"חורבה חסרת תשתיות": הפסד למוכר נכס בקרב על הפטור ממס

ועדה בראשות שופט קבעה שהמבנה העתיק לא עונה להגדרת "דירת מגורים" שבחוק מיסוי מקרקעין, ולכן על האיש לשלם מס שבח מלא

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי בירושלים דחתה לאחרונה בקשת מוכר נכס בעיר לקבל פטור ממס שבח. יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, קבע בהסכמת יתר חבריה שהמבנה הנמכר - אותו כינה "חורבה חסרת תשתיות" - אינו עונה להגדרת "דירת מגורים" שבחוק, ועל כן צדק מנהל מיסוי מקרקעין כשחייב את העורר במס מלא.

תחילת הפרשה ביוני 1976, אז קנה העורר את הנכס שבמוקד ההליך: חצי מגרש בשכונת מקור חיים בבירה, עליו נמצא מבנה ישן בשטח של כ-100 מ"ר. כעבור 45 שנים, באפריל 2021, יזם כלשהו קנה ממנו את המגרש תמורת 11 מיליון שקל, כאשר בהמשך עודכנה התמורה לכ-12 מיליון.

בשלב זה הגיש המוכר הצהרה למיסוי מקרקעין שהמבנה מהווה "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק, ומשכך מגיע לו פטור ממס שבח. אלא שמנהל המיסוי, אשר ביקר במקום, חשב אחרת: הוא קבע שמדובר במבנה חורבה נטוש ומוזנח באופן קיצוני ובטח שלא ב"דירת מגורים" - ולכן על המוכר לשלם מס שבח מלא.

בערר שהוגש לוועדה ביולי 2022, המוכר שב והתעקש כי הנכס שקנה ב-1976 ומכר ב-2021 מהווה "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק; זאת על רקע הצהרתו כלפי מנהל המיסוי שהמבנה הושכר למגורים למשך כעשור. הוא הודה אומנם שהחל מ-2009 עומד המבנה נטוש, ואולם לשיטתו מבחינה תכנונית אין מחלוקת שייעודו למגורים.

מנהל המיסוי, מצדו, חזר על קביעתו שאין מקום לפטור את המוכר ממס שבח. נטען שמדובר במבנה הרוס ונטוש, שלד בטון ובלוקים מחופה טיח חרוך ומתקלף, נטול צבע, ללא חלונות ותשתיות בסיסיות כמו מים וחשמל, ועם תקרה הרוסה וחשופה. "הנכס נעדר לחלוטין את המאפיינים הפיזיים הנדרשים לשם סיווגו כדירת מגורים - כגון מטבח, חדר רחצה, שירותים וחדרי שינה - ומכאן שאין לראות בו דירת מגורים מזכה", סיכם.

שימש בעבר כנשקייה

השופט דורות הסביר שעל מנת להחשיב את הנכס כ"דירת מגורים" לצורכי החוק, יש לבדוק האם ביום המכירה הוא היה מסוגל לשמש למגורים, או לפחות בעל פוטנציאל ממשי לכך. מסקנתו הייתה שלילית לגמרי.

"במועד המכירה - ואף שנים רבות קודם לכן - המבנה היה במצב של חורבה הרוסה לחלוטין, חסר כל תשתיות בסיסיות ומתקנים חיוניים הדרושים לשימוש למגורים", כתב השופט. כמו מנהל המיסוי, אף הוא הדגיש שהמבנה מורכב משלד בטון ללא צבע, חלונות, דלתות, תקרה, מטבח, שירותים, מקלחת, חדרי שינה וחיבור לתשתיות אלמנטריות.

"הראיות מלמדות כי הנכס איבד כל צביון פיזי של דירה, ואינו יכול להיחשב לדירת מגורים - לא בפועל ולא בכוח", קבע השופט. אגב כך הוא ציין כי במסכת הראיות נמצא שהיסטורית שימש המבנה בכלל כנשקייה וחדר אלחוט, כחלק ממערכת הביצורים וההגנה על שכונת מקור חיים ומניעת התקפות מדרום ירושלים.

לבסוף קבע השופט שגם בשל אופי השימוש במבנה למן רכישתו, אין הצדקה להכיר בו כ"דירת מגורים". בפסק הדין צוין שכבר ב-1976, שנת הקנייה, התכוון העורר לעשות שימוש מסחרי בנכס, וכי לאורך השנים פעל המבנה כעסק למכירת חלקים לרכב, לאחסנת ומכירת עצים ואף לאחסנת מכוניות.

בנסיבות אלה הוא דחה את הערר בהסכמת יתר חברי הוועדה, וחייב את המוכר בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 20 אלף שקל.

• ב"כ העורר: עו"ד יוסי רומנו
• ב"כ המשיב: עו"ד הודיה יצחק-בלומנקרנץ (פמ"י אזרחי)

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.