לוי יעיש ואח' נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ

בפני תביעה כספית על סך 254,675 ש"ח בגין תיקון נזקי רטיבות בדירת התובעים.

גדר המחלוקת

1. התובעים טענו, כי הגישו את התביעה, לאחר פניות רבות לביצוע תיקונים, שלא פתרו את הליקויים. בפסיקה נקבע, שגם אם מדובר בדייר סרבן, מה שאינו המקרה דנן, אין לכפות עליו ביצוע תיקונים ברכושו על ידי הקבלן, והדייר יקבל פיצוי כספי מופחת בעלות שתעלה לקבלן לבצע את העבודה (ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ פד"י נז(5) 1). בהתאם, לטענתם, גם לו היו דייר סרבן שמסרב לקיים את הוראות החוק לאפשר לקבלן לבצע תיקונים, היו זכאים לפיצוי כספי מופחת, בשיעור 25% (סעיף 10 לחוות דעת המומחה) ולא צו הכופה עליהם ביצוע תיקונים. לטענת התובעים, ניתנה לנתבעת הזדמנות לתקן את הליקויים, והיא לא נצלה אותה, ולכן איבדה את זכותה לדרוש ביצוע תיקונים, והתובעים זכאים לפיצוי בערכי קבלן מזדמן: עלות התיקונים שיעלה לתובעים לתקן על-ידי קבלן שיזמינו.

2. התובעים טענו, שפנו לנתבעת פעמים רבות ודרשו ביצוע תיקונים בעל פה ובכתב, שחלקן צורפו לכתב התביעה: "הזמן חולף ולא נעשה דבר עד כה. מדובר בליקויים שנמשכים מקבלת הדירה, דרך ניסיונות תיקון כושלים במסגרת התיקונים השנתיים ועד היום". "הנאמן בעבר טען שהאחריות לתיקונים היא של חברת האחים חסיד... אני רואה בחברתכם אחראית לתיקון וליקויים. מבקש שתתאמו איתי מועד קרוב להשלמת התיקונים". ואולם פניותיהם הרבות של התובעים לנתבעת בעל-פה ובכתב, לא זכו להתייחסות הולמת והעבודות שבוצעו לא תיקנו את הרטיבות הקשה בדירה, והם נאלצו להגיש את התביעה. נוכח הפניות והדרישות לביצוע תיקונים, טענו התובעים, שזכאים לפיצוי בערכים שיעלה להם לבצע את התיקונים ולא בערכים שיעלה לנתבעת, 25% פחות להערכת מומחה בית המשפט. נקבע, שהרוכשים זכאים לפיצוי מלא בגין ביצוע עצמי של התיקונים (ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח' מיום 1.12.2008) וכי אין לכפות על דייר לפנות שוב ושוב לקבלן, כדי שיבצע את התיקונים, לאור היחסים העכורים שנוצרו בין הצדדים (ת"א (שלום-ת"א) 23303/08 בר רע נ' הלה הנדסה בניה וייזום (1998) בע"מ מיום 23.3.2015).

3. מנגד, טענה הנתבעת, שבפתח ישיבת קדם המשפט ביום 4.1.22 הודיעו התובעים במפתיע, כי החלו בביצוע עבודות תיקון של הליקויים שנמצאו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט (המהנדס ניר אנגל), ולכן לטענתם "אפשרות התיקון של הנתבעת לא רלבנטית". עד לדיון ובכל הזדמנות קודמת, לא הודיעו התובעים כי בכוונתם להתחיל בביצוע התיקונים, ואף לא פנו בבקשה למתן הוראות, שהגשתה התבקשה לאור חליפת הטענות בכתב בין הצדדים בעניין, בעקבות החלטת בית המשפט (הודעת הנתבעת מיום 19.5.2021 ומיום 27.5.2021) ובכך סיכלו את ההכרעה בשאלה העיקרית.

4. נוכח תפנית מפתיעה זו, ממנה עלה כי התובעים סיכלו את האפשרות לקיים דיון בשאלת ביצוע התיקונים והעמידו את הנתבעת מול "מעשה עשוי", ויתרו הצדדים על הבאת ושמיעת ראיות, והגיעו להסכמה דיונית שקיבלה תוקף של החלטה, לפיה יינתן פסק הדין מנומק על בסיס כתבי הטענות, חוות דעת מומחה בית המשפט, קבלות שיוגשו ומכלול הטענות, לרבות זכות התיקון והשלכותיה.

5. התובעים טענו, שהנתבעת כפרה בקיום הליקויים, בכתב ההגנה וחוות דעת המומחה מטעמה, שאמד את הליקויים בסך 5,000 ש"ח. נקבע בפסיקה, שזכות התיקון קיימת אך ורק לקבלן המודה בקיום הליקויים. בגימוד תופעת הרטיבות בדירת התובעים וכפירה באחריות לתיקונם, כעולה מגישת הנתבעת בחוות הדעת מטעמה ובכתב ההגנה, איבדה הנתבעת את הזכות לדרוש ביצוע תיקונים. נקבע, שבמקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתיקון, לפי המדיניות המשפטית הרצויה, כשהדבר מתחייב מכוח הדין, כשהמוכר מודה בליקויים וכשנכונותו לתקן רצינית (ע"א 472/95 ע"א 553/95 זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ 553/95, פ"ד נ(2), 858). לכן, לטענתם, יש לפסוק לתובע את שקבע מומחה בית המשפט, מהנדס ושמאי מקרקעין ניר אנגל, בערכי תיקון שיהיו לתובעים ולא לנתבעת. מנגד, טענה הנתבעת, שאף המהנדס ניר אנגל, לא יכל להגיע למסקנה אודות מקור הליקוי, ובכדי להגיע לחקר הליקוי, ביצע בדיקות אל הרס מיוחדות לאיתור מקור הנזילות בדירה, בצילום צנרת בעזרת מצלמה תרמית. בחוות דעתו הצביע המהנדס אנגל על ממצאיו בבדיקות הרבות שנעשו, שמדובר בליקויים נסתרים שלא ניתן היה לאתרם ולעמוד על טיבם אלא באמצעות השימוש באמצעי חישה תרמית על-ידי חברת אינפרטק טכנולוגיות מתקדמות בע"מ.

   צו המניעה שניתן נגד הנתבעת וטענתה לסיכול

6. טענת ההגנה העיקרית של הנתבעת, הינה ההליכים שהתקיימו בהקפאת הליכים של הקבלן המבצע בפרויקט. מדובר בטענת סיכול, שהנטל להוכחתה מוטל על הנתבעת. הסתבר שהנתבעת קיבלה בשנת 2017 פיצויים מהנאמן, בתביעת חוב, אותה הגישה בהליך הפירוק שאמורים לכסות גם את נזקי תובענה זו (פר"ק (מחוזי-י-ם) 39470-04-13 אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' רו"ח תמיר סער, נאמן מיום 1.2.2017). ממסמכי הנתבעת עולה, כי לא הייתה לה מניעה לבצע עבודות תיקון על ידי קבלנים אחרים, כך שהטענה שנמנע ממנה האפשרות לבצע תיקונים הינה טענת שווא, כעולה מההחלטה מיום 6.5.13 שצורפה לכתב ההגנה: "עד למתן החלטה אחרת אני מתיר למשיבה להמשיך לעבוד מול ארבעת קבלני המשנה איתם היא החלה לעבוד בהתקשרות ישירה זה מכבר."

7. התובעים טענו, שטענת הסיכול של הנתבעת לא הוכחה. ראשית, הנתבעת היתה יכולה לבצע את העבודות על ידי קבלני המשנה איתם החלה לעבוד, ויתרה מכך, הנתבעת קיבלה פיצויים מקופת הכינוס, וכעת מבקשת "לחסוך" על חשבון התובעים, שנאלצים לחיות בבית עם רטיבות קשה ולמנוע מהם את פיצוי עלות התיקון שיאלצו לבצע כדי לחיות בתנאים סבירים.

8. הנתבעת בחרה את הקבלן המבצע, חברת הייסם כרוף בניה 2005 בע"מ, שנקלעה בעבר להליכי פירוק. התובעים טענו, שהנתבעת התרשלה בבחירתו (סעיף 16 לכתב התביעה), שכן, היה עליה לדעת, שהקבלן המבצע עלול להיכנס לקשיים, ולבחור קבלן אחר (בש"א (מחוזי-י-ם) 3456/08 הייסם כרוף בע"מ נ' אויפמן ולרי מיום 28.10.2008). מדובר בנסיבות בהן הנתבעת הייתה יכולה, בעת כריתת החוזה, לדעת, והיה עליה לדעת ולחזות את האפשרות שהקבלן המבצע ייכנס לקשיים. חמור מכך, בחירת הנתבעת בקבלן הייסם כרוף היתה שלא כדין, שכן אינו רשום ברשם הקבלנים באופן שאסר עליו לבצע את העבודות בפרויקט. עקב כך הותלה רישיון הנתבעת ברשם הקבלנים (בר"מ 2329/12 אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' רשם הקבלנים מיום 28.5.2012).