אבן ברכה בע"מ נ' נח ואח'

לפניי תביעה להשבת סך של 350,000 ₪ ששולמו ע"י התובעת כמקדמה במסגרת הסכם מכר דירה שבוטל.

רקע ועיקר טענות הצדדים

התובעת, חברת אבן ברכה בע"מ (להלן: "התובעת"), היא חברה שבעת הרלוונטית לתביעה עסקה בנדל"ן, והיא בבעלותו ובניהולו של מר חיים כהן (להלן: "כהן").

הנתבעים 1-4 (להלן: "הנתבעים") הינם בעלי הזכויות בדירת 2.5 חדרים הידועה כגוש 6188 חלקה 393 והמצויה בבניין ברח' גולומב 5, בני ברק (להלן: "הדירה").

התובעת לא שילמה לנתבעים, בעלי הדירה נשוא ההסכם, במועד או בכלל, את התשלומים שבהם התחייבה עפ"י ההסכם (למעט התשלום הראשון שהיה עליה לשלם במועד כריתת ההסכם), וזמן רב לאחר מועדי התשלום השני והשלישי, שבו היה עליה לשלם את יתרת התמורה ולקבל את החזקה בדירה, הודיעה לנתבעים כי באופן מפתיע מסרבת עיריית בני ברק (להלן: "העירייה") לתת לתובעת אישור בנייה ובמסגרתו ביצוע תמ"א 38 שכן היא אינה מאפשרת עוד ביצוע תמ"א על מחצית חלקה אלא רק על חלקה בשלמותה וזאת לאור פסק דין שניתן בעת"מ 38144-07-15 בלומה לב נ' ועדת ערר לתכון ובני מחוז ת"א ואח' (ניתן ביום 1.11.16) (להלן: "פסק הדין") . לטענת התובעת היא התקשרה בהסכם על מנת לבצע פרויקט תמ"א ולא לצורך רכישת הדירה בלבד, ודבר זה היה ידוע לנתבעים בעת ההתקשרות. פסק הדין והחלטת העירייה שלא לאפשר את ביצוע התמ"א על מחצית החלקה בלבד, הינו בבחינת שינוי מצב לרעה וכח עליון שלא היה בידיעת ובשליטת התובעת. משכך ביקשה התובעת מהנתבעים לבטל את ההסכם ולהתקשר בהסכם זהה חב' "שוהם לבנין ונכסים בע"מ (להלן: "שוהם") באמצעות מנהלה מר יצחק שינפלד (להלן: "שינפלד"). הנתבעים סירבו. משכך הגישה התובעת תביעה נגד התובעים להשבת התשלום הראשון ששולם, אשר בהתאם להסכם, נקבע גם כפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם. טענתה העיקרית של התובעת היא כי "גם אם הפרה התובעת את ההסכם מול הנתבעים, היו חייבים הנתבעים מכוח סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים ומכח עקרונות הקטנת הנזק שבפסיקה ובחוק החוזים תרופות, לאפשר לחב' שוהם ... להיכנס "בנעלי התובע" בתנאים זהים ולרכוש את הנכס". לו היו מסכימים, היו הנתבעים מקבלים את מלוא התמורה "שכן מדובר בעסקת מזומן". כן לטענתה, היה על הנתבעים להסכים להצעת התובעת בדיון קדם המשפט להפקיד את הסכום בחשבון נאמנות או בקופת ביהמ"ש תוך מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לזכות התובעת, למכור את הנכס לכל צד שלישי אחר שיחפצו, ולהמשיך להתדיין על גובה פיצוי המוסכם שלטענתם מגיע להם.

התובעת טוענת כי בשל שתי טענות אלה לא זכאים הנתבעים לקבל הפיצוי המוסכם מהתובעת שכן לא פעלו להקטנת נזקם. לחילופין לטענתה, יש להפחית את הפיצוי באופן משמעותי מאותם טעמים.

מנגד טוענים הנתבעים כי התובעת הפרה את ההסכם הפרות יסודיות, והמשיכה בכך למרות התראות והזדמנויות שניתנו לה לתקן את ההפרות ולמרות הבטחות שלה שתעשה כן, עד שלאחר זמן רב ביקשה לבטל את ההסכם. לטענתם לא הייתה מוטלת עליהם החובה להתקשר עם שוהם, אותה לא הכירו בהסכם, וממילא גם לשיטת התובעת היה צורך להגיע להסכמה על תנאי ביטול ההסכם והצדדים לא הגיעו להסכמה שכן הנתבעים סברו שהם זכאים לפיצוי המוסכם והתובעת סברה שלא כך הוא. כן טוענים הנתבעים כי התובעת גרמה להם נזקים שונים ובין היתר בשל התנהלותה הוטלו על הנתבעים עיקולים שונים. בנוסף טוענים הנתבעים כי פסק הדין ניתן חודשים לפני שהצדדים התקשרו בהסכם ; כי התובעת הייתה מיוצגת במו"מ על כריתת ההסכם ע"י עו"ד שמומחיותו מקרקעין; כי אותו עו"ד הוא גם זה שייצג בתובענה שבה ניתן פסה"ד וממילא הוא והתובעת ידעו על פסק הדין. כן לטענתם ההסכם לא היה מותנה בקבלת אישור לביצוע התמ"א והם לא היו מסכימים להתקשר בהסכם מותנה. זאת ועוד, לאור דרישת התובעת לבטל את ההסכם, היה על התובעת לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לזכותה, אך היא לא עשתה כן ולא אף זאת אלא שבמענה לדרישת ב"כ הנתבעים דאז, עו"ד כתריאל בארי ז"ל, להסיר את הערת האזהרה, איים בא כוחה של התובעת כי היה ועו"ד בארי ישתמש בייפוי הכוח שבידו להסרת הערת האזהרה, יראו בו אחראי לנזקי התובעת וינקטו כלפיו אמצעים משפטיים.