יזם טען שרכש דירות בפרויקטים שלו כאדם פרטי – ביהמ״ש לא השתכנע

בעל עסק בתחום הנדל״ן טען ששלוש דירות בשני פרויקטים מסחריים שלו אינן חייבות במס כהכנסה עסקית, מאחר שנרכשו לצרכיו הפרטיים. נקבע שהוא לא הביא מספיק ראיות לכך

השופט שמואל בורנשטין דחה לאחרונה ערעור של יזם על צווים שהוציא לו פקיד השומה בגין שנות המס 2013-2016. במסגרת הצווים נדחתה טענת היזם כי שלוש דירות בפרויקטים שקידם בשנים האלה אינן חלק מההכנסות העסקיות ומדובר בהכנסה פרטית-הונית. השופט הבהיר כי במצב בו שבו הנישום כורך יחד את עסקיו עם ענייניו הפרטיים עליו להציג אסמכתאות ברורות, מפורשות וחד משמעיות המלמדות על קיומה של הפרדה ברורה ומוחלטת בין חלקים אלה.

האיש רכש יחד עם אשתו ב-2009 מקרקעין בנתניה שעליהם נבנו ארבע דירות מגורים. הבנייה הסתיימה ב-2013. 

כל הדירות נמכרו אך היזם טען שיש לסווג רק שלוש מהן כמלאי עסקי לצורך תשלום מס הכנסה, מכיוון שלדבריו אחת מהדירות נרכשה על ידו ועל ידי אשתו לצרכיהם הפרטיים. אותה דירה נמכרה על ידו ב-2013 תמורת 2.5 מיליון שקל. 

פקיד השומה נתניה סבר שמאחר שהאיש הוא קבלן ויזם, ודיווח על שלוש מהעסקאות כמכירת מלאי עסקי, גם את הדירה הנוספת יש לראות כמלאי בעסק.

לפיכך קבע פקיד השומה כי ליזם הכנסה נוספת בשנת 2013 בגין מכירת הדירה, בסך של 766,936 שקל. 

בדומה, היזם ביקש לסווג שתי דירות בפרויקט אחר שלו בנתניה במישור הפרטי אך בקשתו נדחתה על ידי פקיד השומה והוא חויב בתוספת הכנסה בסך 1,451,931 שקל. 

בערעור על שומות המס טען היזם כי הוא ורעייתו מימנו את הדירות באופן פרטי וכל עלויות הבנייה שולמו על ידם כהשקעה פרטית. 

לדבריו, אין מניעה שאדם שעיסוקו בנדל"ן יחזיק נכסי מקרקעין כהשקעה במישור הפרטי, ועלה בידו להוכיח כי הדירות האמורות נבנו בהשקעה אישית שלו ושל אשתו.

נטל מוגבר

השופט שמואל בורנשטין מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה את הערעור.

הוא ציין שאין מחלוקת על כך שגם אדם העוסק בתחום הנדל"ן יכול לבצע עסקה פרטית בנכס מקרקעין. עם זאת, כאשר מדובר בנכס המשתייך לסוג הנכסים בהם נוהג אותו אדם לעסוק, הנטל המוטל עליו להראות כי אותה מכירה שהוא טוען שבוצעה במישור הפרטי אינה קשורה לעסק – הוא נטל מוגבר.

השופט הדגיש שהמערער ורעייתו לא גרו בפועל בדירות המחלוקת והיזם גם לא תמך את טענתו לפיה הדירות לא היוו חלק מפעילותו העסקית בראיות מספיקות. זאת ועוד, אין הבדל ממשי בין דירות אלה לבין יתר הדירות בפרויקטים שסווגו כמלאי עסקי. 

בנוסף, שהמערער לא הוכיח שנערכה הפרדה בין המימון הפרטי לצורך רכישה ובניית הדירות שבמחלוקת לבין הכספים שהוזרמו לפרויקטים במסגרת העסק שלו. גם טענתו כי נשא בהוצאות פרטיות בקשר לאותן הדירות לא הוכחה.

עוד כתב השופט שיישום ״מבחני העסק״ המקובלים בפסיקה להבחנה בין עסקה בעלת אופי עסקי-מסחרי לעסקה בעלת אופי הוני או פרטי, תומכים במסקנה שמדובר במלאי עסקי. 

כך למשל, הדירות נמכרו בתוך פרקי זמן קצרים ומדובר היה בפרויקטים בהיקף כספי גבוה, במסגרתם נדרש המערער להלוואות רבות.

״הדירות הנמכרות שבמחלוקת היו חלק בלתי נפרד, פיזית וארגונית, מפרויקט עסקי שיזם והקים המערער, והוא לא הוכיח כי נערכה הבחנה והפרדה בין הדירות האמורות ליתר הדירות״, סיכם השופט. 

המערער חויב בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 30,000 שקל. 

• ב״כ המערער: עו"ד ארז בהגלי
• ב״כ המשיב: עו"ד סיון הוידה-אסייג

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין