ת"א 6198-11-11 אסמאעיל ואח' נ' הועדה המרחבית לתכנון ולבניה ואח'

1.בפניי תביעה כספית בסך 397,189 ₪ בגין פיצויים על הפקעה שהוגשה על ידי עבדאלרחים אסמאעיל כנגד הועדה המרחבית לתכנון ובנייה ומינהל מקרקעי ישראל.

2. בהתאם לכתב התביעה, התובע הינו תושב הכפר נחף, הבעלים הרשום של חלק בסך 705/1210 מחלקת האדמה הידועה כחלקה 27 בגוש 19125 באדמות הכפר נחף. נטען כי הנתבעת, מכח תפקידה וסמכותה ובמסגרת תוכנית ג/11244, הפקיעה את מלוא זכויותיו של התובע בחלקה לטובת כביש. נטען כי הערות לטובת ההפקעה נרשמו ביום 21/3/05 וביום 18/4/05. לטענת התובע, משהופקעו מלוא זכויותיו בחלקה, הרי שהינו זכאי לפיצוי בגין ההפקעה. נטען כי הועדה הזמינה שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי זכויותיו בחלקה וכעולה מחוות הדעת של שמאי הנתבעת- דותן דרעי- שווי זכויותיו עמד על סך של 272,976 ₪. נטען כי לא שולם לתובע דבר בגין הפקעה ומכאן תביעתו.

3.ביום 4/11/12 נשלחה הודעת צד ג' מטעם הנתבעת 1- הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כנגד המועצה המקומית נחף, מי שקיבלה לבעלותה ולשימושה את הכביש.

4.בהחלטה מיום 15/11/12 הוחלט על מינוי השמאי אליאס פרח כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיבחן בין היתר את שווי הקרקע.

5.ביום 17/4/13 הוגשה חוות דעתו של המומחה, ממנה עלה כי הפיצוי בגין ירידת ערך נכון ליום 1/10/03 הינו בסך 142,760 ₪ והפיצוי בגין ההפקעה נכון ליום 23/4/05 הינו בסך 35,250 ₪.

חקירת המומחה בבית המשפט

6.ביום 9/4/14 נחקר המומחה על חוות דעתו. בחקירתו הנגדית נשאל המומחה על בסיס מה קבע שלתובע זכות בעלות במגרש ב – המגרש הדרומי בחלקה והשיב שקבע זאת על פי התשריט שצורף לשומה. לדבריו, קיבל את התשריט מהבעלים כאשר נכח במקום במועד הביקור. המומחה אישר שכותרת התשריט היא "תשריט לחלוקת שימוש". הוא אישר שלא ידוע לו ההבדל בין חלוקת שימוש לבין חלוקת בעלות וחזקה. המומחה נשאל האם שווי זכויות התובע ישתנו במידה והחלקה תחשב בעתיד כמושע והשיב-"לא. כי נלקח בחשבון העניין של המושע גם בשווי. אפילו אם יש חלוקה בפועל וחלוקת שימוש, יש לי פה תשריט וראיתי שגם השמאי מטעם הועדה דותן לקח בחשבון את התשריט הזה, בכל זאת לקחתי בחשבון שהבעלות היא במושע, אז השווי מגלם מושע". המומחה טען שבעמוד 12 לחוות דעתו בשורה 1 התייחס לסוגיית המושע וציין שקיימת בעלות במושע ולא בעלות במגרש ב' במלואו והסביר-"רשמתי פה עסקאות השוואה, לקחתי את השווי לפי עסקאות ההשוואה הנ"ל ולא רשמתי ספציפית שזה במושע. אני לקחתי את השווי מהעסקאות הנ"ל". המומחה נשאל כיצד דבריו מתיישבים עם כך שבעמוד 7 לחוות הדעת ציין-"לסיכום, חוות דעת זו ערוכה עם זכות בעלות מלאה בחלקה ב'" ולא הזכיר את המילה מושע והשיב-"(מעיין). זה שלא ציינתי שנלקח בחשבון משוע בהערכה זה לא אומר שלא נלקח, העסקאות השוואה מגלמות את המושע ואני לקחתי את השווי בהתאם לעסקאות הנ"ל". הוא נשאל בהקשר זה האם בעלות מלאה אינה זהה לבעלות במושע והסביר-"נכון, אבל נלקח עניין המושע בחשבון בחוות הדעת. זה שלא צויין זה לא אומר שלא נלקח בחשבון. אני רוצה לציין ואני חוזר על מה שאמרתי, זה שלא מצויין שנלקח בחשבון עניין המושע זה לא אומר שלא נלקח. נכון שלא צויין אבל נלקח בחשבון עניין המושע בחוות הדעת הזו בגלל התשריט. זה לא תשריט לצרכי רישום, מדובר בתשריט לצרכי שימוש. נכון שרשמתי שזה מגרש ב' אבל נלקח בחשבון עניין המושע. העסקאות ההשוואה מציינות זאת ואני לא הוספתי עניין המושע בתחשיב שלי" (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 19- עמ' 8 ש' 32).

7.המומחה אישר בעדות שזכות בעלות טהורה בחלק מסויים של חלקה שווה יותר מאשר זכות דומה במושע, כלשונו-"נכון. זה תלוי במיקום של הזכות". הוא אף הודה ששווי זכויות למכירה של מוכר עצמאי יהיה גבוה משווי אותן זכויות במגרש שבבעלות במושע והסביר שהדבר תלוי במספר הבעלים. לדבריו, כאשר יש בעלות משותפת עם המינהל יש פגיעה בשווי של בין 5-10 אחוז בשווי לעומת מגרש ללא שותפות. המומחה הופנה לעמוד 8 לחוות דעתו לפיו מדובר בחלקה אשר במצבה הקודם - חקלאי כולל מגורים, ומצבה החדש – יעוד לדרך ונשאל בהתאם למה גזר את המצב הקודם והמצב החדש. הוא השיב שמהתוכניות הקודמות- 10388, המופיעות בעמוד 7. המומחה אישר שישנה טעות דפוס בחוות הדעת בסיכום לעומת סעיפים 2 ו- 3 והמספר הנכון הוא 11244/ג. הוא אישר שבהתאם לתוכנית משנת 1999 חצתה את החלקה דרך שהותוותה במסגרת התכנית. העד נשאל מדוע הוא נתן לחלקה במצב הקודם שווי נקי לחקלאות ולא שווי לחקלאות ולדרך והשיב-"כי כאשר מפקיעים קרקע לדרך, לוקחים בחשבון כל ההפקעות הקודמות. נכון שאני לקחתי בחשבון שמצבה הקודם של החלקה הנ"ל הינו חקלאי טהור כי צריך להתחשב בכל ההפקעות הקודמות" (עמ' 9 לפרוטוקול ש' 1-28).

8.המומחה אישר שהגדלת התשריט שהוצגה בפניו משקפת את המצב נכון למועד עדותו (סומן נ/1). המומחה נשאל בעדותו מדוע במצב הקודם לא התייחס לכך שיש דרך החוצה את החלקה בעניין סעיף 197 והשיב-"כי בעמוד 7 לחוות הדעת בסעיף 1 – המצב התכנוני, לפי התכנית משנת 99 רשמתי כי החלקה הינה ליעוד חקלאי וחלק ממנה מיועד לדרך החוצה את החלקה ממזרח למערב. לא צריך לקחת בחשבון את ההפקעות הקודמות, צריך לחשב כקרקע ....". כאשר נאמר למומחה בעדותו שבעמוד 12 כאשר ביצע תחשיב בגין ירידת ערך לאוקטובר 2003, דהיינו תכנית 11244, בשווי הקודם לקח שווי קרקע חקלאית 705 מ"ר, כאשר השווי הזה לא מגלם שווי דרך שצריך להיות נמוך יותר אלא שווי קרקע חקלאית טהורה כי כבר משנת 1999 חוצה דרך את החלקה, השיב-"אתה צודק. לכן בהערכה אני מוריד את השטח של הדרך הקודמת ואחשב אותו כשווי דרך". כאשר נאמר למומחה שמדובר בפחות מ-10% מגודל החלקה כולה השיב שבמצב קודם השווי פוחת וכי יוציא נספח לחוות דעתו על מנת לכלול את התחשיב (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 1-17).