עסקה פרטית או מסחרית? שמאי מכר דירה ברווח עצום

האיש חבר לשלושה נוספים, ויחד הם רכשו דירות באותו יום, ובמחיר זהה. בית המשפט קבע שבהיבט המיסוי - יש כאן עסקה מסחרית

בית המשפט המחוזי בחיפה הכריע לאחרונה במחלוקת בין שמאי מקרקעין לפקיד שומה בנוגע לסיווג הכנסה ממכירת דירה. מסקנת השופטת אורית וינשטיין הייתה שהפעולה נחשבת ל"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", ולכן תחויב במס הכנסה גבוה - ולא במס שבח נמוך, כפי שרצה המוכר.

במוקד הדיון: דירת שני חדרים ברחוב התקווה שבחיפה אותה רכש השמאי באפריל 2013, תמורת 625,000 שקל. הדירה נמכרה לאחר פחות משלוש שנים, בינואר 2016, תמורת 1,575,000 שקל. בהמשך קבע פקיד השומה שיש לסווג את הרווח המופק מהמכירה - 950,000 שקל - כ"הכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" או כהכנסה מעסק, ולא כשבח מקרקעין. השמאי סירב להשלים עם ההחלטה והגיש לבית המשפט את הערעור.

לטענת השמאי, מוכר הדירה, מדובר בעסקה פרטית רגילה, ולא מסחרית. לדבריו הוא רכש את הנכס באופן פרטי לשם השקעה, ולא כחלק מהתארגנות במיזם, השכיר אותה - ולבסוף מכר אותה בהזדמנות. לגישתו העסקה חייבת במס שבח בלבד.

מנגד טען פקיד שומה כי מדובר בעסקה מסחרית לכל דבר, בין היתר בשל העובדה שהשמאי קידם במשותף עם בעלי דירות אחרים באותו בניין פרויקט תמ"א 38 - מה שהוביל לעלייה הדרמטית במחיר הדירה - וכי רכישת ומכירת הדירות בבניין בוצעו בתיאום מלא בין הרוכשים.

פעילות עסקית מאורגנת

העדויות שנשמעו בבית המשפט הצביעו על שיתוף פעולה בין השמאי ושלושה בעלי דירות נוספים בבניין, עורכי דין ממשרד מוכר וחברה הקשורה לאחד מבעליו. הדירות נרכשו באותו יום ובאותו מחיר, ואף נחתם הסכם שיתוף לאחר מכן, תוך קידום בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38.

השופטת וינשטיין קבעה כי טענת השמאי, לפיה לא הייתה לו היכרות מוקדמת עם חלק מהרוכשים, אינה אמינה, וציינה במיוחד את העובדה שהייצוג המשפטי בעסקאות ובדיונים מול רשויות המס ניתנו לו ללא עלות. "ספק גדול אם משרד עורכי דין כלשהו היה מספק שירות מקצועי לאדם כלשהו - בוודאי כזה הטוען שאין לו שום היכרות או קשר לשותפים המנהלים את משרד עורכי הדין - ללא חתימה על ייפוי כוח, לא כל שכן ללא תשלום תמורה כלשהי", כתבה.

סלע המחלוקת היה, כאמור, השאלה אם מדובר בעסקה פרטית או מסחרית. השופטת מצאה שהשמאי ושותפיו קידמו תוכניות תמ"א 38 תוך ניצול ידע מקצועי ובקיאות בתחום, וכי המשא ומתן למכירת הדירות התנהל סביב הפוטנציאל לפרויקט עתידי - ולא על בסיס שווי הדירות הקיימות. נקבע כי מחיר הדירות זינק משמעותית בגלל הפוטנציאל המסחרי של התמ"א 38, ולא בשל עליית מחירים רגילה בשוק הנדל"ן. "אופן התנהלות והפעולות בהם נקט המערער יחד עם יתר שותפיו עולה לכדי פעילות עסקית מאורגנת, ולא ניתן לראות בה כפעילות אישית פרטנית", הבהירה.

בנסיבות אלה קבעה השופטת כי צדק פקיד השומה כשסיווג את מכירת הדירה כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", החייבת במס הכנסה כדין. היא חייבה אותו לשלם למשיב הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 40,000 שקל.

• ב"כ המערער: עו"ד ראמי חזאן
• ב"כ המשיב: עו"ד רועי אברהם (פמ"ח אזרחי)

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.