ת"א 61799-10-13 שפתושוילי ואח' נ' ארביב ואח'

הנתבעים מכרו לתובעים ביום 26.5.09 דירה ברח' וולפסון 20 פ"ת, לה צמודות שתי חניות (להלן: הדירה). במקביל להסכם המכר, נחתם בין הצדדים הסכם נוסף, הנושא כותרת "הסכם שיתוף במקרקעין" (להלן: ההסכם) אשר לפיו הוקנתה לנתבעים זכות שימוש בלתי הדירה באחת מהחניות הצמודות לדירה, שסומנה ד' בתשריט המצורף להסכם (להלן: החניה).

בכתב התביעה, שהוגש לאחר חלוף 4 שנים מהעיסקה, מבקשים התובעים לבטל את ההסכם מחמת אי חוקיות משפטית ולהחזיר לעצמם את זכות השימוש בחניה. טענותיהם אינן לפגם ברצון בעת ההתקשרות בהסכם, אלא לאי תוקף משפטי של הסכם המתיימר לבצע עיסקת שיתוף במקרקעין בחלק מסויים מתוך המקרקעין.

אין טענה כי מי מהצדדים לא הבין את מהותה של זכות השימוש שהוקנתה לנתבעים בהסכם או כי היתה הטעיה כלשהי מצד הנתבעים לגבי תנאי ההתקשרות או כל נתון רלוונטי אחר. אין מחלוקת, כי נוכח ההסכם קיבלו התובעים הנחה משמעותית ממחיר הדירה.

התובעים טוענים, כי גם לשכת רישום המקרקעין בפ"ת לא הכירה בתוקפו של ההסכם ולא רשמה אותו בספרי רישום המקרקעין. עובדה זו לא הוכחה כדבעי, שכן לא נשמעה עדות של פקיד לשכת הרישום ולא הוגשה תע"צ, אך הנתבע אישר כי ביקש לרשום את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין ונאמר לו שם כי זה כרוך בפרוצדורה מסויימת ומורכבת והוא ויתר על כך.

העובדות אינן שנויות במחלוקת, ויש להידרש לתוקף החוקי של ההסכם בלבד.

שני הצדדים, שהעידו ונחקרו על תצהיריהם, הסכימו מניה וביה כי הבעלות בחניה שייכת לתובעים כחלק מהדירה, בהתאם להסכם המכר, וכך גם רשומה בלשכת רישום המקרקעין; וכי הזכות שהוקנתה לנתבעים בהתאם להסכם הינה זכות שימוש בלבד, הכוללת את האפשרות להמחות את זכות השימוש לצדדי ג' ללא קבלת רשות מהתובעים. כן הודגש בהסכם, שהינו ברור ומפורט, כי הוראותיו מחייבות גם את הבאים מכוחם או בנעליהם של הצדדים, היינו, באם ימכרו הנתבעים את הדירה, יהיה הקונה כפוף לאותה זכות שימוש של הנתבעים בחניה. עוד הוסכם במפורש בין הצדדים, כי ההסכם יירשם בלשכת רישום המקרקעין, אך אם מסיבה כלשהי לא יהיה ניתן לרשום אותו, "הרי שהסכם זה יהיה בתוקף בין הצדדים מכח חוק החוזים".

התובע העיד, כי הסיבה להגשת התביעה, על אף שאינו טוען כי לא הבין את מהותה או הוטעה לגביה, היא החשש שלו שמא כשירצה למכור את הדירה, לא יוכל לעשות כן עקב המגבלה שרק חניה אחת עומדת בפועל לשימוש הקונה למרות ששתי החניות רשומות בטאבו כשייכות לה. עם זאת, אישר התובע כי יש דירות אחרות בבניין שצמודה אליהן חניה אחת בלבד, וכי בפועל לא עשה כל נסיון למכור את הדירה ולא נתקל בסירוב לרכישתה עקב ההסכם.

אני סבורה, כי מבחינה משפטית מהות ההסכם הינה הסכם להקניית זיקת הנאה במקרקעין, בדרך של מתן זכות שימוש בלעדית בחניה, וכי הסכם זה הינו חוקי ותקף. אין בו אי חוקיות לפי חוק המקרקעין, באשר עוררין כי הבעלות בדירה ובכל הרכוש הצמוד לה, מוקנית לתובעים בלבד וזכותם לנהוג בה מנהג בעלים לרבות למכור לצד ג', לשעבד וכו'. הזכות היחידה המוקנית לנתבעים בהסכם היא זכות שימוש בחלק מוגדר של הנכס, שהיא זכות מסוג זיקת הנאה, המוכרת בחוק המקרקעין.

סעיף 92 לחוק המקרקעין קובע כי זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור.