תא"ק 25268-02-12 ואח' בקר נ' פרוינד ואח'

האם אי התאמה שהתגלתה לאחר הסכם למכר דירה, בין שטח הדירה לפי נסח הרישום ותשריט הבית המשותף, לבין מצב הדירה בפועל, הקנתה לרוכשים את הזכות לבטל את הסכם המכר.

רקע וטענות הצדדים

1.מר יאיר בקר (להלן: התובע או המוכר) היה בעליה של דירה בה גרו שוכרים, ברחוב שלמה המלך 11/11 באר שבע, הידועה כגוש 38072, חלקה 82, תת חלקה 11 (להלן: הדירה). ביום 24.11.11 נחתם זכרון דברים למכירת הדירה בין התובע לשירה ואברהם פרוינד (להלן: הנתבעים או הרוכשים). ביום 30.11.11 נערך הסכם למכר הדירה אשר נחתם ביום 6.12.12. כל צד חתם בנפרד בפני עורך דינו.

בהתאם להוראות הסכם המכר שולמו לתובע 80,000 ₪ עם חתימת ההסכם ונרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים. לאחר בדיקת שמאי מטעם הנתבעים לצורך מימון רכישת הדירה התגלו אי התאמות בין נסח הרישום למצב הדירה בפועל. לפיכך שלחה ב"כ הנתבעים ביום 19.1.12 הודעה על ביטול הסכם המכר ודרישה להשבת התשלום הראשון בסך 80,000 ₪.

2.ביום 14.2.12 הגיש התובע תביעתו לבית משפט השלום באשקלון, בסדר דין מקוצר, לתשלום סך של 60,000 ₪. התובע טוען כי הנתבעים ביטלו את ההסכם כשבוע לאחר תום המועד האחרון לתשלום התמורה וחייבים בפיצוי מוסכם בסך 50,000 ₪. נתבע סך של 10,000 ₪ נוספים בגים דמי תיווך בהם נשא התובע לצורך מכירת הדירה. צויין כי ב"כ התובע ביקש לפנות לבורר מוסכם והוא מחזיק בתשלום הראשון שהתקבל ומוכן להפקידם בבית המשפט.

3.ביום 27.2.12 הגישו הנתבעים תביעתם הנגדית לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע. בהתאם להחלטה מיום 19.3.12 הוגש כתב תביעה מתוקן הכולל סעד הצהרתי כי הסכם המכר בטל וסעד כספי בסך של 130,000 ₪, הכולל אן את השבת התשלום הראשון והן פיצוי מוסכם בגין הטעיה בהצגת הממכר. נטען כי הרוכשים רכשו את מלוא הזכויות בדירה לפי נסח הרישום ולמרות שהשטח הרשום הינו 69 מ"ר, בפועל שטח הדירה 60 מ"ר. נטען כי אי התאמה זו מהווה הפרה של הצהרות המוכר ומנוגדת גם להצהרתו כי אין חריגות בנייה. הנתבעים טוענים להטעיה ביחס לגודלה האמיתי ומצבה התכנוני של הדירה. לחילופין נטען כי זכאים הם לבטל את ההסכם מחמת טעות ולזכות בהשבת התמורה ששילמו.

4.ביום 26.6.12 התקיים דיון בבית המשפט המחוזי בפני כב' סגנית הנשיא, ש' דברת. בהחלטתה נקבע כי מאחר וההסכם כבר בוטל בפועל, נותרה מחלוקת כספית ביחס למי מהצדדים הפר את ההסכם ומה שיעור הפיצוי. התביעה של הנתבעים הועברה לבית משפט השלום בבאר-שבע. בית המשפט העיר: "חבל שהצדדים לא קיבלו המלצת בית המשפט לסיום התיק, כפי שמן הראוי היה לעשות".

בהחלטה מיום 21.11.12, על ידי סגנית הנשיא ד' כהן שסמכות העברה במחוז הואצלה לה, הועברה תביעת הנתבעים לבית המשפט באשקלון ואוחדה בפני. בדיון מיום 16.5.13 הסכים ב"כ התובע למתן רשות להתגונן. ביום 23.12.13 הפקיד התובע בהתאם להחלטה מיום 2.12.13 את הסך של 80,000 ₪ בקופת בית המשפט. לאחר קדם משפט והגשת תצהירים, בפתח ישיבת ההוכחות, הודיעו הצדדים כי מוותרים על חקירות נגדיות וניתן צו להגשת סיכומים.

דיון והכרעה

התנהלות דיונית

5.לשיטת התובע, לא נפל פגם בהתנהגותו ומצגיו, וגם אם ישנה אי התאמה בין שטח הדירה במרשם למצבה בפועל, לא מדובר בפגם מהותי המקנה זכות לביטול ההסכם והיה על הנתבעים לאפשר לו להתאים את הרישום למצב הדירה בפועל. לטענתו, אין לקבל את עמדת הנתבעים לפיה ניתן לבטל חוזה מכר במקרקעין בגלל פערים / טעויות אצל רשם המקרקעין בין הרישום והתשריט לבין המצב בשטח. לשיטתו קבלת עמדה זו עלולה לגרור גל של ביטולי הסכמי מכר ו"להרעיד את הקרקע תחת דיני המקרקעין". כפי שיבואר להלן אין בידי לקבל את עמדת התובע ולא מצאתי כי קיים חשש ממשי ליציבות שוק הנדל"ן במידה ותוקנה לנתבעת זכות לבטל את ההסכם.