רכישת דירה בתהליכי בניה היא עסקה מורכבת, בעלת היבטים משפטיים, הנדסיים ופיננסיים כאחד. הרוכש הממוצע אינו בקיא די הצורך בכל סוגי הבדיקות הנדרשות לשמירה מקסימלית על זכויותיו, על כספו ועל ערך הדירה. אז מה עושים?
לפני הכל: בדקו את היתרי הבניה של הקבלן ואת התב"ע של האזור
יזמים רבים מוכרים דירות לפני שבכלל קיבלו היתר בניה, כשעתידו של הפרויקט לוט בערפל, ומפתים את הרוכשים לחתום על מסמכי הצטרפות ולפעמים מדובר בהבטחות שווא.
לייעוץ ברכישת דירה:
עורך דין דיני מקרקעין
כשרוכשים דירה מיזם שטרם קיבל היתרי בניה, קיים סיכון שהדירה בפועל תהיה שונה מזו שנמכרה על הנייר. גרוע מכך: היזם יכול למכור לכם דירה בקומה 14, בעוד ההיתר שקיבל מאפשר בנייה עד קומה 12. כשתגלו זאת – יהיה מאוחר מדי.
לכן, אל תתפתו להאמין לכל מה שאומר לכם נציג המכירות של הקבלן ובידקו את תכניות ההיתר המאושרות והיתרי הבניה של הקבלן. בדקו גם את תכנית בנין ערים המקומית ואת התכניות לגבי השטחים הפתוחים והתשתיות באזור: האם עתיד לקום קניון באזור? פארק? בית קברות? אולי מגדל שיסתיר לכם את הנוף? אל תחתמו על כלום לפני שביצעתם בדיקות מעמיקות.
עכשיו בדקו את הזכויות בקרקע
עסקה במקרקעין צריכה להתבצע מול כל בעלי הקרקע, בייחוד כשמדובר ברכישה מקבלן באזורים חדשים. יש לבדוק ולנתח את הזכויות הקנייניות והמשפטיות, כגון הסכמי רכישת הקרקע, הסכמי ייחוד דירות, הסכם קומבינציה וכיוצא באלה. הדברים אמורים גם לגבי קרקע מוחכרת, שאז יש לבדוק את זכויות החכירה במנהל למשל, ולבחון את ההסכמים בין החוכר למחכיר.
את כל הבדיקות ניתן לבצע במשרדי הרשויות המקומיות, אבל עם יד על הלב: הרוכש הממוצע לא תמיד יכול לבצע בדיקה תכנונית או משפטית מעמיקה. מומלץ לפנות לעורך-דין, לאדריכל או לשמאי מומחה, על מנת שיאתרו עבורכם את המידע הנכון וינתחו אותו כראוי, תוך שמירה על האינטרסים שלכם.
איפה הדירה שלכם ממוקמת? ומה המפרט שלה?
הבדיקה הבאה נוגעת לדירה עצמה ולאיכות החיים שלכם: מהו מיקום הדירה ביחס לחדרי אשפה או פירי אשפה? ביחס לטרנספורמטור החשמל לאיזה כיוון פונים החלונות? היכן ישנן אנטנות סלולריות ביחס לדירה? והאם המרפסות הפתוחות יאפשרו פרטיות?
בקשו לקבל את כל התכניות שיצורפו להסכם ואת המפרט הטכני ובדקו אותו ביחד עם איש מקצוע, כמו אדריכל, שמאי או מהנדס, בעיקר כאשר הרכישה מתבצעת "על הנייר" והבניין עוד לא עומד.
ואם אני רוצה להכניס שינויים?
נהלו משא ומתן עם היזם ועגנו את זכויותיכם בצורה הטובה ביותר בהסכם. כך תתגוננו מפני עיכובים או רשלנות הקבלן בביצוע השינויים. הכניסו סעיף הקובע שביצוע שינויים לבקשתכם עד לבניית תקרת הדירה לא יגרור אפשרות לעיכוב במסירה. כמו כן, יש להדגיש שתקופות העיכובים תיקבענה באופן חופפת ולא מצטברת.
בטחונות, רבותיי, בטחונות!
החוק מאפשר ליזם להמציא לקונה אחת מחמשת הבטוחות הבאות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתא, הערת אזהרה או בעלות בקרקע. ברוב העסקאות שנתקלנו בהן, היזם נותן לרוכש ערבות בנקאית בגין התשלומים, אך העניין עלול להסתבך אם היזם מעוניין לבצע החלפת בטוחות בזמן הפרויקט, בהתאם לחוק.
במקרה כזה הרוכש עלול למצוא את עצמו בזמן אמת עם חוסר יכולת להיפרע, ללא כסף, ועם הערת אזהרה, שהיא, כאמור, אחת הבטוחות בהתאם לחוק המכר אך לא תמיד מספקת. יש לבקש מהקבלן לשמר בידכם את הערבות הבנקאית לאורך כל הפרוייקט, ועד למסירת החזקה בדירה כתנאי להמשך המו"מ. במקרה של החלפת בטוחה כאשר הקבלן לא מצליח לסיים את הפרויקט – אין לרוכש אפשרות לקבל את כספו בחזרה.
עורך דין מלווה לעסקה.
פעמים רבות עומדים התנאים המגבילים בהסכמי המכר בניגוד גמור לפסיקות בתי המשפט ומקפחים את הרוכש התמים, שלא טרח לקבל יעוץ משפטי. בשלב הזה כבר אין מנוס: לפני חתימת ההסכם מומלץ ביותר לערב עורך דין מטעמכם, שיוודא כי התנאים בהסכם אינם מקפחים אתכם, ולא יהסס להתווכח ולהתמקח, במטרה לעמוד על זכויותיכם.
רישום זכויות במסגרת רישום הבית המשותף
לאחר חתימת ההסכם ומסירת החזקה, יש לוודא שרישום הבניין והדירות בפנקס הבתים המשותפים יבוצע כראוי, ושהיזם עמד בהתחייבויותיו בהסכם. טיפול לא נכון ברישום עלול לגרום לעיכובים מיותרים ולהוצאות נוספות ועגמת נפש בעתיד. ודאו שעורך הדין של הקבלן מבצע את תפקידו כראוי ובקשו לקבל עדכונים בתקופת הטיפול ברישום.
קצרה היריעה מלפרט את מלוא המורכבות והנושאים הכרוכים בעסקת רכישת דירה מקבלן. על כל פנים, חשוב לקבל ליווי מקצועי מתחילת בדיקות העסקה, דרך החתימה ועד לרישום הדירה בפנקס הבתים המשותפים.
* עורך דין אלון אברהמוב ממשרד עו"ד יוסף סמואל ושות' עוסק בדיני מקרקעין
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את גט לויר
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין