חברת נדל"ן חויבה לשלם את הפיצוי המוסכם לבעלי דירה שמהם רכשה את הזכויות. בפסק הדין נדחתה טענתה שלפיה ההסכם היה מותנה בכך שהיא תקבל היתר בנייה
השופטת רונית פינצ'וק-אלט דחתה לאחרונה תביעה שהגישה חברת "אבן ברכה" נגד בעלי זכויות בדירה בבני ברק. החברה רכשה את הדירה לפני כחמש שנים במטרה לבצע פרויקט תמ"א 38. היא לא קיבלה היתר בנייה ולאחר התשלום הראשון, שעמד על 340,000 שקל (סכום שנקבע גם כפיצוי מוסכם), עצרה את יתר התשלומים. היא דרשה לקבל את הסכום חזרה אך השופטת קבעה שהיא הפרה את ההסכם הפרה יסודית ועליה לשלם את הפיצוי.
ב-2017 חתמה החברה עם הנתבעים, בעלי הזכויות בדירת 2.5 חדרים בבני ברק הממוקמת על חצי חלקה, על הסכם לרכישת דירתם. התמורה נקבעה לסך של 3.4 מיליון שקל ונקבעו מועדים לתשלום התמורה. נקבע כי סך של 340,000 שקל ישולם במעמד החתימה.
החברה שילמה את הסכום הראשון אך לא עמדה בתשלומים הנוספים. ב-2018 היא הודיעה למוכרים כי באופן מפתיע מסרבת עיריית בני ברק לתת לה אישור בנייה לביצוע תמ"א 38 בבניין והיא לא תוכל לבצע את ההסכם. זאת מאחר שהעירייה לא מאפשרת לבצע תמ"א על חצי חלקה אלא רק על חלקה בשלמותה, לנוכח פסק דין שניתן כעשרה חודשים קודם חתימת ההסכם, שהיא לא הייתה מודעת אליו.
לאחר שהמוכרים סירבו להשיב את הסכום הוגשה התביעה. החברה טענה כי היא התקשרה בהסכם עם המוכרים על מנת לבצע פרויקט תמ"א ולא לצורך רכישת הדירה בלבד, ודבר זה היה ידוע להם בעת ההתקשרות. לדבריה, החלטת העירייה היא בבחינת שינוי מצב לרעה וכוח עליון שלא היה בידיעתה ובשליטתה.
היא ציינה שביקשה מהמוכרים לבטל את ההסכם ולהתקשר בהסכם זהה עם חברת "שוהם לבנין ונכסים", שקידמה פרויקט במחצית השנייה של החלקה, אך הם סירבו.
לדבריה, גם אם היא הפרה את ההסכם, המוכרים היו חייבים לפעול להקטנת הנזק ולאפשר לחברה השנייה להיכנס בנעליה בתנאים דומים ולרכוש את הנכס.
הנתבעים טענו מנגד כי החברה הפרה את ההסכם הפרות יסודיות, והמשיכה בכך למרות התראות והזדמנויות שניתנו לה לתקן את ההפרות. לטענתם, לא הייתה עליהם חובה להתקשר עם החברה השנייה, אותה לא הכירו. הם גם ציינו שהסכם המכר לא היה מותנה בקבלת אישור לביצוע התמ"א והם לא היו מסכימים להתקשר בהסכם מותנה.
תנאי מהותי
השופטת הבכירה רונית פינצ'וק-אלט דחתה את התביעה. היא קבעה שהחברה הפרה את ההסכם הפרות יסודיות, נמשכות שלא תוקנו על ידה גם לאחר התראות מצד בא כוח המוכרים, וכי מדובר בתקופת הפרה ארוכה מאוד.
היא הבהירה שמדובר בהפרות שמקימות חובת תשלום פיצוי מוסכם.
השופטת דחתה את טענת החברה בדבר כוח עליון והבהירה כי היה עליה להיות מודעת לפסק הדין שחייב קבלת הסכמה של כל בעלי הזכויות בחלקה לניצול זכויות בנייה במסגרת פרויקט תמ"א. זאת, בפרט שמדובר בחברה העוסקת בנדל"ן שבא כוחה היה אחד המייצגים באותו פסק דין.
זאת ועוד, בהסכם עצמו לא נקבע שקבלת היתר לתמ"א 38 הוא תנאי לקיום העסקה. מדובר בתנאי מהותי שהיה צריך להיות מצוין במפורש בהסכם, במיוחד שעה שמדובר בחברה בעלת ידע ומקצועיות בעסקאות נדל"ן. משאין תנאי כזה, החברה אינה רשאית לקרוא תנאי זה לתוך ההסכם בדיעבד, זמן רב לאחר שהפרה את ההסכם הפרות יסודיות.
באשר לטענת הקטנת הנזק, השופטת הדגישה שהבעלי הדירה לא היו חייבים להתחיל הרפתקאה חדשה עם החברה השנייה רק בשל רצונה של התובעת.
החברה חויבה בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 35,000 שקל.
- ב"כ התובעת (החברה): עו"ד ערן פלס, עו"ד אבי פליגלמן
- ב"כ הנתבעים (בעלי הדירה): עו"ד משה מנור
עו"ד דוד רייכרט
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין