גבולות ההתערבות של בית המשפט בהחלטות בעל תפקיד

זוהי בקשה של כונסי נכסים של פרויקט בנייה הנמצא בשלבי סיום, המבקשים לאשר גמר התחשבנות עם קבלן; לאשר את הוצאותיהם; ולקבוע כי על הדיירים של הפרויקט להוסיף תשלום לקבלן כנגד מסירת הדירות לידיהם.

הרקע לבקשה ותמציתה

1.ביום 27.4.05 התקשרה חברת פלג פלורנטין בע"מ (להלן: "החברה") בהסכם קומבינציה עם הבעלים של נכס המקרקעין הידוע כגוש 7084 חלקות 216/219, ברחוב השוק 45-47 בתל-אביב. על פי ההסכם, החברה התחייבה לבנות שני בתים משותפים על המקרקעין, כל אחד מהם בעל 12 יחידות דיור ושתי חנויות. במהלך שנת 2008 ניתן היתר בנייה לפרויקט והחברה מכרה את הדירות באותה העת מבלי שעל המקרקעין נבנה דבר. שלד הבניין הוקם, אך הפרויקט התנהל בעצלתיים עד אשר בשלהי שנת 2009 נפסקו פעולות הבנייה כליל. כתב התביעה בהליך זה הוגש על ידי אחד מהדיירים כנגד החברה והבעלים של הקרקע, וביום 26.5.11 מונו כונסי הנכסים כדי להשלים את בניית הפרויקט.

2.אלא שגם לאחר מינוי כונסי הנכסים, הבנייה התקדמה בעצלתיים ובאיכות ירודה וכונסי הנכסים נאלצו להחליף את קבלן הבנייה מר שי שטרית בחברת רום תמר בע"מ שהיא הקבלן הנוכחי של הפרויקט. ננקטו הליכים כנגד הקבלן שטרית וכן ננקטו מספר הליכים משפטיים על ידי כונסי הנכסים כנגד מספר דיירים, הליכים אלו אינם לעניין בקשה זו.

3.בדו"ח הראשון שהגישו כונסי הנכסים, הם העריכו שסך העלויות הדרושות בפועל להשלמת הפרויקט יגיע לכדי 5,500,000 ₪ כולל מע"מ. אלא שלאחר גביית יתרת התמורה שכל אחד מהדיירים היה צריך לשלם, ההערכה הייתה כי חסרים עוד כ-2,000,000 ₪ להשלמת הפרויקט. לפיכך, נעשה חישוב פרטני לפיו כל דייר חויב להוסיף סכום כסף לכל מ"ר דירה, כאשר כל מ"ר בחנויות יחושב כשני מ"ר דירה, וסך כל מימון הביניים עמד באותה עת על כ-1,000,000 ₪. ברם, הערכה זו הייתה אופטימית מידי וכבר במסגרת ההסכם עם הקבלן הראשון, מר שטרית, כל דייר נדרש לשלם תוספת של 2,500 ₪ עבור כל מ"ר. באופן זה, שילמו הדיירים תוספת של כ-3,000,000 ₪. אלא שהתברר שגם סכום זה לא הספיק כדי להשלים את הבנייה, ונדרשו ביצוע הוספות רבות, בין היתר כדי לעמוד בתנאי הרשות המקומית לקבלת "טופס 4" (העבודות כללו התקנת מפוחים; ספרינקלרים; מערכת סולרית; חיפוי קירות חדר המדרגות; ובניית מערכות אינסטלציה, חשמל וביוב).

4.כיום מצוי הפרויקט בשלב ביצוע עבודות הגמר הסופיות ומסירה ראשונה של היחידות לידי הרוכשים ולקראת סיום הבנייה הגיש הקבלן דרישה לתשלום נוסף של 1,500,000 ₪ (אם כי בהסכם שצורף לבית המשפט עולה שהסכום עומד על 1,400,000 ₪) בגין תוספות ושינויים מקיפים שביצע בבניין והוא הבהיר כי לא ימסור את הדירות עד אשר ישולם לו מלוא התמורה. חרף האמור, בעצה אחת עם המפקח על הפרויקט, כונסי הנכסים הגיעו לכלל הסכמה עם הקבלן כי ישולם לו סכום סופי ומוחלט להשלמת הפרויקט של 700,000 ₪ בצירוף מע"מ. עם זאת, חישבו ומצאו כונסי הנכסים כי בקופת הכינוס מצויים 1,171,228 ₪, אך העלויות הצפויות כולל התשלום לקבלן, תגענה לסכום של 2,003,947 ₪, כאשר בתוך סכום זה נכללו הוצאות כונסי הנכסים בסך 102,600 ₪ בצירוף מע"מ; שכ"ט כונסי הנכסים (כללי) בסך 400,000 ₪ בצירוף מע"מ; ושכ"ט כונסי הנכסים בתיקי מימוש ספציפיים בסך 268,000 ₪ בצירוף מע"מ. מכאן שההפרש בין הסכום המצוי בקופה לבין העלויות הצפויות עומד על 832,719 ₪ בצירוף מע"מ. זהו הסכום שכונסי הנכסים מבקשים כיום לחייב את כל הדיירים, כאשר הסכום ישולם באופן שעבור כל מ"ר בדירות ישולם סך של 965 ₪ ועבור כל מ"ר בחנויות ישולם סך של 1,930 ₪. בנוסף בקשו כונסי נכסים לשפותם על הוצאותיהם בסכום גלובאלי של 800 ₪ לחודש מאז תחילת הליך הכינוס ועד לגמר הפרויקט.

תמצית טענות הדיירים

5.לא כל הדיירים מיוצגים על ידי אותו עורך דין. הם התחלקו לשתי קבוצות. שתי הקבוצות טענו טענות מלאות כרימון כנגד הבקשה וכנגד כונסי הנכסים באופן אישי. קבוצה אחת כוללת חמישה דיירים (משיבים 2-6), כאשר ארבעה מהם הם בעלי זכויות בדירות והחמישי הוא בעל זכויות בשלוש חנויות בפרויקט (קבוצה זו תיקרא להלן: "הקבוצה הראשונה"). קבוצה זו טענה כי יש למנות רואה חשבון כבודק חיצוני ובלתי תלוי לפרויקט. לפי דעת הקבוצה המימון שנדרש מהדיירים הגיע עתה לכדי 4,000,000 ₪ שהוא סכום חסר פרופורציה לגודל הפרויקט ומספר הדירות שלו, והוא מצביע על חוסר יעילות וכישלון ניהולי מצד כונסי הנכסים. מה גם, כל חברי הקבוצה איבדו את האמון שלהם בכונסי הנכסים. ודאי נוכח העובדה שאחד מכונסי הנכסים (עו"ד פרץ) נגוע לטענתם בניגוד עניינים חריף בכך שרכש דירה בפרויקט עבור בנו. הודגש בתגובת הקבוצה, כי היא מתנגדת נחרצות למימון הוצאות ושכר טרחת כונסי הנכסים, כאשר ניתוח חשבונאי פשוט מצביע על כך, כי הלכה למעשה ישנם די כספים בקופת הכינוס לממן את גמר הבנייה, וכל התוספת המבוקשת מיועדת אך לממן את הוצאות ושכר טרחת כונסי הנכסים. מה גם, כונסי הנכסים לא פרטו כיצד חושב שכר טרחתם.

6.זאת עוד, כונסי הנכסים לא צרפו לבקשתם את דרישות הקבלן לתשלום עבור התוספות והשינויים שלכאורה בוצעו על ידו, שעה שלא התברר מדוע בוצעו תוספות ללא נטילת רשות מראש. בנוסף, לא נעשתה התחשבנות עם הקבלן וכונסי הנכסים לא דרשו ממנו את הפיצויים המוסכמים בסך של 2,500 ₪ לחודש לכל דירה הקבועים בהסכם עמו בגין האיחור של 17 חודשים בהשלמת הפרויקט, סכום העומד כיום על 45,000 ₪ לכל דירה. כך גם לא צורף דו"ח כספי מאושר על ידי רואה חשבון אודות הפרויקט המפרט את ההוצאות וההכנסות שלו, הן בעבר והן אלו הצפויות בעתיד. הובעה גם תרעומת על כך שכונסי הנכסים התעלמו מפניות חברי הקבוצה לקבלת מידע; כונסי הנכסים גם לא התייחסו לטענת חלק מהדיירים לקיומם של ליקויי בנייה בדירתם; וכונסי הנכסים לא רשמו הערת אזהרה לטובת חלק מהדיירים ולא מחקו הערות אזהרה אחרות לטובת החברה, חרף בקשותיהם החוזרות והנשנות של הדיירים.

7.בנוסף העלו חברי הקבוצה שורה ארוכה של טענות כלפי תפקודם של כונסי הנכסים. לטענתם כונסי הנכסים לא העריכו נכון את שיעור ההוצאות והתוספות הבלתי צפויות; הם בחרו בבעלי מקצוע ללא כישורים מתאימים רק בשל היכרות קודמת איתם; העיכובים בבנייה גרמו להוצאות מיותרות שהושתו על הפרויקט ועל הדיירים; ועוד כיו"ב.