אלימלך נ' דרכי יושר בע"מ ואח'

לפניי תביעה כספית בסך של 485,000 ₪, שעניינה הפרת הסכם לייזום וקידום פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) בבניין המגורים המצוי ברחוב הקישון 17 בעיר אשדוד. התובע, מר יעקב (להלן: "קובי") אלימלך, פועל כיזם ומתווך בתחום ההתחדשות העירונית, וטוען כי הנתבעים – חברת דרכי יושר בע"מ (להלן: "הנתבעת 1") ובעל השליטה בה, מר שלום שארף (להלן: "הנתבע 2") – הפרו את התחייבויותיהם לשלם לו את יתרת התמורה המגיעה לו בגין הבאת הפרויקט למצב של היתר בנייה וביצוע בפועל.

מנגד מעלים הנתבעים שורה של טענות הגנה מקדמיות ומהותיות, החל מחוסר יריבות משפטית, דרך פגמים בכריתת החוזה בשל אי-גילוי הליכי פשיטת רגל של התובע וריצוי מאסר, וכלה בטענה כי ההסכם בוטל בהודעות הדדיות כבר בשנת 2016, שנים לפני הגשת התביעה. התיק עבר גלגולים פרוצדורליים רבים, כולל ניסיון למתן פסק דין לפי סעיף 79א(א) לחוק בתי המשפט שבוטל, ודיוני הוכחות אינטנסיביים שבהם נשמעו עדויות של אדריכל הפרויקט, דיירי הבניין וגורמים נוספים המעורבים במיזם.

השתלשלות ההליך המשפטי והרקע הדיוני

הליך זה התאפיין במורכבות דיונית ניכרת. כתב התביעה הוגש בחודש אפריל 2021, כאשר הנתבעים הגישו בקשות לסילוק על הסף בטענות של שיהוי והסתרה. בית המשפט (במותב קודם) קבע ביום 28.2.2022 כי חרף קיומן של שאלות כבדות משקל – כגון אי-הזכרת חברת אן. אס. די (NSD) בכתב התביעה והסתרת הליך פשיטת הרגל – אין מקום לסילוק על הסף שכן מדובר בטענות עובדתיות הדורשות בירור מעמיק.

במהלך הדיון מיום 5.12.2022 הסכימו הצדדים למתווה של פסק דין לפי סעיף 79א, אולם ביום 18.12.2023 שינה בית המשפט את ההחלטה באמרו כי "הצדדים לא גמרו בדעתם לסיים את המחלוקת בדרך זו", מתוך הבנה כי המורכבות העובדתית והצורך בשמיעת העדים אינם מאפשרים הכרעה ללא בירור הראיות במלואן. הנתבעים הגישו הודעת צד ג' נגד חברת נחל קישון ומר קובי טויזר, בטענה כי אלו קיבלו על עצמם את כל ההתחייבויות הקשורות לפרויקט, אולם הודעה זו נמחקה ביום 27.4.2025 מחמת אי-תשלום אגרת בית משפט על ידי המודיעים.

במסגרת פרשת התביעה העידו מר מיכאל רייטבלט (אדריכל הפרויקט), מר ישראל שריקי ומר מישל בניסטי (דיירים בבניין), ועו"ד שי פורמן (ב"כ הדיירים שהסכימו לתכנית). מטעם הנתבעים העיד הנתבע 2 בעצמו, וכן זומן לעדות מר יעקב בן דוד טויזר, אשר נחקר בנפרד ביום 16.10.2025.

התחייבויות הצדדים

ביום 5.4.2016 נכרת הסכם בין קובי אלימלך לבין הנתבע 2, שבו נקבע כי התובע יפעל כגורם המקשר והיוזם של פרויקט תמ"א 38 ברחוב הקישון 17. התובע, שהיה בעל הקשרים הראשוניים עם דיירי הבניין, התחייב להביא את הפרויקט לכדי מימוש מלא.

חיובי התובע לפי ההסכם

על פי לשון ההסכם, התובע נדרש לבצע את הפעולות הבאות:

1. ייזום מלא של העסקה והחתמת כל בעלי הזכויות על חוזה מחייב מול הנתבעת 1 בתוך זמן סביר.

2. טיפול בהוצאת היתר בנייה וניהול הקשר מול גורמי התכנון.

3. איתור יועצים מקצועיים (אדריכל, קונסטרוקטור, מודדים) ותשלום שכרם מתוך התמורה הכוללת.

4. ייצוג היזם מול המפקחת על רישום מקרקעין במקרה של דיירים סרבנים.

   התמורה ואבני הדרך - התחייבויות הנתבעים

    

סך התמורה המוסכמת הועמדה על 1,050,000 ₪ בצירוף מע"מ, כאשר סכום זה כולל תשלום הוצאות על ידי התובע לבעלי מקצוע. הצדדים קבעו מנגנון תשלום המבוסס על התקדמות הפרויקט:

בנוסף, נקבע פיצוי מוסכם בסך 100,000 ₪ למקרה של הפרה יסודית מצד אחד הצדדים.

הטענה בדבר זהות הישות המתקשרת (העדר יריבות)

הנתבעים טוענים כי הן התובע והן הנתבע 2 אינם בעל הדין הנכון, שכן בהסכם נכתב כי הצדדים חותמים "עבור חברה מטעמם". הנתבעת אף חתומה על ההסכם ואילו התובע פעל באמצעות חברת אן. אס. די (NSD) שהוציאה לנתבעת חשבוניות וקיבלה את מרבית התשלומים. לגישת הנתבעים, היריבות היא בין NSD לבין הנתבעת 1 בלבד, ומכיוון ש-NSD פורקה, אין לתובע מעמד אישי בתביעה.

לאחר בחינת הראיות, אני דוחה טענה זו. בשעת חתימת החוזה לא נקב התובע בשם החברה NSD ספציפית כחברה שהוא כביכול מטעמה, ובדיון הסביר שהחשבוניות הוצאו על ידי החברה היות והוא היה חייב לה כספים. טענתו זו לא נסתרה. מחומר הראיות עולה כי מדובר בחוזה למתן שירותים אישיים שבהם זהות המבצע היא קריטית. דיירי הבניין, מר שריקי ומר בניסטי, העידו מפורשות כי התובע הוא שהיה הגורם מולם, הוא ששכנע אותם לחתום והוא שייצג את הנתבעת בפניהם. האדריכל רייטבלט העיד כי התובע הוא שהביאו לפרויקט והוא שניהל את הפגישות בעירייה. כך גם העיד עו"ד שי פורמן. הוא העיד שהתובע עבר עם העד דייר-דייר, החתים יחד איתו את הדיירים בשעות לא שעות, עבר איתו דלת דלת וכשפתחו בקש ממי שפתח לחתום על הפרויקט, וחלקם הסכימו.

במקרה זה, השימוש בNSD שהיא חברה בבעלות יורם שמעוני, היה טכני-פיננסי לצורך הוצאת חשבוניות (בשל היות התובע בהליכי פשיטת רגל או מטעמי נוחות אחרים), אולם ההתקשרות המהותית הייתה מול קובי אלימלך אישית. הנתבע 2 עצמו הודה בחקירתו כי הכיר את קובי דרך רייזמן וכי קובי הוא שארגן את הפגישות. לפיכך קיימת יריבות מלאה בין התובע לנתבעים.

באשר למקור חבותו של הנתבע 2 - בהסכם מתאריך 15.4.2016 אמנם רשום כי הוא חותם בשם חברה מטעמו ובתחתית העמוד אף מתנוססת חתימתה אולם בכותרת ההסכם רשום הנתבע 2 בלבד, עם מספר הזהות שלו. ניתן לחייב אישית אדם שחתם על חוזה בציון שמו ומספר הזהות שלו תוך ציון שהוא חותם עבור חברה מבלי לציין את שמה המדוייק גם אם החברה עצמה חתומה על החוזה שכן דבר זה עשוי להצביע על כוונה ליטול אחריות אישית או להציג מצג המצדיק זאת. לאחר ביטול סעיף 99(ב) לפקודת החברות תשמ"ג-1983 הטלת אחריות אישית על נושא משרה בחברה אינה אוטומטית ואינה נובעת מעצם אי ציון שם החברה או שיבושו. כיום נבחנת אחריותו האישית של נושא משרה על פי הדין הכללי, לרבות דיני החוזים, דיני הנזיקין ודיני השליחות. נדרש להוכיח כוונה ליטול על עצמו אחריות אישית.

במקרה הנוכחי קבלתי את טענת התובע כי לא עיין לעומק בהסכם שהוכן על ידי עו"ד מטעם הנתבעת ולא שם לב ששני הצדדים חותמים כביכול בשם חברה מטעמם. תשומת לבו התמקדה בתנאים – תפקידו בהתאם להסכם והתמורה שיקבל.

בניגוד לתובע, הנתבע 2 היה מיוצג על ידי עורך הדין (לא נסתרה הטענה כי עו"ד שרעבי יצג את הנתבעת) ועל כן, ובמיוחד נוכח העובדה ששם החברה היה ידוע לו, לא ברור מדוע בחר לרשום את שמו ומספר זהותו בראש ההסכם ולא את שם החברה. מדוע לא נרשמה החברה – הנתבעת 1 – כצד לחוזה. יש בכך כדי להראות שהנתבע 2 קבל על עצמו את חבויות הנתבעת 1 בגין החוזה לכל הפחות יחד עמה.

חבותו של הנתבע 2 אינה נובעת מערבות אלא מהתחייבות – התחייבותו בהסכם מתאריך 15.4.2016.

אי-גילוי פשיטת הרגל וחובת תום הלב

הנתבעים טענו כי במועד חתימת ההסכם הסתיר מהם התובע את העובדה שהיה פושט רגל וכי לאחר מכן המשיך להסתיר מהם כי ריצה עונש מאסר שהחל בתאריך 4.7.2016 והסתיים בתאריך 3.11.2016 , זמן קצר לאחר מכן. לטענתם מדובר בהטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים ובחוסר תום לב במו"מ לפי סעיף 12.

אכן, מהראיות עולה כי במועד חתימת ההסכם (אפריל 2016), היה התובע תחת צו פשיטת רגל (שהוכרז בדצמבר 2015) ולא גילה זאת לנתבעים. התובע אף הודה כי לא ראה צורך לשתף את הנתבעים במידע זה וכי "הסתיר כי לא היה לו נעים".

עם זאת, בשים לב לעקרון הביצוע בפועל, אין באי-גילוי זה כדי להוביל לבטלות החוזה מעיקרו. פשיטת רגל כשלעצמה אינה שוללת מאדם את הכשרות המשפטית לחתום על חוזים, אם כי היא מטילה הגבלות מסוימות על ניהול עסק (ראה בקשת רשות ערעור מס' 186/74). הטעיה במחדל (אי-גילוי) נבחנת לפי השאלה האם הצד השני היה נמנע מההתקשרות לו ידע את העובדות והאם התקשרותו בחוזה במצב דברים זה מהווה טעות. חוסר תום לב במו"מ מקנה לנפגע לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) זכויות ככל שיוכיח שנגרם לו נזק מהתנהלות הפוגע.

במקרה דנן, המשיכו הנתבעים לשתף פעולה עם התובע גם לאחר שנודע להם על קשייו (אף כי מועד הגילוי אינו ברור), והוא המשיך לקבל כספים באמצעות מר טויזר, מנהל צד ג', בשנת 2017 (ראה הסכם הפשרה). יתרה מכך, התובע סיפק את ה"סחורה" החוזית – חתימות הדיירים וקידום התכנון, אם באופן אישי ואם באמצעות בנו אמיר. כאשר צד נהנה מפירות החוזה ומקבל את השירות שהובטח לו, עמידה על טענת בטלות בשל פגם בכריתה בשלב מאוחר נגועה בחוסר תום לב. המטרה של חוק החוזים היא לקיים חוזים ("כל המקיים את דברו רוח חכמים נוחה הימנו" (משנה שביעית י, ט)) וביטול בשל טעות או הטעיה חייב להיעשות תוך זמן סביר מגילוי עילת הבטלות. הנתבעים המתינו עד להגשת כתב ההגנה בשנת 2021 כדי להעלות טענה זו, ובכך החמיצו את המועד לביטול החוזה מסיבה זו.

הודעת הביטול מנובמבר 2016 – ותשובת הנתבעת - האם בוטל החוזה?

קו ההגנה המרכזי של הנתבעים נשען על חילופי הודעות מיום 28.11.2016 שלא נזכר אפילו בכתב התביעה. התובע שלח הודעה המציינת כי הוא מפסיק את עבודתו בפרויקט, והנתבעת אישרה זאת בכתב. הנתבעים טוענים כי בנקודה זו פקע ההסכם וכל פעולה שביצע התובע לאחר מכן הייתה על דעת עצמו ואף הפריעה.

אלא שהראיות בתיק מלמדות על תמונה הפוכה: התנהלות הצדדים מאותו רגע ואילך מלמדת על זניחת הודעת הביטול בדרך של התנהגות משותפת, כדלקמן:

1. הסכם הפשרה מ-2017:  מר טויזר, שפעל בשם הנתבעים או כצד ג' שרכש את הזכויות, חתם עם התובע על הסכם ביום 24.11.2017 (שנה לאחר ה"ביטול"), שבו שולמו לתובע 40,000 ₪ במזומן וסוכמו תנאים להמשך תשלומים עד לקבלת ההיתר.

2. עדות האדריכל: מר רייטבלט העיד כי הבקשה להיתר הוגשה ביוני 2017 (אחרי ה"ביטול") והתובע המשיך להגיע לפגישות בעירייה ב-2018 וב-2019. לדבריו התובע ממש "ישב" עליו לקדם את הפרויקט ונכח בפגישות עם אדריכל העיר. גם אחרי ההסכם השני שלפיו אין לערב מאכערים המשיך התובע להיות מעורב והוא ראה את שניהם, קובי אלימלך וקובי טויזר באים לפגישות בעירייה. האדריכל הוסיף שעבור היתר השינויים שילמה צד ג', שהעלות חלה עליה בלבד, 45,000 ₪ +מע"מ.

3. עדותו של מר שריקי, אחד הדיירים, שאמר שהתובע היה בתמונה עד חצי שנה לפני תחילת הבניה וכי באותו זמן כבר היו חתימות של 100% מהדיירים (פרו' 20.11.2024 13/35)

4. תכתובות וואטסאפ: הוצגו הודעות משנת 2019 שבהן התובע, הנמצא ביחסי ידידות קרובים עם מר טויזר ומזמין אותו לברית של נכדו ולאחר מכן לחתונה, מעדכן את מר טויזר על התקדמות הדיונים אצל המפקחת ועל תיאומים מול העירייה ואפילו מבשר לו בתאריך 10.4.2019 כי זכו בבית המשפט העליון בדיון שהתנהל מול בעלי בתים בשכנות לבניין המדובר (ראה עע"מ 1752-18 ראובן רוסו ואחרים נ. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום). עולה מההתכתבות כי בשעת הדיון אצל המפקחת שהה התובע מחוץ לאולם והוא שולח למר טויזר הודעה בה הוא שואל אם להיכנס. בתאריך 29.5.2019 הוא מעיר למר טויזר שיש לו טעות בתאריך שנרשם כי הדיון של הועדה יהיה בתאריך 23.7.19 ולא 27.5.19. התובע הוא זה שיודע מה הטלפון של יוליה מהועדה ומעביר למר טויזר. נראה איפוא כי הוא ממשיך להיות מעורב זמן רב לאחר שכביכול פרש מהפרויקט.

    

5. מר טויזר שניסה לצמצם בעדותו בחלקו של התובע, העיד כי גם אחרי הסכם הפשרה מ2017 הוא נתן לתובע עוד צ'אנסים אבל ראה שהוא רק תוקע ולא מקדם. הוא הסכים שהוא, מיכאל האדריכל והתובע היו בפגישות משותפות בעירייה ואף אישר את הודעות הוואטסאפ מהתובע. הוא אישר שהם ניסו לעשות משהו יחד בקשר לסרבנים אבל לא הלך והם נפרדו. הוא מסר שאף אחד לא מכחיש שהוא החתים חלק גדול מהדיירים ואף הוסיף שבגלל זה התובע קבל כספים שלא הגיעו לו.

6. עדות עו"ד פורמן:  ב"כ הדיירים אישר כי התובע היה הגורם המניע שהסתובב בין הדירות והחתים יחד איתו דיירים גם בשלבים מאוחרים – לא רק זאת אלא שזכר כי היה נוכח בדיון אצל המפקחת ולאחר מכן תיקן שהיה בחוץ.

7. מכתב ההתראה של צד ג' נגד התובע מתאריך 6.1.2021 בו היא מזכירה לו שעליו היה לשלם עבור היועצים, דבר המעיד על כך שעדיין היה בתמונה.

התנהגות עקבית של הצדדים יכולה לשנות או לבטל הודעת ביטול קודמת. הנתבעים או מר טויזר שהחברה שלו נכנסה בנעליהם יצרו מצג כלפי התובע כי ההסכם ממשיך להתקיים, קיבלו את שירותיו ונהנו מהערך המוסף שהביא. לפיכך, אני קובעת כי הודעת הביטול מ-2016 נזנחה והחוזה נותר בתוקפו עד להשלמת שלב ההיתר.

ביצוע בפועל – האם התובע עמד בהתחייבויותיו?

הנתבעים טוענים כי התובע לא החתים 100% מהדיירים וכי ההיתר שהוצא ב-2019 פקע או לא נוצל.

מבחינה עובדתית, במועד הדיון אצל המפקחת בשנת 2019 נותרו לפי ספירתי 6 "סרבנים", אך מרביתם הגיעו להבנות בגישור שנוהל בשיתוף עם מר טויזר והתובע. התובע העיד כי החתים 24 מתוך 28 דיירים כבר בשלבים המוקדמים, ועו"ד פורמן אישר כי התובע "חרש" את הבניין דלת-דלת. לפי הסכם התמ"א שצרף התובע, חתמו עליו בתאריך 16.8.2016 כל דיירי הבניין למעט הדיירים בדירות 6, 11, 13, 23, 26, 27 ו-28 (7 דיירים מתוך 28). בדיון בפני המפקחת בתאריך 19.6.2019 היה כבר מספר ה"סרבנים" (בהנחה שדיין רבקה גרה בדירה אחרת מדיין יעקב ורחל) 6 בלבד. עולה כי בדיון דרש ב"כ אחד המתנגדים שהתובע לא יהיה מעורב יותר אולם ההסבר שניתן על ידי התובע - ומר טויזר חיזק הסבר זה בעדותו ובדרך בה תאר את התובע - היה כי התובע היה כה נמרץ והפעיל כל כך הרבה לחץ שהדבר היה לזרא למתנגדים.

לפי חוק התחדשות עירונית, אין צורך ב-100% חתימות פיזיות כדי שהיזם ייחשב כמי שקיים את חיוביו, שכן הדין מאפשר כפיית הפרויקט על המיעוט הסרבן באמצעות המפקח. התובע פעל בדיוק לפי המנגנון המוסכם בסעיף 7 להסכם – פנייה למפקחת לקבלת צווים.

היתר הבנייה הראשון אכן התקבל ביום 6.10.2019. עובדה זו מהווה הוכחה להשלמת חלקו המהותי של התובע בעסקה. העובדה שהנתבעים לא שילמו אגרות במועד או בחרו להוציא היתר שינויים מאוחר יותר אינה גורעת מזכותו של התובע לתמורה עבור השלב שהושלם.

חישוב כספי מפורט וניתוח התשלומים

למעשה לא קיימת בין הצדדים מחלוקת כספית. הסעד הנתבע מפורט בסעיף 38 לכתב התביעה והוא מוכחש בחלקו מחוסר ידיעה ואין פירוט נגדי. התובע טען בחקירתו כי לאחר גישור אצל מישל וענונו בנובמבר 2017 – ובהתאם להסכם הפשרה שצורף - קבל מקובי טויזר רק 40,000 ₪ ולא 80,000 ₪ וכי מסר זאת לבא כוחו אשר טעה בסכום כשערך את כתב התביעה. למעשה, איפוא, כך טוען התובע, קבל רק 575,000 ₪ + מע"מ ולא 615,000 ₪+מע"מ כאמור בכתב התביעה ועל כן הוא זכאי לדעתו ל-40,000 ₪ נוספים.

מול הפירוט שהציג התובע לא הציגה הנתבעת פירוט משלה למעט שיק שלה ע"ס 250,000 ₪ לפקודת אן. אס. די. מתאריך 18.8.2026, שיק לפקודת אותה מוטבת מתאריך 24.8.2016 בסך 42,500 ₪, ושיק נוסף כנ"ל לתאריך 24.8.2016 בסך 3,400 ₪ . בנוסף הציגה חשבונית של אן אס די מ-10.8.2016 בסך 292,500 ₪ כולל מע"מ, חשבונית נוספת בסך 30,000 ₪ מתאריך 19.9.2016 וחשבונית נוספת בסך 5,100 ₪ כולל מע"מ מאותו תאריך. אם נצרף את סכומי החשבוניות שלגביהן לא הוצגו שיקים של הנתבעת (אך לא נטען שלא שולמו, לפנינו הסכומים הבאים:

מהעדויות והמסמכים עולה כי בוצעו בנוסף תשלומים לאדריכל מיכאל רייטבלט: האדריכל העיד כי שכרו הכולל היה 250,000 ₪ + מע"מ. התובע שילם לו בתחילה 50,000 ₪ לפי עדותו של מר רייטבלט (פרו' 17.7.2025 18/21). העד העיד שהתובע היה מעורב בהוצאת ההיתר אך את המשך התשלומים קבל מהנתבעת. הנתבעת/טויזר שילמו לאדריכל את היתרה בסך 200,000 ₪ באופן ישיר. מכיוון שהתובע היה אמור לשאת בעלות היועצים לפי ההסכם, יש לקזז את ה-200,000 ₪ שהנתבעת שילמה ישירות לאדריכל מהתמורה המגיעה לתובע.

בנוסף שילמה צד ג' את התשלומים הבאים לפי ראיות שצרפה לכתב ההגנה ולתצהירה:

50,000 ש"ח למיכאל רייטבלט בתאריך 23.10.2019 - דהיינו 42,735 ₪ לא כולל מע"מ. תשלום זה הוא כנראה עבור היתר השינויים שכן ההיתר הראשון התקבל כבר ב-6.10.2019.

9,000 ₪ + מע"מ לאדריכל רייטהלט בתאריך 29.12.2019.

5,020 ₪+ מע"מ לאלאונורה מ.מ. מהנדסים יועצים בתאריך 16.6.2021.

3,435 ₪ + מע"מ לאדריכל רייטבלט לפי חשבון 40113

17,000 ₪ +מע"מ לסבטלנה פישמן בתאריך 30.10.2021.

4,020 ₪ +מע"מ לרייטבלט בתאריך 23.7.2020.

3,500 ₪ +מע"מ לשלפ מעבדה חקלאית אחרי 21.12.2021.

למעט הסכומים ששולמו למר רייטבלט (שנלקחו בחשבון בסכום של 200,000 ₪) מדובר בסכום של 25,520 ₪ +מע"מ.

הסכם הפשרה עם טויזר (נובמבר 2017): טויזר הודה בחקירתו כי שילם לתובע 40,000 ₪ במזומן, "מרחמים". סכום זה הוא כאמור חלק מהתמורה עבור הפרויקט ויש להפחיתו מהחוב.

טבלת ריכוז התשלומים (לפני מע"מ)

חישוב היתרה המגיעה לתובע

סך התמורה החוזית: 1,050,000 ₪.

בניכוי סך התשלומים שבוצעו (קרן): 591,320₪.

יתרה 458,680 ₪.

בקרה: בהסכם הפשרה הלא ברור משנת 2017 נאמר בין היתר "וכי מצד היזמים חלק מחלוקה בטענה שקובי אלימלך קבל סך של 90,000 ₪ בנוסף ל480,000 ₪" המשמעות היא שאין מחלוקת שעד אותה עת קבל התובע 570,000 ₪ המהווה סכום קרוב לסכום שנקב בו התובע – 575,000 ₪.

מהיתרה הגולמית יש לנכות את התחייבויות התובע שטרם קוימו כלפי צדדים שלישיים: יתרת חוב לאדריכל בגין עבודות ההיתר הראשון (ככל שקיימת): האדריכל מסר כי סיים לקבל את כל שכרו, אך ציין כי קיבל חלק מהנתבעת וחלק מצד ג' . התובע ציין בכתב התביעה כי קיימת יתרת חוב לאדריכל של 50,000 ₪ שטרם שולמה. יש לקזז סכום זה כדי להבטיח שהנתבעת לא תידרש לשלמו שוב.

חישוב סופי של היתרה לתשלום:

בניכוי יתרה לאדריכל (לפי הצהרת התובע) - 50,000ש"ח.

יתרה סופית: 408,680 ₪ (לפני מע"מ). 

מכיוון שהתובע העמיד את תביעתו על סך של 385,000 ₪ בגין יתרת התשלום המגיעה לו, ולא תיקן התביעה בגין הסך 40,000 ₪ כאמור לעיל, בית המשפט לא יפסוק מעבר למבוקש בכתב התביעה.

הפיצוי המוסכם

התובע עתר לפיצוי מוסכם בסך 100,000 ₪ בגין הפרה יסודית. הנתבעים אכן הפרו את החוזה בכך שסירבו לשלם את היתרה עם הגעת הפרויקט לשלב ההיתר, תוך שהם מסתתרים מאחורי טענות ביטול שאינן עומדות במבחן המציאות.

עם זאת, בשים לב לכך שהתובע עצמו לא דייק בדיווחיו לנאמן בפשיטת הרגל ולא פעל בשקיפות מלאה לגבי מאסרו בזמן אמת, אני מוצאת לנכון להפחית את הפיצוי המוסכם מחמת שיקולי צדק ותרומה לרשלנות חוזית ומעמידה את הפיצוי המוסכם על סך של 20,000 ₪.

סיכום ומסקנות

לאחר בחינת כלל הראיות, הגעתי למסקנה כי התובע זכאי ליתרת התמורה בגין עבודתו. התובע הוא שהביא את "חומר הגלם" – את הסכמות רוב הדיירים – שבלעדיהן לא היה פרויקט. הנתבעים נהנו מהשבחת המקרקעין, קיבלו היתר בנייה ונמצאים בשלבי ביצוע מתקדמים. כאשר צד ג' רכש פנטהאוז שרשויות המס העריכו בנמוך ולא הולם את שווי השוק שלו.

הניסיון להציג את התובע כ"מפריע" או כמי שהחוזה עמו בוטל ב-2016 נכשל אל מול העדויות האובייקטיביות של האדריכל והדיירים, ואל מול הסכם הפשרה מ-2017 וההתכתבויות בין התובע לבין מר טויזר. עקרון תום הלב גובר על טענות ההגנה הטכניות.

לאור האמור, אני מחייבת את הנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, לשלם לתובע:

יתרת תמורה בגין הפרויקט 385,000 ש"ח

פיצוי מוסכם: 20,000 ₪.

הפרשי הצמדה וריבית על הסכום 405,000 ₪ מיום הגשת התביעה ועד מועד פסק הדין בסך של 130,695 ₪.

הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (בשים לב למורכבות ההליך, ריבוי הדיונים, אגרת בית המשפט ושכר העדים) 50,000 ₪.

סה"כ לתשלום: 585,695 ₪. סכום זה ישולם לתובע תוך 30 יום, אחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

התובע רשאי להגיש פסיקתה לחתימה.

ניתן היום, בהעדר הצדדים.

ניתן היום, י"ב אייר תשפ"ו, 29 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.