ביטול כתבי ויתור אשר נחתמו לטובת חברה משכנת

ע"א 2299/99 אברהם שפייר ו - 28 אחרים נגד חברת דיור לעולה בע"מ ואח' .

בהתאם לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, מתנהל רישום הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין )הידועה בלשון העם כ"טאבו"(. על אף שהחוק החרוט מכיר בלשכת רישום המקרקעין כרשות במסגרתה מוסדר רישום הזכויות במקרקעין ואין בלתה, כפועל יוצא מנסיבות שונות , בפרקטיקה מתנהל רישום זכויות במקרקעין בשני גופים נוספים . האחד - מנהל מקרקעי ישראל וזאת, כפועל יוצא מקביעת החוק אשר בהתאם לה לא יועברו זכויות בעלות במקרקעי ישראל. בשל קביעת החוק האמורה נוצר מצב בו לא ניתן היה להעביר הזכויות במרבית הקרקעות במדינה ועל מנת לאפשר בכל זאת תנודה של זכויות בקרקעות נוצרה על ידי הרשויות פיקציה אשר במסגרתה במקרקעי ישראל לא מועברת הבעלות אלא זכות חכירה לתקופה של 49 שנים ו - 49 שנים נוספות . )יצויין כי פיקציה זו העלתה את השאלה מה יעלה בגורל זכויות בעלי זכות החכירה עם תום התקופה השניה של 49 השנים ,ברם קצרה היריעה במסגרת זו מתיאור הבעיות הכרוכות בפיקציה זו(.

הגוף השני - הינו חברות משכנות, המנהלות רישום זכויות דיירים בבנינים אשר בנו. כפועל יוצא מאילוצים שונים נוצר מצב בו לא מוסדר לאורך תקופה ארוכה רישום הזכויות בטאבו בדרך כלל בדירות בבנינים באופן שיחידות המשנה )הדירות( נרשמות במפוצל ועל שמו של כל דייר ודייר. מצב זה הינו תוצאה של אילוצים, אשר חלקם בעטין של הרשויות אשר טרם הסדירו רישום מקרקעין ו/או ביצעו בהן פרצלציה לחלקות או חלקות משנה ולפיכך, קיימת מסה של קרקעות אשר הבעלויות בהן הינה במשותף ואשר אין אפשרות לבצע בהן רישום חלקות משנה או בתים משותפים. זאת ועוד, בחלק מן המקרים, חברות משכנות בונות בתים משותפים, ברם כושלות מרישום בית משותף )אשר יש בו כדי לפצל את הבנין ליחידות משנה רישומיות, אשר כל אחת מהן מהווה דירה( וזאת, מטעמים שונים החל בבעיות בירוקרטיות וטפסים ודרישות שונות הנדרשות מהן מהרשויות השונות וכלה, בטעמים הנובעים מחוסר ידע או חוסר אכפתיות של רשויות אלה.

רישום הזכויות במקרקעין בחברות המשכנות מעלה בעיות משפטיות רבות אשר בין החמורות בהן מקורה בכך, שבהתאם לפסיקה במקרים שבהם מדובר בנכס שלא ניתן לרשום את הזכויות בו במרשם המקרקעין, יש לראות את הסכם המכר כהסכם להעביר את הזכות החוזית שיש למוכר כלפי בעל המקרקעין; להבדיל מנכס שהזכויות בו רשומות במרשם המקרקעין, שהתחייבות להעביר את זכויות הבעלות או החכירה בו היא התחייבות להעביר זכות קניינית. )ראו דברי כבוד הנשיא מ' לנדוי בע"א 842/79 משה נס ואח' נ' נחום גולדה ואח', פ"ד לו)204, 218 1(((.

משמע, הזכויות הינן אובליגטוריות בלבד ולא קניניות על כל המשתמע מכך.

)יצויין כי בפסק הדין בענין ע"א 189/95 - בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב )טרם פורסם( מעלה כבוד השופט ברק את רמת הזכויות המועברות במקרקעין אשר אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין לדרגה הקרובה לזכויות קניניות. ברם, מדובר באמירת כבוד השופט ברק ולא בהלכה .(

בנוסף על הבעיתיות המשפטית והנזקים הנגרמים לדיירים כפועל יוצא מעיכוב רישום הזכויות על שמם, דבר אשר בחלק מן המקרים מביא לירידה בערך דירתם, באות החברות המשכנות ומוסיפות "חטא על פשע" בכך, שהן מנצלות את המצב הרישומי ) שבחלק מן המקרים הינו כאמור בעטין( וזאת, על מנת להשיג לעצמן טובות שלא כדין.

כך, בעבר הלא רחוק, גבו החברות המשכנות סכומי כסף )אשר עמדו על סך השווה ל - %0.5- %0.75 מערך הדירה( בגין העברת רישום הזכויות אצלן . נושא זה בא על פיתרונו משצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים )החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין( , התש"ס - 1999 , הגביל הסכום אשר באפשרות חברה משכנת לגבות בגין העברת הזכויות והעמידו על סך אשר יורד עם חלוף השנים )ועומד היום על 520 ש"ח לכל היותר(.

דוגמא נוספת לשימוש כאמור אשר עושות החברות המשכנות בכח אשר ניתן בידיהן מתוקף היותן מנהלות רישום הזכויות, ניתן למצוא במקרה נשוא פסק הדין אשר ניתן לאחרונה על ידי בית משפט העליון בע"א 2299/99 אברהם שפייר ו - 29 אח' נגד חברת דיור לעולה בע"מ ואח' )טרם פורסם(. במקרה זה ניסתה חברה משכנת להתנער מאחריותה לפיצוי דיירים בגין ליקויי בניה אשר התגלו בדירותיהם וזאת, תוך שהיא מסתמכת על כתב ויתור על תביעות ו/או דרישות אשר נחתם על ידי הדיירים בעת שביקשו להעביר זכויותיהם לאחרים. למותר לציין כי החברה המשכנת התנתה העברת הזכויות באמצעותה בחתימה על כתב הויתור האמור הן על ידי המוכרים והן על ידי הקונים של הדירות.

במסגרת פסק הדין דנן, מותח בית המשפט העליון ביקורת חמורה על החברה המשכנת ומציין כי התנית העברת רישום הזכויות בחתימה על כתב הויתור האמור מהווה ניצול החברה "עד תום, ובעזות מצח מחוצפת, את מצוקת הדיירים ואת מצבה העדיף" )עמוד 18 לפסק הדין(.

לגופו של ענין , קובע בית המשפט העליון כי כתבי הויתור בטלים וזאת, תוך הסתמכות על טיעונים בשלושה היבטים :

בהיבט הציבורי - בית המשפט העליון קובע כי בנהלה את מרשם המקרקעין של הדיירים - מרשם שנועד לבוא תחת המרשם הרשמי הפורמלי, החברה כמוה כרשות ציבורית ולו משום שהדיירים אינם יכולים להעביר את זכויותיהם אלא אם יקבלו את הסכמתה ה"ציבורית" לדבר.

כיוון שדינה של החברה המשכנת הוא כדין הממונה על רשום המקרקעין ואותו ממונה אינו רשאי לדרוש חתימה על כתבי ויתור, כן דינה של החברה המשכנת ואין היא רשאית לדרוש חתימה על כתב ויתור ודרישה כאמור הינה שימוש לרעה ושלא כדין בכח הציבורי שניתן לה. לפיכך, לדייר זכות לבטל את תנית הויתור כתניה הנגועה בכפיה של רשות ציבורית.

בהיבט הפרטי - בית המשפט העליון מסתמך על סעיף 17 לחוק החוזים )חלק כללי ( תשל"ג - 1973 אשר בהתאם לו: "מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני אשר טעמו, בכוח או באיום , רשאי לבטל את החוזה". בית המשפט קובע כי הדיירים נקלעו למצוקה שלא היו יכולים להיחלץ ממנה אלא בחתימה על כתב הויתור שכן, לא היו יכולים להעביר את זכויותיהם אלא בהסכמה של החברה - ואילו החברה תבעה מהם כי יוותרו על זכויות שקנו - זכויות בנות ערך במעשה אשר בית המשפט מכנהו כ"סחיטה". לאור האמור קובע בית המשפט כי דין תנית הויתור בטלות מכח כפיה .

תום לב - בית המשפט קובע כי החברה המשכנת עשתה שימוש שלא בתום לב )בלשון המעטה( בשיקול הדעת אשר הוקנה לה בהסכם המכר בינה לבין הדירים להסכים או שלא להסכים להעברת זכויות הדיירים לצדדים שלישיים.

סוף דבר - בית המשפט מגיע למסקנה כי תניית הויתור שהדיירים והרוכשים מהם חתמו עליה זכאים אלה גם אלה לבטלה ולפיכך, פתוח בפניהם הפתח לתביעת פיצוי בגין ליקויי בניה.

מגמה זו המוצאת ביטויה בפסק הדין בנין חברת דיור לעולה הנ"ל , כמו גם בצו הפיקוח על המחירים אשר הוזכר לעיל, הינה ברוכה , ואולי יהיה כדי להביא לקידום פתרון כולל לנושא רישום הזכויות.

לעיון בפסה"ד המלא ע"א 2299/99 אברהם שפייר ו - 28 אחרים נגד חברת דיור לעולה בע"מ ואח'

*עו"ד לימור ממן, עוסקת בתחום מקרקעין וליקויי בניה ועורכת התחום באתר המשפט הישראלי פסקדין".

**כל המידע המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחברים ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.