העליון: דירת נופש אינה דירת מגורים לצרכי פטור ממס שבח או רכישה

• לפסק הדין בעניין חכים ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
• לפסק הדין בעניין גיצלטר נ' רשות המיסים- מנהל מס שבח מקרקעין

האם מכירה או רכישה של דירות נופש מזכה בפטור ממס שבח וממס רכישה, בהיותן "דירות מגורים"? בשני פסקי דין שניתנו בביהמ"ש העליון שלשום (ג'), נענתה השאלה בשלילה.

לאחרונה דן ביהמ"ש העליון בשני מקרים העוסקים בשאלת מיסוי דירות נופש. במקרה אחד, בני זוג, אזרחי צרפת, שפעלו למכירת דירת נופש שרכשו בשנת 2003 בפרויקט "האי" שעל שפת הים של הרצליה, ביקשו פטור ממס שבח בטענה שמדובר ב"דירת מגורים מזכה".

במקרה השני, בשנת 2006 רכש עו"ד עמירם גיצלטר שלוש דירות בנאמנות עבור לקוחו בפרויקט "חוף הצוק" שבתל אביב.

בשני המקרים, בעת רכישת הדירות, הם חתמו על סעיף, לפיו הם יודעים, שמדובר בדירות נופש שנבנו באזור תיירותי, ולכן עליהם להעמיד את הדירות להשכרה לציבור הרחב במשך חלק ניכר מהשנה, ולפחות חצי שנה מתוך כל שנה. בשני המקרים רשות המיסים דחתה את הבקשות ואת העררים שהוגשו עליהן. כך הוגש ערעור, בכל אחד מהמקרים, לביהמ"ש העליון. השופט יצחק עמית דחה גם הוא את עמדת המערערים.

השופט עמית קבע, כי המערערים ידעו כי הדירות נרכשו בפרויקטים שנבנו באזור שנועד למלונאות ונופש. המערערים, הוסיף השופט, אישרו בחוזים כי הם מתחייבים להשתמש בדירותיהם על פי הייעוד האמור, ובכלל זה להעמיד אותה להשכרה למשך זמן ניכר מתוך השנה. זאת, לאור ההלכה הקובעת, כי השימוש בדירות נופש חייב בעיקרו להיות שימוש ציבורי, בין היתר כיוון שהן ממוקמות באזור תיירותי בסמוך לים.

בעניין בני הזוג נקבע, כי דירת מגורים לצורך פטור ממס שבח, צריכה להיות דירה שמיועדת למגורים לפי טיבה.

בני הזוג טענו, כי הדירה מאובזרת כדירת מגורים ולכן יש לראות בה כדירת מגורים המזכה אותם בפטור. אלא שלעמדת השופט עמית, לא די במתקנים פיזיים כשלעצמם ויש צורך לבחון גם אלמנטים אחרים, כמו ייעוד הדירה למגורי קבע, וזאת לאור תכליתו הסוציאלית של הפטור.

המחוקק חייב להתערב

דירת נופש, קבע השופט, שונה מדירת מגורים, כיוון שלא ניתן להתגורר בה דרך קבע, שכן, כאמור, עליה לעמוד להשכרה לרשות הציבור במשך מרבית ימות השנה. אם הדירה, מעצם טיבה, שוללת מגורים רגילים, לא ניתן לקבוע כי היא "דירת מגורים" לצורך פטור ממס שבח.

השופט רובינשטיין אמנם הסכים עם דחיית הערעור, אך ציין, כי לדעתו יש בעיה עם קביעה גורפת, לפיה דירות נופש תמיד ובהכרח לא יסווגו כדירות מגורים. עם זאת, העיר כי החוק לא נותן כל פתרון אחר ודרש מהמחוקק להבהיר את דיני המס הסבוכים ו"יפה שעה אחת קודם".

בנוגע למקרה השני, שעסק במס רכישה, קבע השופט, כי ככל הנוגע לפטור ממס רכישה, החוק דורש לבחון אם הדירות המדוברות הן דירות שנועדו למגורים והרוכש אף מתכוון לעשות בהן שימוש למגורים. במקרה זה, טען עו"ד גיצלטר, כי לקוחותיו, המתגוררים בארה"ב, מתכוונים לעבור לישראל ואילו יכלו להשתמש בדירות שרכשו למגורי קבע בכל ימות השנה- היו עושים כן. בכך, נטען, הוכח פוטנציאל המגורים של הדירות.

אלא שעל פי השופט עמית, העובדה שהמוכרים יכולים להשתמש בדירותיהם מעט ימים בשנה, כמו גם העובדה שהצהרותיהם לעבור מארה"ב לישראל לא מומשו במשך כ- 7 שנים - שומטות את הקרקע תחת טענתו של עו"ד גיצלטר.

כאמור, שני הערעורים נדחו, ובכך נקבע, כי דירות נופש לא מהוות דירות מגורים לצורכי פטור ממס שבח וממס רכישה. המערערים בכל אחד מהערעורים חויבו בהוצאות משפט של 30 אלף שקל.

• לפסק הדין בעניין חכים ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
• לפסק הדין בעניין גיצלטר נ' רשות המיסים- מנהל מס שבח מקרקעין

למדור: מיסים

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

www.psakdin.co.il

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.