ת"א 61665-01-16 אלטר נ' לבניין והשקעות בע"מ ואח'

בעניין הנתבעים 1-4

לפני בקשה הנתבעים 1 -4 (להלן: "המבקשים") להורות על מחיקת התביעה לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 12 בגוש 556 וחלקה 127 בגוש 556 (להלן: "המקרקעין"), על הסף.

אין חולק כי התובע (להלן: "המשיב") אינו רשום כבעלים של המקרקעין על פי נסחי המקרקעין המהווים בסיס לתביעה. לטובת המשיב רשומה הערת אזהרה מכוח סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק").

לשיטת המבקשים, מאחר והמשיב אינו רשום כבעלים של המקרקעין ולטובתו הערת אזהרה בלבד, הרי שמכוח סעיף 37 לחוק המקרקעין וההלכה הפסוקה, אין הוא זכאי להגיש התביעה ועל כן דינה להימחק על הסף.

המשיב מתנגד וטוען כי בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי (ה"פ 17465-11-14) הוא זכאי להירשם כבעלים של 1/4 מהמקרקעין. עוד טוען המשיב כי מכוח סעיף 37 לחוק, כל שותף במקרקעין רשאי לדרוש פירוקם ואין חובה שבחוק המחייבת כי הבעלים יהא רשום ככזה.

יתרה מזו, לטענת המשיב, מאחר והוא אוחז בהערת אזהרה מכוח סעיף 126 לחוק, הרי שיש לו זכויות קנייניות מהותיות.

לסיכום מפנה המשיב לכך שסעד של מחיקה על הסף יינתן בדוחק ודי באפשרות קלושה שהתביעה תתקבל כדי לדחות הבקשה.

לאחר שבית המשפט נתן דעתו לכתבי טענות הצדדים, הדין וההלכה, המסקנה היא כי דין הבקשה להתקבל. אלו הם הנימוקים:

סעיף 37(א) לחוק קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין עסקה במקרקעין טעונה רישום וכל עוד לא הסתיימה כך העסקה רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. זוהי זכות אובליגטורית הקיימת לבעל הערת האזהרה ועל כן אינו יכול להיחשב כשותף במקרקעין. ראו לעניין זה ת"א 1719/09 שלום (ראשל"צ) שלוח נ' הבנק הבינלאומי (פורסם במאגרים) וכן ה"פ 802/05 בלזברג נ' האפוטרופוס הכללי (פורסם במאגרים). כך נקבע שם:

"כך גם רוכש זכויות מהבעלים, אשר לטובתו רשומה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, לא די ברישום הערת אזהרה לטובתו. תחילה עליו לסיים הליך הרכישה ברישום זכות הבעלות על שמו ורק לאחר מכן ייהפך ל"שותף" לכל דבר ועניין".

עוד ראו לעניין זה בש"א (מחוזי חיפה) 904/99 בינשטוק נ' א. א. חי (פורסם במאגרם). שם נקבע כי לא די בזכות אובליגטורית כדי להקנות הזכות לדרוש פירוק השיתוף במקרקעין.

כך גם בפסק הדין עליו המשיב מבסס תביעתו נקבע כי הוא "זכאי בכפוף להמצאת האישורים הנדרשים ובכלל זה אישורי המיסים השונים להירשם במרשם המקרקעין כבעלים של מחצית מזכויות המנוחה הגב' אסתר סוסנובסקי ז"ל".

כלומר, גם על פי פסק הדין הנ"ל המשיב אינו הבעלים של המקרקעין, אלא זכאי להירשם כבעלים.

אשר על כן, המסקנה היא כי המשיב אשר אינו רשום במרשם המקרקעין כבעלים של המקרקעין אינו רשאי מכוח החוק והפסיקה לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין.

בית המשפט בחן את ההלכות הידועות לפיהן לא בנקל יימחק כתב תביעה על הסף וכי די באפשרות קלושה שהתביעה תתקבל על מנת שלא למחוק אותה על הסף. אולם, בחינת החוק וההלכה הפסוקה כפי שהובאה לעיל מלמדת כי המשיב שאינו רשום כבעלים של המקרקעין לא יהא זכאי לסעד המבוקש על ידו גם אם יוכיח את תביעתו, שכן לטובתו רשומה הערת אזהרה בלבד.

יתרה מזו, תיקון כתב התביעה לא יועיל.