תא"ק 55683-09-14 תיופ חברה הנדסית לתכנון, 3 במאי 2015 ייעוץ ופיקוח בע"מ נ' כהן ואח'

הרקע

1.בתביעה, שהגישה המשיבה בסדר דין מקוצר, היא עתרה לפינוים של מבקשים 2-1 ("המבקשים") מבית-מגורים שבבעלותה ומושכר להם ברמת אפעל. הסכם-השכירות נקשר כבר בחודש יולי 2011, ומבקשים 4-3 ערבו לקיומו. דמי-השכירות נקבעו על סך של 12,000 ש"ח לחודש. שלוש שנים לאחר מכן, וההסכם עודו בתוקף, גמרו המבקשים בדעתם לחדול מלשלם, באופן מוחלט, את דמי-השכירות. הסיבה לכך הייתה, לטענתם, סירובה של המשיבה לתקן ליקויים ממשיים, שנתגלו במושכר ועשו את תנאי-המגורים לקשים ושונים ממה שהוסכם עליו בחוזה-השכירות. המבקשים החליטו, אפוא, "לקזז" את נזקיהם הנטענים מדמי-השכירות. בבית-המשפט הם הצהירו כי מייד לאחר שיקוזז מלוא נזק הנטען, הם ישובו לשלם את דמי-השכירות כנדרש.

2.בתוך כך, במה שאינו חלק מן ההכרעה הנדרשת בתובענה זו, חלוקים הצדדים בשאלה אימתי מסתיימת תקופת-השכירות החוזית. ההסכם מדבר בארבע שנים, לאמור: עד לסופו של חודש יולי 2015. ברם, לטענת המבקשים אין זו אלא קביעה למראית-עין ויסודה בשיקולים של חבות במס. למעשה, טענו הם, הוסכם על-פה כי השכירות תימשך לא פחות מעשר שנים. לראיה – המבקשים השקיעו ממון רב בשיפוצו של הנכס לצורכיהם, במה שמתיישב עם כוונה לשימוש ארוך-שנים בו.

3.לא מצאתי מקום להרשות התגוננות. הטעם לכך הוא פשוט: אפילו נמצא ממש בטענת המבקשים כי המושכר לוקה באורח מהותי, ואפילו נמצא ממש בטענתם כי המשיבה ממאנת לתקן את הליקויים ולהעמיד את המושכר על מכונו, אין הדין משלים עם חדילה חד-צדדית מתשלום מלוא סכומם של דמי-השכירות, בד בבד עם המשך המגורים בנכס המושכר.

המסגרת המשפטית

4.הדין אינו מתעלם מקושי, שבו עלול להיתקל שוכר אל מול משכיר סרבן, הממאן לקיים את חובתו החוזית לתקן ליקויים במושכר. סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 מורה כך:

המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

5.לא עמד המשכיר בחובתו זו – מעמיד הדין, והכוונה לסעיף 9(א) לחוק, שתי תרופות אפשריות לשוכר. התרופה הראשונה, זו אשר מנויה בסעיף 9(א)(1) לחוק, מקנה לשוכר אפשרות לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות. מטרת הסעיף, לפי הצעת-החוק, היא "לאפשר לשוכר ליהנות מהמושכר לפי החוזה ללא צורך בהגשת תביעה על ידי השוכר לביצוע תיקון או לפיצויים" (הצעת חוק השכירות, התש"ל-1970, ה"ח 901). כך, הוצאות שהוציא השוכר בתיקון מקימות למשכיר חוב כלפיו. חוב זה, בהתאם להוראה נוספת שבחוק השכירות והשאילה – זו שבסעיף 25 לו, ניתן לקיזוז מדמי-השכירות.

6.העובדה כי חיובים, הנוצרים עקב יחסי-שכירות הם חיובים עצמאיים (להבדיל מחיובים מותנים או שלובים), אינה גורעת מתרופה זו. באחת הפרשות דיבר בית-המשפט העליון, על דרך הדוגמה, בחיובים הנובעים מחוזה-שכירות. הנשיא מאיר שמגר כתב כך:

"כאשר החיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר לא עמד הצד השני במילוי חיוב כלשהו שהוטל עליו. תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל'א-1970, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל. הדוגמה, שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר-תוקף" (ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פ"ד לח(2) 701, 708 (1984)).

פירוש הדברים הוא כי אפילו לא עמד בעל-הבית בחובת-התיקון, לא נגוז החיוב בדמי-שכירות ונעשה לאַיִּן. אם צמח לבעל-הבית חוב, למשל בשל תיקון-עצמי שביצע הדייר, רשאי האחרון לקזז כנגדו חיוב בדמי-שכירות. עמד על כך בית-משפט השלום באחת הפרשות: