לאחרונה התקבל ערר שהגישה היזמית על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין להטיל עליה מס רכישה לאחר שמכרה אופציה לרכישת קרקע בחדרה. ועדת הערר פסקה שמנהל המיסוי טעה בפרשנות העסקה.
יזמית הנדל״ן ״מיראז׳״ רכשה ב-2015 אופציה לקניית קרקע בחדרה ואז מכרה אותה לקבוצת רוכשים שמימשו את האופציה ורכשו את הקרקע מבעליה. מנהל מיסוי מקרקעין חייב את היזמית במס רכישה. השופטת אורית וינשטיין פסקה כי היזמית פטורה מהתשלום בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין.
בנובמבר 2015 חתמה היזמית על הסכם אופציה לרכישת מקרקעין בחדרה מהמוכרת, חברת ״עופר טרנספורט״. האופציה ניתנה ל-6 חודשים.
לאחר מכן החלה היזמית לארגן קבוצת רוכשים. בתחילת שנת 2016 היא חתמה על הסכמים למכירת האופציה לקבוצת הרוכשים שגיבשה. בהמשך נחתמו הסכמי מכר בין בעלת הקרקע לבין קבוצת הרוכשים.
מנהל מיסוי מקרקעין חדרה הוציא ליזמית שומות מס רכישה בגין המסחר באופציה. הוא קבע כי למעשה לקבוצת הרוכשים הייתה כוונה לרכוש את הקרקע עצמה ולא את האופציה, והיזמית היא שבפועל מכרה להם את הקרקע.
בערר שהגישה טענה היזמית כי היא לא רכשה או מכרה את הקרקע אלא רק את זכות האופציה שהייתה לה כלפי בעלת המקרקעין. היא הדגישה ששילמה מס על הרווח שצמח לה מהמסחר באופציה ואין לחייב אותה בנוסף במס רכישה.
מנהל מיסוי מקרקעין טען בתשובה כי לקבוצת הרוכשים לא הייתה בחירה והם היו חייבים במועד מכירת האופציה לרכוש את המקרקעין ולכן לא מדובר ב״אופציה״. הוא הדגיש כי בהסכמים בינה לבין קבוצת הרוכשים התנתה היזמית את ההתקשרות של כל רוכש עמה בקבלת התחייבות בלתי חוזרת לרכוש את חלקו היחסי במקרקעין.
היזמית טענה מנגד כי מבנה העסקה בו התקשרה עם קבוצת הרוכשים הוא מבנה מקובל של ארגון קבוצה לרכישת קרקע, המקבלת אופציה מהיזם ורוכשת את הקרקע בעצמה. לדבריה, מנהל המיסוי טעה בהבנת התוכן כלכלי האמיתי של העסקה בינה לבין קבוצת הרוכשים.
עידוד היזמות
יו״ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את עמדת היזמית. היא הבהירה שחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח ומס רכישה על מסחר באופציה לרכישת מקרקעין וגם אם האופציה עברה מיד ליד – כל שלב בשרשרת המסחר פטור ממס זה.
היא ציינה שהפטור נועד לקדם את היזמות בתחום המקרקעין. זאת, בשל היתרונות הרבים של האופציה ליזם הנדל״ן. בין היתר, הוא יכול באמצעות כלי זה לדחות את רכישת הקרקע ותשלום המס הנלווה לרכישה עד להוכחת ההיתכנות הכלכלית של העסקה וכמו כן לפעול להשגת מימון בתקופת האופציה.
לדבריה, פרשנות מנהל המיסוי עומדת בסתירה למהות הכלכלית האמיתית שבבסיס העסקה בין היזמית לקבוצת הרוכשים. חברי קבוצת הרוכשים לא התחייבו כלפי היזמית כי ירכשו את הקרקע ממנה או מבעלת המקרקעין. גם היזמית לא התחייבה לרכוש את השטח. היא אך ורק החזיקה באופציה לרכוש את המקרקעין ובכך השיגה לעצמה כוח לדרוש מכל מי שמעוניין לרכוש את השטח לשלם לה תמורה עבור העברת האופציה אליו.
עוד לדבריה, במישור מערכת היחסים בין חברי קבוצת הרוכשים לבין היזמית או בעלת המקרקעין הם לא נטלו על עצמם כל התחייבות לרכוש את השטח והתחייבותם היא פנימית בלבד.
בנסיבות אלה ביטלה השופטת את שומת מס הרכישה שהוציא מנהל המיסוי ליזמית וחייבה אותו בשכ״ט עו״ד בסך 40,000 שקל.
לפסק הדין בתיק 21262-10-17
- ב״כ העוררת: עו"ד טל הדר ועו"ד מיכל רוה ממשרד ש. פרידמן ושות'
- ב״כ המשיב: עו"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו"ד עפר גמליאל
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין