ת"א 59688-09-14 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

תביעת השבה להחזר תשלומי היטל השבחה, שלטענת התובעות שולמו ביתר.

רקע כללי

1. בכל הזמנים הרלוונטיים לתביעה, היו התובעות הבעלים של מקרקעין עליהם בנוי מבנה המסווג כמבנה לשימור, ומצוי בדרך יפו 13 סמטת בית הבד 2 – 4 תל אביב ("המקרקעין"). בשנת 2008 פורסמה תכנית מתאר מקומית לשימור מבנים בעיר תל אביב ("תכנית השימור"), ובגינה נדרשו התובעות על ידי הנתבעת, וועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב ("הוועדה"), לשלם היטל השבחה.

2. להבנת המחלוקת בין הצדדים נקדים מילים אחדות לעניין תשלום היטל השבחה, ככל שהדבר דרוש לענייננו.

החובה לשלם היטל השבחה קבועה בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ("החוק") לפיו: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". סעיף 196א הוא הבסיס לחיוב בתשלום היטל ההשבחה, אולם הוא אינו קובע כל הוראות או הסדרים נוספים, ואלו נקבעו כולם בתוספת השלישית לחוק ("התוספת"). לפי האמור בתוספת, השבחה משמעה עליית שווי המקרקעין עקב אחת מהפעולות התכנוניות הבאות: אישור תכנית, מתן הקלה או מתן היתר לשימוש חורג (סעיף 1 לתוספת), שיעור ההשבחה ייקבע על ידי שמאי מקרקעין (סעיף 4) וגובה היטל ההשבחה הוא מחצית ההשבחה (סעיף 3). כאשר ההשבחה נגרמה עקב אישור תכנית, רשאית הועדה לערוך את השומה מיד עם אישור התכנית, אך היא רשאית גם לדחות את עריכת השומה עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין (סעיף 4). מימוש זכויות משמעו אחת משלוש אלו: קבלת היתר, התחלת שימוש בפועל, או העברת זכויות (סעיף 1 לתוספת). סעיף 7(ב) קובע שאם מומשו רק חלק מהזכויות במקרקעין ישולם ההיטל היחסי לפי מידת המימוש.

3.בענייננו דחתה הוועדה את הדרישה לתשלום היטל ההשבחה עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין, שנעשה בשני שלבים: בשלב הראשון נעשה מימוש חלקי בדרך של מכר במסגרת הסכם קומבינציה בגדרו מכרו התובעות 48% לערך מהזכויות במקרקעין; בשלב השני בוצע מימוש בדרך של קבלת היתר בנייה. בהתאם לכך, הדרישה הראשונה לתשלום היטל ההשבחה נשלחה לאחר ביצוע המכר ובה נדרשו התובעות לשלם 48% מהיטל ההשבחה ("היטל המכר"), בהמשך, עם קבלת היתר הבניה נשלחה דרישה שנייה בה נדרשו התובעות לשלם את יתרת ההיטל בשיעור של 52% ("היטל ההיתר").

4. תביעה זו עניינה רק היטל ההיתר, התובעות טוענות שהוועדה גבתה תשלום יתר בגין היטל ההיתר ומכאן תביעתן. התביעה הוגשה לפי פסק דינו של בית המשפט העליון, כדלהלן: בתחילה, ולאחר שהוועדה סירבה לדרישות התובעות להחזיר להן חלק מהתשלומים ששולמו בגין היטל ההיתר, הוגשה עתירה מנהלית. עתירה זו סולקה על הסף בהיעדר סמכות עניינית (עת"מ 43625-09-13ׂׂ). על פסק הדין הדוחה את העתירה הוגש ערעור לבית משפט עליון, ובמסגרת הדיון בו קיבלו הצדדים את המלצת בית משפט לפיה התובעות יהיו רשאיות להגיש תביעת השבה כספית להחזר היטל ההשבחה ששולם על ידן, ובמסגרת תביעה זו יתבררו כל השאלות הצריכות לעניין (עע"מ 2446/14). בהתאם לכך, הוגשה התביעה דנן.

5. בפניי שבה הוועדה וטוענת שאין לבית משפט זה סמכות עניינית להידרש לטענות שעלו, מאחר ואלו יכולות להתברר רק בפני וועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה (סעיף 12ו לחוק, "ועדת הערר"). התובעות טוענות שמדובר בטענה פרוצדוראלית, שגם אינה עולה בקנה אחד עם הסכמות הצדדים בבית המשפט העליון.

6. לאחר שהנתבעת חזרה בה מהבקשה לסילוק התביעה על הסף (פרוטוקול עמ' 2), נשמעו עדים. מטעם התובעות העידו שני עדים: מנהלת התובעות, גב' נילי וינברג (תצהיר ת/2, "נילי וינברג") ועורך דין גיא וינברג, מי שייצג את התובעות בהליכים נשוא הדיון (תצהיר ת/1, "גיא ויינברג"). מטעם הוועדה העידו שני עדים: מנהל תחום פרויקטים בעיריית תל אביב, מר אייל קוק (תצהיר נ/2, "אייל קוק") ושמאי הוועדה, מר מאיר צור (תצהיר נ/1, "צור").