פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי אמורים להיות סיפור הצלחה לשני הצדדים – הדיירים מחד והיזם מאידך. אך בשביל תוצאה כזאת צריך לעשות זאת נכון.
לא מזמן נתקלתי בסיפור שפורסם בתקשורת, על בעלי דירה בבניין ברעננה שבמסגרת פרוייקט תמ"א 38 גילו כי למרות שקיבלו הבטחה לממ"ד, בדירה שלהם לא ייבנה ממ"ד.
מחלוקות סביב תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי-בינוי צצות חדשות לבקרים. לכן חשוב לעשות סדר ולהבהיר לאזרחים מן השורה כמה כללים ועניינים בסיסיים, בתקווה שהדבר יפחית את כמות אי ההבנות או התוצאות המאכזבות כמו בדוגמא שאיתה פתחנו.
לפני כן נזכיר את ההיגיון הבסיסי, למי ששכח. תמ"א 38 נועדה להקדים תרופה לסיכוני רעידות אדמה, והיא חלה על מבנים שעבורם התקבל היתר בניה לפני ינואר 1981. תמ"א 38 עברה ארבעה תיקונים וזכתה לחקיקה משלימה בחוק מיסוי מקרקעין, בחוק התכנון והבניה ובחוק המקרקעין. יש בה יתרון מרכזי לבעלי דירות שאינם צריכים לשלם מכספם על בניית בית חדש.
כל המדינה תמ"א/פינוי בינוי
במקומות רבים בארץ, גורמים "מארגנים" מחתימים דיירים על ארגון פרוייקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי, עוד לפני שהדיירים בחרו להם עורך דין. זהו מצב מסוכן שבו הפרויקט והדיירים עלולים להיתקע ולצאת מופסדים.
על בעלים של דירה בבניין המעוניינים בפרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי להיזהר ולבחור קודם כל עורך דין מקצוען שיהיה נאמן אך ורק להם ויעשה להם סדר, בבחינת "סוף מעשה במחשבה תחילה". כל עורך דין מהתחום יסייע לדיירים בליווי משפטי מקצועי בשורה של עניינים:
- א. מינוי מודד שימדוד את כל הדירות ויציג ממצאיו בפני הדיירים.
- ב. מינוי שמאי/כלכלן שיעריך את שווי הדירות בהתחשב בשטחן ובשטחים הצמודים להם. השמאי אף צריך להציג לדיירים טבלאות איזון בין הדיירים ודו"ח ניתוח זכויות ודו"ח כלכלי עצמאי עם טבלת רגישות בהתחשב בתנודות בתמורות ובהוצאות שיחויב בהן היזם מול תנודות בהכנסות שיתקבלו אצל היזם.
- ג. עמידה על ערבות בנקאית אוטונומית לשווי הדירה.
- ד. מינוי יועץ ביטוח מטעם הדיירים שיכין נספח ביטוח.
- ה. מינוי מפקח מטעם הדיירים.
- ו. מינוי יועץ להכנת מסמכי מכרז להזמנת יזמים להציע הצעות.
- ז. עריכת חוזים וליווי הדיירים עד לקבלת הדירה החדשה.
- ח. עורך הדין יפנה אל הגורמים המייעצים והמפקחים הנ"ל לקבל מהם הצעות מחיר. הדיירים יתחייבו כלפי הגורמים המייעצים הנ"ל לתשלום שכרם ואולם, ימחו את חיוביהם ליזם שיבחר.
מעשה לדוגמא
מעשה בדיירי בניין בן 9 דירות במרכז הארץ העומד בקריטריונים של תוכנית מתאר ארצית מס' 38, המאפשרת הריסת בית הדירות ובניית 23 דירות חדשות במקום 9 הדירות שתהרסנה. מן המפורסמות כי דיירי בניין שנכלל במסגרת תמ"א 38 זכאים להטבות מיסוי מופלגות ביותר, כאשר במסגרת הדירה החדשה הם זכאים גם להטבות הכוללות דירה חדשה הגדולה ב-25 מ"ר מן הדירה הישנה, וכוללת ממ"ד ומעלית. כל זאת כנגד מכר זכויות הבנייה העודפות ליזם, אותן ינצל, יבנה וימכור לצדדים שלישיים.
מדובר בעסקה שיכולה להיות טובה מאוד לדיירים, ומצוינת גם ליזם. נניח שמדובר בבניית 23 דירות חדשות בנות 120 מ"ר כל אחת, ונניח שעלות כוללת לבניית 23 הדירות כולל כל ההוצאות הנלוות, היא כ-28 מיליון שקלים.
ונניח שעבור מכירה של כל דירה חדשה, יקבל הקבלן בין 2.7 ל-3.5 מיליון שקלים, לכל אחת מ-14 דירות התמורה שיינתנו ליזם. התוצאה היא שהתמורה שתתקבל אצל היזם תנוע בין 38 ל-49 מיליון שקל. בהנחה שההון העצמי אותו יידרש היזם להעמיד לטובת הפרויקט עומד על כ-20%, יוצא שהוא ירוויח תשואה מצוינת.
הסך הבטוח של התשואה, יאפשר ליזם חכם להכיל עוד הוצאות כגון הוצאות מימון נוספות להוצאת ערבות בנקאית אוטונומית ומימון יועצים שישרתו את בעלי הדירות בלבד.
שקיפות, גמישות וכבוד
בחוכמה יעשו יזמים אם לא ימהרו לפסול הצעות של דיירים שיאפשרו להם למקסם התנאים הטובים ביותר לדיירים, ובכללם שקט נפשי וביטחון בקבלת דירה חדשה בזמן נתון.
שקיפות, גמישות ומתן כבוד לכל דייר ודייר מבלי לבצע מחטפים, היא מתכון לסיום מהיר ומוצלח של עסקת תמ"א 38.
אותה התנהלות יש להנחיל גם לדיירים. במסגרת תמ"א 38, המחוקק העניק לדיירים זכויות בנייה בלתי מנוצלות, וצריך לעשות שימוש זהיר ולנהל מו"מ חכם בסיוע עו"ד מקצוען שיסתייע ביועצים המחויבים לדיירים בלבד.
חשוב לפעול בשכל ישר וטוב. עמידה על העקרונות הללו מצד דיירי הבניין מתחילת הדרך תיטע בדיירים התמימים תחושה שמתקיים הליך של שקיפות. כך, יפחתו החששות מפני עסקאות מתחת השולחן.
לטעמי, כל אחד מהמעורבים במו"מ תמ"א 38 שלא יאמץ את העקרונות של שקיפות, גמישות ויושר, עלול להיות חשוף לטענה שלפיה אינו נוהג בתום לב ובדרך מקובלת בהליך מו"מ ועלול להיות מחויב בתשלום פיצויים ליתר הדיירים.
*עורך דין משה ימין עוסק בדיני מקרקעין
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין