מאת: עו"ד יעקב אברמוביץ
מזל טוב, החלטתם לרכוש דירה מיד שנייה! רגע לפני שאתם מעבירים מקדמה, יש כמה בדיקות שחובה לבצע. עו"ד יעקב אברמוביץ ריכז את כל מה שצריך לדעת לפני החתימה הגורלית.
בסוף חודש נובמבר התפרסם פסק-דין של בית משפט השלום בתל אביב, בעניינו של נאשם, שהחליט למכור במרמה ותוך מעשי זיוף את דירתו של אדם אחר, שכלל לא הכיר. הוא הצליח להשיג את מפתחות הדירה, פרסם אותה במאגרי דירות שונים נפגש עם רוכשים פוטנציאליים ואף קיבל כסף מזוג הורים, שחשבו שהם רוכשים דירה לבתם האהובה.
אם אתם רוצים לדעת איך לא לפול קרבן לנוכלים שכמותו, קראו את המדריך הבא:
1. אילו מסמכים מעידים על כך שהדירה בבעלותו של המוכר?
הדבר תלוי היכן הדירה רשומה: אם הדירה רשומה בבעלות המוכר בלשכת רישום המקרקעין - יש לדרוש נסח רישום מקרקעין עדכני. אם הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל - יש לדרוש אישור זכויות עדכני וחוזה רלוונטי. אם הדירה רשומה רק בחברה משכנת (עמידר, חלמיש וכדומה) - יש לדרוש אישור זכויות עדכני מהחברה.
כמו כן, רצוי לבקש מהמוכר את היסטוריית הרישומים של הדירה, או את שרשרת החוזים החל ממועד רכישת הדירה במקור ועד למועד מכירה זו של הדירה.
2. אילו אישורי מיסים נדרשים על מנת לוודא את בעלות המוכר על הדירה?
מס רכישה, מס שבח או מס רכוש, במקרה של רכישה מחברה, טופס 50.
3. אילו אישורים לא מעידים על בעלות המוכר על הדירה?
חשבונות הארנונה והמים, על אף שהם רשומים על שם מוכר הדירה, לא בהכרח מעידים על בעלות על הדירה.
4. אילו בדיקות עצמאיות ניתן לערוך על מנת לוודא את בעלות המוכר על הדירה?
מעבר לבדיקות בלשכת רישום המקרקעין או מנהל מקרקעי ישראל מומלץ לאשש את הממצאים גם ברשות המקומית ואף בוועדה המקומית לתכנון ובניה, על מנת לקבל מידע אמין, האם הדירה נבנתה כדין ולפי היתר בניה ושאין בה חריגות בניה.
כמו כן, ניתן לבדוק בתיק הבניין בעירייה אם יש תכניות עתידיות לאזור הדירה, כגון האם הנוף הירוק, הניבט ממרפסת הדירה, עתיד להישאר ירוק או שמא יוחלף בגורדי שחקים או במרכז מסחרי.
מומלץ לערוך גם בדיקה אצל רשם המשכונות לצורך איתור שעבודים לצדדי ג' וכן כל בדיקה אחרת הנדרשת בנסיבות. יש מקרים בהם רצוי להסתייע בשמאי מקרקעין ו/או במהנדס בניין, על מנת לקבל מידע אופטימלי על הנכס מזוויות נוספות.
נדגיש, כי מומלץ לבקר מספר פעמים בדירה טרם רכישתה, לשוחח עם השכנים ועם ועד הבית ולקבל מהם מידע נוסף. לעיתים די בבדיקה פשוטה זו על מנת רבות על זהות המוכר ואופיו.
5. האם כדאי לחתום על "זיכרון דברים"?
מרבית עורכי הדין מתחום המקרקעין ישיבו על שאלה זו בשלילה מהסיבה הפשוטה, שזיכרון דברים מחייב כחוזה לכל דבר ועניין. זיכרון הדברים הוא בדרך כלל מסמך תמציתי ולא ממצה של פרטי העסקה, והוא עלול לעורר בעיות בהמשך, בעיקר על מה שלא היה ידוע בעת החתימה עליו.
ההמלצה היא קודם כל לבצע את כל הבדיקות הנדרשות, לנהל משא ומתן עם המוכר, להגיע לנוסח מוסכם של הסכם המכר ורק אז לחתום על חוזה.
יש לציין, כי ככל שהצדדים חפצים לחתום על זיכרון דברים, יש לוודא שהעסקה מוגדרת בו כראוי - מה נמכר, מה המחיר, מהם מועדי תשלום ומועד מסירת החזקה, סנקציה להפרה וכדומה. כמו כן, יש לציין בזיכרון הדברים ובהסכם המכר שייחתם לאחר מכן, כי החתימה עליהם כפופה לביצוע בדיקות שיעשה קונה סביר, וככל שתוצאות הבדיקות יהיו ללא רבב, אז יחייב זיכרון הדברים את הצדדים.
6. באיזה שלב של העסקה מומלץ לקונה להיעזר בעורך-דין?
מומלץ לערב עורך דין משלב המשא ומתן הטרום חוזי וטרם ההחלטה על הרכישה. במקרים רבים יעוץ משפטי נכון ומקצועי יכול למנוע עגמת נפש עתידית, ולזהות אם המדובר בעסקת סרק.
7. האם המוכר והקונה יכולים לשכור את אותו עורך-דין ולחסוך כסף?
מבחינת החוק וההוראות החלות בעניין זה אין בכך כל מניעה, אך מומלץ להפריד את הייצוג המשפטי של הצדדים, למניעת טענות כאלו ואחרות כלפי הצד שהביא או בחר את עורך-הדין המייצג.
8. המוכר והקונה סיכמו, שהדירה תימכר עם כמה רהיטים. האם יש לציין זאת בהסכם המכר?
בהחלט כן, מאחר שכל מה שלא נרשם בחוזה באופן מפורש אינו מחייב את הצדדים. חובה אף לציין שמחיר הדירה כולל את המיטלטלין לשם הטיפול במיסוי.
9. רגע לפני החתימה, המוכר דורש את כל התשלום מראש למרות שהוא מפנה את הדירה רק בעוד שישה חודשים - הגיוני?
התשובה היא לא. בדומה לעסקאות של רכישת דירה חדשה מקבלן, גם בעסקאות יד שנייה מומלץ לקבוע את העברת התשלום בהתאם לפרקי הזמן החולפים ממועד החתימה ועד למועד מסירת הדירה, כשהמטרה העיקרית היא לוודא קיומה של בטוחה כספית עד למסירת החזקה בדירה.
עם זאת, במקרה שעל הדירה רובצת משכנתא מטעמו של המוכר והוא מבקש שאופן התשלום יתאים לצרכיו, עליו להציג בפני הקונה "מכתב כוונות" עדכני מהבנק בדבר גובה החוב, וכן אישור מרשם המשכונות בדבר השעבוד הקיים אצלו. אז יוכל הקונה להעביר את התשלומים ישירות לבנק שהמוכר משועבד אליו, תוך הקפדה שהדירה תימסר לקונה תהיה "נקייה" ממשכנתא או משעבודים.
10. מהי הערת אזהרה ומה מטרתה?
הערת אזהרה נרשמת, בדרך כלל, בספרי המקרקעין הרלוונטיים (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל) לטובת רוכש זכויות במקרקעין ואל מול המוכר. משמעות ההערה היא שהמוכר מתחייב להימנע מלבצע עסקה סותרת לזו שבגינה נרשמה הערת האזהרה, וברגע שיגיע צד שלישי ויבקש לרשום הערת אזהרה על אותו נכס, הוא יגלה שיש פלוני שקודם לו.
לשם רישום הערת אזהרה נדרשים הצדדים לחתום על הטפסים המתאימים, לצרף חוזה או התחייבות או ייפוי כוח ולשלם את האגרה הנדרשת.
11. אילו אישורים ו/או מסמכים צריך המוכר להעביר לקונה לאחר חתימת ההסכם?
המוכר יעביר לקונה, בדרך כלל במועד תשלום האחרון, את האישורים על התשלומים הבאים: מס שבח ו/או מס רכוש (בשינויים הנדרשים); תשלומים שוטפים החלים על הנכס, ועד בית וכדומה.
כמו כן, יציג המוכר אישור העברת הזכויות מטעם הרשות המקומית ו/או הועדה המקומית לתכנון ובניה, הכולל גם אישור על תשלום היטל השבחה או פטור ממנו.
בנוסף, על המוכר להעביר לקונה שטרי מכר חתומים ומאומתים על ידו, ייפוי כוח בלתי חוזר וטפסי רישום מקרקעין.
12. אילו הוצאות נוספות מוטלות על הקונה, מעבר למחיר הדירה?
הקונה נדרש לשלם, בדרך כלל, מס רכישה, שגובהו משתנה לפי סוג הנכס ו/או לפי מספר הנכסים שכבר קיימים בבעלות הרוכש. במקרה הצורך, הקונה יחויב גם בתשלום חלקי עבור היטל השבחה, ממועד חתימת ההסכם ועד למסירת החזקה בדירה, ככל שקיים היטל כזה והצדדים הסכימו על כך.
מלבד זאת יש, כמובן, תשלום לעורך הדין ולמתווך, במידת הצורך.
13. כיצד הקונה יכול להבטיח כי הדירה לא תימסר לו עם פגמים שלא הוצגו לו או שלא היו בעת חתימת ההסכם?
בחוזה המכר יש לציין באופן חד משמעי, כי המוכר מתחייב למסור לקונה את הדירה במצבה במועד החתימה על הסכם המכר ובכפוף לבלאי סביר עד למסירה.
14. מהו מס שבח ולמה הוא חיוני להשלמת העסקה?
מס שבח מוטל על מי שמכר זכות במקרקעין ו/או מניות באיגוד מקרקעין. המס נוצר בעת ביצוע העסקה וחישובו הוא עניין מורכב, הנקבע לפי שיעורי מס משתנים ופרמטרים נוספים. ככלל, המדובר בפער בין התמורה אותה מקבל המוכר אל מול המחיר ששילם במועד בו רכש את הנכס. על מנת להגיע לתכנון מס אופטימלי, מומלץ להתייעץ עם עורך-דין הבקיא בתחום.
15. האם ניתן להכניס לחוזה סעיף של פיצויים במקרה של הפרת ההסכם?
בהחלט. רצוי להכניס סעיף פיצויים מוסכמים במקרה של הפרת ההסכם: ניתן לקבוע סעיף פיצויים יומי כולל במקרה של איחור בביצוע התשלומים או במסירת החזקה בדירה. כדאי לציין, שהפיצויים המוסכמים אינם שוללים פיצויים נוספים ע"פ חוק ומומלץ לציין זאת בהסכם.
לפסק הדין בעניין מדינת ישראל נ' אקוה
* הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
למדור: מקרקעין
אתר המשפט הישראלי פסקדין
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.