קנתה זכויות בפרויקט תמ"א - אך לא תשלם מס רכישה

השופט קבע ש"יום המכירה" המחייב במס הוא מועד קבלת הליווי הבנקאי, דבר שטרם התרחש בזמן ההתקשרות החוזית בין הרוכשת ליזמית ממנה נרכשו הזכויות

חברה שרכשה מיזמית תמ"א 38 זכויות בפרויקט התחדשות עירונית, לא תשלם עבורן מס רכישה - כך קבעה לאחרונה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבירושלים. יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, נימק ש"יום המכירה" חל רק לאחר שהפרויקט קיבל ליווי בנקאי - ולא קודם לכן.

מדובר בעסקת תמ"א 38 לחיזוק 5 בניינים קיימים ברחוב הציונות שבבירה, ותוספת כ-2.5 קומות לכל בניין. מלבד חיזוק המבנים כולל הפרויקט הוספת ממ"ד ומרפסת לכל אחת מ-80 הדירות הקיימות, כמו גם בניית 70 יחידות דיור חדשות.

היזמית הראשונה, "צברים", החלה לקדם את המיזם לפני כעשור וקיבלה היתרי בנייה ביולי 2019. לאחר כשנה, בספטמבר 2020 התקשרה "אבני דרך" עם חברת "צברים" ורכשה 49% מזכויותיה בפרויקט. זמן קצר לאחר מכן הגישה הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין, במסגרתה ציינה כי לא התרחשה עסקה החייבת במס. בדצמבר אותה שנה התקבל הליווי הבנקאי, ו"אבני דרך" דיווחה כי זהו "יום המכירה" לצורך קביעת המס.

אלא שהאחרון דחה זאת וקבע שבמועד חתימת החוזה בין "צברים" ו"אבני דרך" התקיימו התנאים לחיוב במס רכישה. לעמדת מנהל המיסוי, כל עסקה שהתבצעה החל ממועד מתן היתר הבנייה חייבת במס. ממילא יוצא, כך לשיטתו, שמכירת כמחצית הפרויקט ל"אבני דרך" - אשר נעשתה, כאמור, לאחר קבלת ההיתרים - כמוה כמכירת "זכות במקרקעין", הגוררת חיוב במס רכישה.

הליווי: לא תפאורה בלבד

אבל השופט דורות דחה עמדה זו. הוא קיבל את טענת "אבני דרך" שלפיה מועד קבלת הליווי הבנקאי - המהווה תנאי הכרחי להתחלת עבודות הבנייה - הוא הקובע לעניין החיוב במס רכישה.

"המשיב קבע את 'יום המכירה' - יום היתר הבניה - מהנימוק כי בו ניתן היה להתחיל את הבניה. אולם לטעמי, אין היתכנות להתחיל בבנייה - שכן באותו מועד עדיין, עובדתית, לא יכולים היו הצדדים להתחיל בבנייה, מאחר והדבר הצריך התקשרות עם קבלן מבצע, גורם מממן, היתר חפירה וכל כיו"ב", כתב השופט.

בפסק הדין הודגש שהגורם המממן אינו בגדר "תפאורה" בלבד לפרויקט, אלא שחקן מרכזי בהנעתו וקידומו, החיצוני ונפרד ל"אבני דרך", "צברים" או הדיירים. בהתאם לכך קבע השופט שיש לדחות את "יום המכירה" המחייב במס רכישה לאחר ההתקשרות החוזית בין "אבני דרך" ל"צברים", שכן הן החתימה על הסכם הליווי הבנקאי והן קבלת המימון בפועל התרחשו אחריה.

בסיכום העניין קבע השופט ש"יום המכירה" הינו מועד קבלת המימון בפועל, כלומר דצמבר 2020, באופן הפוטר את "אבני דרך" מתשלום מס רכישה. מנהל המיסוי חויב לשלם ל"אבני דרך" הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 שקל.

• ב"כ "אבני דרך": עו"ד צור שיץ ועו"ד ארז ליבוביץ
• ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים: עו"ד חגי דומברוביץ' (פמ"י אזרחי)

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.