תא"מ 34548-06-14 כהן נ' נחום

תביעה לתשלום דמי תיווך על סך 25,480 ש"ח בגין עסקת רכש מחצית מגרש הידוע כחלק מחלקה 35 בגוש 3753 ("המגרש").

רקע וטענות הצדדים

1.התובע עוסק במתן שירותי תיווך במקרקעין. הנתבע התעניין ברכישת מגרש לשם בניית בית. ביום 31.1.2013 הציג התובע לנתבע נכס מקרקעין. לטענת התובע, הוא הציג בפני הנתבע את המגרש אשר מחציתו נרכשה בסופו של יום על ידו, ואילו לטענת הנתבע הוא הציג לו את האתר, אשר יש בו שישה מגרשים, ולא הצביע על המגרש המסוים. באותו מעמד חתם הנתבע על כתב התחייבות לפיו, אם הוא או מי מבני ביתו ירכשו את הנכס אשר מוצע לו על ידי התובע, הוא יחויב בדמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ מהתמורה שישלם עבור הרכישה ("הסכם התיווך").

2.מספר ימים לאחר אותה פגישה, נערכה שיחת טלפון בין התובע לנתבע. כפי שיפורט להלן, הצדדים חלוקים בנוגע לתוכנה של שיחה זו. אין חולק, כי לאחר שיחה זו לא היה עוד קשר בין הצדדים.

3.ביום 17.3.2013 נחתם בין הנתבע ורעייתו מצד אחד, לבין מר יוסף גלוק מצד שני, חוזה לפיו רכשו הנתבע ואשתו ממר גליק את המגרש תמורת סכום של 1,080,000 ש"ח. אין חולק שהמגרש נמצא בשטח אותו הראה התובע לנתבע, ולטענת התובע זהו אותו המגרש שהוא הראה לנתבע. כאשר נודע לתובע אודות העסקה הוא פנה אל הנתבע ודרש תשלום דמי תיווך בהתאם להסכם התיווך. משסורבה דרישתו, הוגשה התביעה הנוכחית. יוער, כי מתווכת נוספת טענה כי היא הראתה לתובע את המגרש והגישה בעניין זה תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות ברחובות, אך תביעתה נדחתה (ת"ק 3108-09-13).

4.במסגרת כתב התביעה טען התובע, כי הוא היה הגורם היעיל בעסקת מכירת המגרש לנתבע. לפי הנטען בכתב התביעה, "התובע הוא אשר הראה לנתבע את הנכס, הוא מסר לנתבע את פרטי איש הקשר של בעל הנכס והפגיש ביניהם" (סעיף 4.2 לכתב התביעה). בכתב התביעה לא פירט התובע מעבר לכך לגבי מעורבותו הנטענת בגיבוש העסקה.

5.בכתב ההגנה טען הנתבע, כי לתובע לא היה כל חלק בגיבוש העסקה. הנתבע מודה כי התובע הראה לו את המתחם בו נמצא המגרש, אולם לדבריו מדובר בשטח המכיל כשישה מגרשים והתובע לא היה מסוגל להצביע על המגרש הספציפי. מספר ימים לאחר מכן הם נפגשו בביתו של עורך דינו של התובע, המייצג אותו גם בהליך הנוכחי, ונראה היה כי העסקה מתקדמת. אולם, לאחר מכן התקשר אליו התובע ואמר לו כי מבדיקה שערך עורך דינו עולה, כי המגרש נמכר ונרשמה עליו הערת אזהרה, כך שהעסקה אינה עוד רלוונטית.

6.לטענת הנתבע, בסופו של יום העסקה יצאה אל הפועל בדרך אחרת שאינה קשורה כלל לתובע. לטענתו, גורם אחר שידע שהוא מחפש מגרש חיבר אותו לאדם בשם ראובן באבי, אשר רכש לאחרונה מגרש, ואז התברר שמר באבי ורעייתו הם אלו שרכשו את המגרש המדובר. לטענת הנתבע, מר באבי התכוון לבנות על כל המגרש, אולם לאחר מכן התחרט ורצה למכור מחצית מהמגרש. לאחר משא ומתן נחתם זיכרון דברים לפיו רכשו הנתבע ורעייתו מבני הזוג באבי מחצית מהמגרש (נספח ז' לכתב ההגנה), אולם בסופו של יום, על מנת לפשט את העסקה, בוטל זיכרון הדברים, והנתבע ורעייתו רכשו את מחצית המגרש ישירות מהבעלים שלו, מר יוסף גלוק. לטענת הנתבע, הוא שילם למר באבי מחצית מדמי התיווך שהאחרון שילם בגין רכישת המגרש.

7.עוד טוען הנתבע כי התובע לא זכאי לדמי תיווך גם בשל כך שבתקופה הרלוונטית לא היה לו רישיון תיווך בתוקף, שכן הוא לא שילם את האגרה השנתית (סעיף 14(א)(1) לחוק המתווכיםבמקרקעין, התשנ"ו-1996 ("חוקהמתווכים")). בקשר לטענה זו יצוין, כי אין מחלוקת כי במועד בו הראה התובע לנתבע את הנכס, ינואר 2013, טרם שילם התובע את אגרת הרישיון עבור שנת 2013, והוא שילם את האגרה רק ביום 28.4.2013. תקנה 13(א) לתקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997, קובעת כי ניתן לשלם את האגרה השנתית עד יום ה-31 במרץ של אותה שנה. לטענת התובע, הוא אמנם לא שילם את האגרה עד אותו תאריך, אלא לאחר מכן, אולם מכיוון שבמועד בו נעשו פעולות התיווך טרם חלף המועד החוקי לתשלום האגרה, לא ניתן לומר שלא היה לו אז רישיון בתוקף. לטענת הנתבע, משעה שהתשלום לא בוצע עד ה-31 במרץ, הרי שמתברר למפרע כי לא היה לתובע רישיון במועד ביצוע פעולות התיווך הנטענות.

8.במסגרת דיון ההוכחות חל שינוי מסוים בגרסתו של התובע. התובע הודה כי הוא לא הפגיש בין הנתבע לבין איש הקשר של הבעלים של המגרש. התובע אף לא טען כי מסר לנתבע את פרטי איש הקשר. לטענת התובע, בפגישה בביתו של עורך דינו הוציא עורך דינו נסח טאבו של המגרש והראה אותו לנתבע, ומכך למד הנתבע מיהם הבעלים של המגרש ופנה אליהם ישירות. הנתבע הכחיש כי הוצג לו נסח טאבו. אשר לשיחה הטלפונית שהתקיימה לאחר מכן, לטענת התובע הוא לא אמר שהמגרש נמכר, אלא כי קיים רוכש אשר קנה מחצית מהמגרש ויש לו אופציה לקנות מחצית נוספת, ולפיכך הוא מציע להמתין עד שיתברר אם בכוונתו של הרוכש לממש את האופציה. לטענת התובע, הדברים נאמרו לו על ידי עו"ד שמואל שמיר, שייצג בעסקה את הבעלים של המגרש (עמ' 11 לפרוטוקול).

דיון והכרעה

9.לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה שיש לדחות את התביעה.

10.סעיף 14 לחוק המתווכים קובע את התנאים שבהתקיימם יהיה זכאי מתווך לדמי תיווך. תנאים אלו דורשים כי יהיה למתווך רישיון בתוקף; כי הוא ימלא אחר דרישות סעיף 9 לחוק, המתייחס להסכם התיווך ולפרטים שיש לכלול בו; וכי המתווך "היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב" (סעיף 14(א)(3) לחוק). בענייננו, הצדדים חלוקים ביחס לכל אחת מדרישות הסעיף. דעתי היא, כי לא מתקיים התנאי הדורש כי המתווך יהיה הגורם היעיל לכריתת ההסכם, וממילא יש לדחות את התביעה ואין צורך להכריע בשאלה אם מתקיימים יתר התנאים.

11.בפסיקה נקבע, כי על מנת שהמתווך ייחשב ל"גורם היעיל" שהביא לכריתת ההסכם אין די בכך שהוא יוכיח כי הראה ללקוח את נכס המקרקעין שנרכש בסופו של יום, ואף לא די בכך שהוא יהיה ה"סיבה בלעדיה אין" לרכישת הנכס, אלא נדרש כי פעולותיו של המתווך יהיו הגורם היעיל לכריתת ההסכם שנכרת בסופו של יום. השאלה אם המתווך היה הגורם היעיל אינה פשוטה תמיד. "שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה. כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים" (ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני, פסקה 8 (6.12.2015); וראו גם, ע"א 2144/91 מוסקוביץ‎ ‎נ' עיזבון המנוח ביר, פ''ד מח(3) 116 (1994)).

12.בענייננו, לא יכול להיות ספק כי התובע אינו הגורם היעיל לכריתת העסקה. כפי שצוין לעיל, בכתב התביעה טען התובע כי הוא הפגיש את הנתבע עם איש הקשר של הבעלים של המגרש. בחקירתו הודה התובע כי הוא לא קישר את הנתבע עם הבעלים או עם מי מטעמו. התובע גם אינו טוען עוד כי מסר לנתבע את פרטי איש הקשר, וטענתו היא למעשה כי הנתבע למד על פרטיו מנסח הטאבו שהוצג לו בפגישה בבית עורך דינו של התובע. למעשה, התובע גם לשיטתו לא עשה דבר למעט להראות לנתבע את המקום ואת נסח הטאבו של המגרש. התובע אף הודה כי הוא לא מכיר את הבעלים של המגרש, ולטענתו מי שפנה אליו בקשר למגרש היה סוחר קרקעות מירושלים. הפרטים שמסר התובע בקשר לאותו סוחר מירושלים היו עמומים למדי, והוא הודה כי אותו סוחר לא הראה לו ייפוי כוח מהבעלים של המגרש. מעבר לכך, אין מחלוקת כי התובע לא הפגיש את הנתבע עם הבעלים של המגרש או עם גורם כלשהו הקשור למגרש, ואין לו יד ורגל בגיבוש ההסכם שנכרת לבסוף. בנסיבות אלו, אף אם אניח כי העסקה שנעשתה הינה ביחס לאותו מגרש בדיוק שהתובע הראה לנתבע, לא ניתן לומר כי התובע היה "הגורם היעיל" בכריתת הסכם ההתקשרות, שעה שהוא לא היה מעורב בקידום העסקה באופן כלשהו.

13.ואכן, כפי שצוין לעיל במסגרת דיון ההוכחות ובסיכומים חל שינוי בקו הטיעון של התובע. למעשה, התובע אנו טוען עוד כי הוא היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בהסכם, אלא שלאחר שהנתבע קיבל את פרטי המגרש והבעלים שלו הוא "עקף" אותו ופנה ישירות לבעלים. אמת, כי מקום בו הלקוח מקבל את המידע מהמתווך ואז "עוקף" אותו ופונה באופן עצמאי לבעלים של הנכס מתוך מטרה לחמוק מתשלום דמי תיווך, יש רגליים לטענה כי יש לראות בכך חוסר תום לב אשר לא יאפשר ללקוח לטעון כי המתווך לא היה הגורם היעיל בגיבוש העסקה. בקשר לכך נפסק על ידי בית המשפט העליון, כי "צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל על-ידי העסקת 'מתווך קש'" (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848 (2001)). עם זאת, על המתווך להוכיח כי אכן כך אירע. כפי שאפרט עתה, לדעתי לא עמד התובע בנטל זה.

14.ראשית, טענת ה"עקיפה" אינה מופיעה בכתב התביעה, בו נטען כי התובע היה הגורם היעיל בכריתת ההסכם, ואף נטען כי הוא הפגיש את הנתבע עם איש הקשר של הבעלים של המגרש, טענה שכיום אין חולק שאינה נכונה. הנתבע התנגד בדיון להרחבת החזית.

שנית, התובע לא הביא ראיות שניתן היה לצפות כי יביא להוכחת טענותיו. הטענה ל"עקיפה" מתבססת על כך שעורך דינו של התובע הציג בפני הנתבע את נסח הטאבו של המגרש, טענה המוכחשת על ידי הנתבע. ניתן היה לצפות כי התובע יביא את עורך דינו לעדות על מנת שיעיד מה היה באותה פגישה. בנוסף, בין הצדדים ישנה מחלוקת מהותית על תוכנה של שיחת הטלפון שהתקיימה זמן קצר לאחר הפגישה, כאשר לטענת התובע הוא אמר לנתבע שצריך להמתין כדי לראות האם הרוכש יממש אופציה הנתונה לו ואילו לטענת הנתבע נאמר לו כי העסקה אינה רלוונטית עוד. התובע לא הביא ראיה כלשהי לכך שנרשמה זכות אופציה על המגרש, או שנמסר על כך דיווח לרשויות המס. בנסיבות אלו, ניתן היה לצפות מהתובע להביא לעדות את עו"ד שמיר שלטענת התובע הוא זה שמסר לו על קיומה של האופציה, אולם הדבר לא נעשה.

15.לצד זאת, חובה לציין כי גם הנתבע לא הביא עדים שניתן היה לצפות שיביא. כך, ניתן היה לצפות כי הנתבע יביא לעדות את מר באבי. בנוסף, בדיון טען הנתבע כי מי שחיבר בינו לבין מר באבי הוא אדם שמתפלל איתם בבית הכנסת, אולם הוא לא הביא לעדות את אותו אדם, ואף טען שאינו זוכר במי מדובר. מחדלו של הנתבע בולט במיוחד, בהתחשב בכך שבכתב ההגנה הצהיר הנתבע כי יביא לעדות את מר באבי וכן את עורכי הדין שהיו מעורבים בעסקה, על מנת להוכיח כי הקישור בין מר גלוק לבין התובע ורעייתו נעשה רק על ידי מר באבי. אלא שאיש מהם לא הובא לעדות, ולא היה בפי בא כוח הנתבע הסבר מניח את הדעת לכך. אילו לא היה התובע חודל גם הוא באי הבאת ראיות שניתן היה לצפות שיביא, אפשר שדי היה במחדל דיוני זה של הנתבע כדי להניח לחובתו כי העסקה נעשתה תוך "עקיפה" של התובע, על מלוא המשמעויות הנודעות לכך. אולם, בסופו של יום הנטל מונח על כתפי התובע, ומשעה שהוא לא הביא ראיות שהיה ביכולתו להביא להוכחת טענותיו, ואין מדובר בראיות זניחות, אין ביכולתו להיבנות רק ממחדליו הראייתיים של הנתבע.