משכירים דירה בפטור ממס הכנסה? פס"ד חדש קובע שתשלמו יותר מס שבח

אישה מכרה דירה שהושכרה במשך השנים בפטור ממס הכנסה. מנהל המיסוי דחה את השומה העצמית למס שבח שהגישה וחייב אותה בכ-71,000 שקל נוספים לאחר שניכה פחת משווי הרכישה. ערר שהגישה נדחה

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) דחתה לאחרונה בדעת רוב ערר שהגישה אישה שמכרה דירה בזיכרון יעקב ב-2021. הדירה הייתה מושכרת מ-2012 ושכר הדירה לא הגיע לתקרת הפטור ממס כך שהאישה ובעלה המנוח לא שילמו עליה מס הכנסה. בחישוב מס השבח מנהל המיסוי הפחית משווי הרכישה כ-208,000 שקל - הפחת המירבי שנצבר על הדירה לפי פקודת מס הכנסה. כתוצאה מכך סכום מס השבח גדל משמעותית. עמדת האישה כי לא היה צריך לנכות את הפחת נדחתה.

האישה מכרה באוקטובר 2021 דירה שהייתה בבעלותה ובבעלות בעלה המנוח בזיכרון יעקב, תמורת סך של 4 מיליון שקל. ב-2002 הבעל רכש מרמ"י את הקרקע שעליה נבנתה הדירה תמורת 289,100 שקל.

הדירה הושכרה החל מ-2012 וההכנסות דווחו למס הכנסה כהכנסות פטורות ממס. הבעל נפטר ב-2020. בנובמבר 2021 הגישה האישה שומה עצמית לצורך תשלום מס שבח בסכום של 187,702 שקל.

מנהל המיסוי לא קיבל את השומה העצמית והוציא לה שומה שבמסגרתה הופחת משווי הרכישה הפחת שנצבר על הדירה. סכום הפחת שנוכה היה 208,520.92 שקל וכתוצאה מכך גדל סכום מס השבח לסך של 259,051 שקל.

בערר טענה האישה כי השומה העצמית שהגישה ואשר לא כללה את ניכוי הפחת משווי הרכישה היא הנכונה.

היא הדגישה שלא היה מקום להפחית שווי הרכישה את סכום הפחת, מכיוון שהכנסות השכירות מהדירה דווחו כהכנסות פטורות ממס ולא נוכה פחת מהכנסות אלו. לטענתה, הפסיקה קבעה שתכלית ניכוי הפחת בחישוב מס שבח היא מניעת הכרה בהטבה כפולה בגין אותה הוצאה, וזאת בכפוף לכך שהנישום עמד בנטל השכנוע כי הפחת לא נוכה במס הכנסה מהכנסתו החייבת. לדבריה, היא ובעלה המנוח נמנעו במסגרת דיווחיהם על הכנסתם משכר הדירה מניכוי מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת ובכך עמדו בנטל ההוכחה.

מנהל המיסוי טען מנגד כי במקרה של דירת מגורים שהושכרה על ידי יחיד והכנסות דמי השכירות היו במסלול מיסוי הפטור המלא, הזכאות לניכוי הפחת כבר מגולמת בפטור ממס. לדבריו, ניכוי פחת משווי הרכישה בחישוב השבח על המכירה מתחייב מכוח הכללים המקובלים בדבר ייחוס הוצאות לשווי הרכישה, ומכך שהוצאות הפחת נוכו הלכה למעשה מההכנסות.

כפל ניכוי

יו"ר הוועדה השופטת אורית וינשטיין דחתה את הערר.

היא כתבה שנישום שהכנסתו מדמי שכירות הייתה פטורה עד תקרת הפטור הקבועה בחוק הפטור, נהנה מניכוי הפחת המקסימלי, במובן זה שלא נזקפה לו כל הכנסה חייבת. בנסיבות אלה אין מקום להתיר לנישום ליהנות פעם נוספת מניכוי הפחת במועד המכירה.

לדבריה, כדי שלא ייזקף לו שווי רכישה ביתר, הכולל פעם נוספת את סכום הפחת, יש להפחית משווי הרכישה של הדירה את הפחת הניתן לניכוי בגין אותה דירה, בכדי להגיע לתוצאת מס אמת בקביעת מס השבח בעסקת המכירה של הדירה.

"העוררת מבקשת למעשה לקבל כפל ניכוי של הפחת בגין עלות הדירה – פעם אחת כניכויו כחלק מהפטור ממס ופעם שניה כשווי רכישה מלא בעת מכירת הדירה. זאת אין להתיר", כתבה.

חברת הוועדה עו"ד אהובה סימון הצטרפה לפסק הדין. חבר הוועדה מר אברהם שרם סבר בדעת מיעוט שיש לקבל את הערר לנוכח התוצאה המעשית שלפיה מי שבחר להשכיר את דירתו בהסתמך על הפטור ממס הכנסה ימצא עצמו מחויב בתשלום גבוה יותר של מס שבח, כשהמשמעות המעשית היא הקטנה של סכום הפטור כפי שהוענק לו על ידי המחוקק.

לפסק הדין המלא בתיק 8935-09-22

• ב"כ העוררת: עו"ד יצחק שרף ואח' 
• ב"כ המשיב: עו"ד שאול כהן מפרקליטות מחוז חיפה - אזרחי

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.