נקימוביץ' נ' הכהן

תביעה חוזית של התובע להשבת דמי שכירות ששילם עבור שכירות דירה שבבעלות הנתבעת, ולצדה תביעה נזיקית לפיצויים בגין פגיעה בפרטיות.

התובע שכר מאת הנתבעת דירה ברח' הרב צבי יהודה בירושלים, והתגורר בה כשנתיים. בתחילת יולי 2015 חתמו הצדדים על חוזה להארכת תקופת השכירות למשך חודשיים (אוגוסט – ספטמבר 2015), אשר בגינם שילם התובע את דמי השכירות מראש, ולמחרת היום טס לחו"ל.

אירועי הפרת הפרטיות

אין מחלוקת בין הצדדים כי לאחר צאתו של התובע לחו"ל שהה בדירה ארוסהּ של בתהּ של הנתבעת. לפי גרסת התובע, הייתה זו המנקה שמצאה את האדם הזר בדירה, והיא נשלחה לשם במצוותו ביום 19/07/2015 על-מנת לנקות את הדירה ולפנות משם חפצים אישיים שלו לטובת אורחים שלו שאמורים היו להגיע ולשהות בה החל מיום 21/07/2017. המנקה התקשרה לתובע, ששהה בחו"ל, לברר עמו האם הדבר נעשה על דעתו ובאישורו, וזה השיב לה כי לא אישר זאת.

למחרת היום שיגרה הנתבעת הודעת דוא"ל לתובע (נספח 8 לכתב התביעה), שבו התנצלה על כך שאפשרה לחתנהּ לעתיד להיכנס לדירה.

כמו כן, במהלך שהותו של התובע בחו"ל צילמה הנתבעת או מי מטעמה את הדירה, לצורך פרסומה להשכרה באתר "יד2". בתמונות ניתן לראות חפצים אישיים, אשר חלקם שייכים לתובע, לרבות תמונה, אשר לדברי התובע, היא בעלת ערך כספי וסנטימנטלי רב.

ההודעה על ביטול החוזה

ביום 22/07/2015, מס' ימים לאחר קרות האירוע, פנה ב"כ התובע לנתבעת והודיע לה על בקשת התובע לבטל את הארכת הסכם השכירות ולהשיב את דמי השכירות ששילם מראש, וזאת נוכח מה שהגדיר כ"הפרה מהותית חמורה" של הסכם השכירות. בהמשך ההתכתבות מסר ב"כ התובע כי חפציו של התובע יפונו והמפתחות יימסרו לנתבעת ביום 31/07/2015, מועד תום החוזה המקורי.

האירועים שלאחר הודעת הביטול

ביום 25/07/2015 פנו לנתבעת זוג האורחים אשר שהו בדירת התובע בבקשה כי תפתח עבורם את הדירה משום שאיבדו את המפתח. הנתבעת שיגרה הודעת דוא"ל לתובע (נספח 6 לכתב התביעה) שבה הלינה על כך שלא עדכן אותה מראש מי הם האורחים אשר ישהו בדירה כפי שביקשה, וכי כעת הם איבדו את המפתח לדירה ומבקשים את עזרתה.

בעדותו בבית-המשפט מסר התובע כי חזר מצרפת בחודש ספטמבר ועבר דירה באוקטובר. ב"כ התובע הוסיף שהוא היה זה שפינה את הדירה בסוף חודש יולי.

דיון והכרעה

עיקר המחלוקת נסב סביב השאלה האם הפרה הנתבעת את הסכם השכירות הפרה יסודית ו/או פגעה בפרטיותו בכך שאפשרה למי מטעמה להיכנס לדירה בעת היעדרו, ואם כן, מהן הנפקויות של הפרה זו.

מכתבי הטענות ומעדויות הצדדים, ומהתרשמות בית-המשפט, עולה כי הן התובע והן הנתבעת הפרו את חוזה השכירות. הנתבעת, בכך שאפשרה לחתנה לעתיד להשתמש בדירה בעת שהותו של התובע בחו"ל, והתובע, בכך שאירח בדירה אנשים בלא אישורה המוקדם של הנתבעת מס' ימים לאחר מכן.

יצוין כי לא מקובלת על בית-המשפט עמדתו של התובע כאילו הסכימה הנתבעת לאירוח בני-הזוג בדירה. כעולה מהודעת הדוא"ל שצירף התובע בעצמו כנספח 6 לכתב התביעה, הנתבעת אכן הייתה מודעת לכך שבדעתו לאפשר לאורחיו להשתמש בדירה, אך היא התנתה זאת באישור פרטני מראש, אשר לא ניתן. מודעות הנתבעת לרצונו של התובע לארח אחרים בדירה אינה מקימה לו זכות להתעלם מכול תנאי שהציבה הנתבעת לצורך כך, ממש כשם שהסכמתו של התובע (הנטענת על-ידי הנתבעת ומוכחשת על-ידו) להכניס לדירה בעלי מקצוע לצורך תיקונים אינה משמיעה הסכמה שלו גם להכנסת אדם אחר להתארח בדירה.

התביעה להשבת דמי השכירות

לעניין דמי השכירות של חודש יולי 2015 יצוין כי התובע בעצמו השתמש בדירה ואף העמיד אותה לשימושם של אחרים, שלא אושרו על-ידי הנתבעת, כדרישתה. אין בהפרה אשר כאמור התגלגלה להיות הפרה הדדית, כדי לזכות את התובע בהשמת מלוא תשלום דמי השכירות, בוודאי נוכח העובדה שאירח אנשים מטעמו בדירה במהלך אותו החודש, ובמישור החוזי אין לזכותו בפיצוי בשל הפרת החוזה, וזאת בשל ההפרה ההדדית. תביעת התובע להשבת דמי השכירות בגין חודש יולי – נדחית.

לעניין החודשים אוגוסט וספטמבר, משפונתה הדירה ונמסר המפתח בחזרה לנתבעת, הרי שיש לראות בתאריך הפינוי בפועל את תאריך ביטול החוזה. התובע היה זכאי לבטל את החוזה, וזאת משום כך שהכנסת זרים לביתו ללא רשותו מהווה הפרה יסודית של החוזה, גם כאשר הוא איננו נמצא בדירה ורק חפציו נמצאים במקום. כאמור, בית-המשפט בחן את טענותיה של הנתבעת שלפיהן התובע הסכים מכללא ובדרך של התנהגות כי זרים יכנסו לביתו, או כי "החוזה בעל-פה" שהתגבש בין התובע לנתבעת כלל הן הפרות מצדו בתחום זה והן הפרות מצדה. כפי שפורט לעיל, בית-המשפט מכיר הן בהפרות התובע והן בהפרות הנתבעת, וסעדיהם אינם מוציאים זה את זה.

משכך, מקבל בית-המשפט את הטענה שלפיה על הנתבעת להשיב את דמי השכירות בגין החודשים אוגוסט וספטמבר 2015, איננו מקבל את הטענה שלפיה על הנתבעת להשיב את דמי השכירות לחודש יולי 2015, ובשל הנסיבות של ההפרה ההדדית מחד גיסא, ושל העוולה הנזיקית מאידך גיסא (כפי שיפורט להלן), איננו מוצא לנכון לפסוק פיצויים בגין הפרת החוזה, ופיצוי זה ראוי שיינתן במסגרת העילה הנזיקית, שכן ספק רב בדבר הנזק החוזי שגרמה ההפרה בסופו של דבר.