שנמכר בשנית. מה פסק ביהמ״ש?

בעל חלקה מכר אותה לשני אנשים בהפרש של שנה וחצי. בקשת הקונה הראשון להצהיר כי הוא בעל הקרקע התקבלה לאחר שהוכיח שלא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לאחר חתימת ההסכם.  

אדם שקנה חלקה בעין מאהל לפני כ-4 שנים הופתע לגלות שהיא נמכרה לאדם אחר שנה וחצי לאחר מכן. בקשתו להצהיר כי הקרקע שייכת לו התקבלה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בנצרת, בין היתר, לאחר שנקבע שהייתה מניעה אובייקטיבית לרשום הערת אזהרה על החלקה.

המבקש סיפר שרכש את החלקה ביולי 2014 תמורת 36,000 שקל. לדבריו, במועד חתימת הסכם המכר החלקה לא הייתה רשומה על שם המוכר, שקיבל אותה בירושה מאביו. זאת, בשל סכסוך במשפחת המוכר בין היורשים השונים. בנסיבות אלה לא ניתן היה לרשום את הקרקע על שמו אך המוכר התחייב כלפיו שידאג לרישום בתוך 90 יום מחתימת ההסכם. ואולם, הסכסוך המשפחתי לא נפתר והעברת הרישום התעכבה.

הוא הוסיף שרק במרץ 2016 נרשם המוכר כבעל הקרקע. לדבריו, כבר למחרת הוא התייצב בלשכת רישום המקרקעין ורשם הערת אזהרה על שמו. במקביל הוא גילה כי על החלקה רשומה הערת אזהרה נוספת לאחר שנמכרה לאדם אחר.

עוד הוא ציין כי הקונה השני היה מודע לכך שהקרקע כבר נמכרה ופעל בחוסר תום לב. זאת ועוד, נראה כי העסקה מול הקונה השני פיקטיבית שכן הוא כלל לא היה בארץ בתאריך בו נחתם ההסכם מולו לכאורה.

הקונה השני טען מנגד כי רכש את החלקה בדצמבר 2015 בתמורה מלאה ובתום לב ולכן העסקה שלו גוברת. הוא טען בנוסף שהעסקה בין המבקש למוכר אינה מחייבת שכן לא סוכמו ביניהם פרטים חשובים.

עוד לדבריו, המבקש בחוסר תום לב גרם ל״תאונה המשפטית״ כשלא דיווח על העסקה שלו לרשם המקרקעין או לרשויות המס ובכך ״לא עשה את המינימום כקונה סביר״.

פשוט וזול

אך השופט יונתן אברהם קבע כי ההסכם מול הקונה הראשון מחייב ועדיף.

השופט הבהיר כי כשמדובר בהתחייבויות סותרות למכירת זכות במקרקעין בדרך כלל זכותו של הרוכש הראשון בזמן גוברת. ואולם, זכותו של הרוכש השני בזמן גוברת אם מוכח כי הוא פעל בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברישום בלשכת רשם המקרקעין.

השופט הוסיף שבפסיקה נקבע חריג לכלל זה שלפיו אי רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון יכול להיחשב עקרונית כהפרת חובת תום הלב ולהביא לשלילת עדיפותו על פני הרוכש השני, גם במקרה בו השני לא השלים את העסקה שלו ברישום. הסיבה לכך היא שרישום הערת אזהרה הוא אמצעי פשוט וזול שיכול למנוע תאונות משפטיות מעין אלה. לדבריו, חריג זה לא יחול במקרה בו הייתה מניעה אובייקטיבית לרשום את העסקה הראשונה.

השופט קבע כי במקרה זה ניכר שהמבקש לא יכול היה לרשום הערת אזהרה מאחר שהשטח לא היה רשום על שם המוכר בשל הסכסוך המשפחתי. עוד לדבריו, נראה כי העסקה השנייה הייתה פיקטיבית שכן הקונה השני לא היה בארץ במועד בו טען שחתם על העסקה.

בנסיבות אלה  קבע השופט שהקונה הראשון זכאי להירשם כבעל המקרקעין.

הקונה השני חויב בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 15,000 שקל.

• ב״כ המבקש: עו"ד עאמר עזאייזה
• ב״כ המשיב: לא צוין בפסק הדין

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין