אלימלך נ' דרכי יושר בע"מ ואח'

לפניי תביעה כספית בסך של 485,000 ₪, שעניינה הפרת הסכם לייזום וקידום פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) בבניין המגורים המצוי ברחוב הקישון 17 בעיר אשדוד. התובע, מר יעקב (להלן: "קובי") אלימלך, פועל כיזם ומתווך בתחום ההתחדשות העירונית, וטוען כי הנתבעים – חברת דרכי יושר בע"מ (להלן: "הנתבעת 1") ובעל השליטה בה, מר שלום שארף (להלן: "הנתבע 2") – הפרו את התחייבויותיהם לשלם לו את יתרת התמורה המגיעה לו בגין הבאת הפרויקט למצב של היתר בנייה וביצוע בפועל.

מנגד מעלים הנתבעים שורה של טענות הגנה מקדמיות ומהותיות, החל מחוסר יריבות משפטית, דרך פגמים בכריתת החוזה בשל אי-גילוי הליכי פשיטת רגל של התובע וריצוי מאסר, וכלה בטענה כי ההסכם בוטל בהודעות הדדיות כבר בשנת 2016, שנים לפני הגשת התביעה. התיק עבר גלגולים פרוצדורליים רבים, כולל ניסיון למתן פסק דין לפי סעיף 79א(א) לחוק בתי המשפט שבוטל, ודיוני הוכחות אינטנסיביים שבהם נשמעו עדויות של אדריכל הפרויקט, דיירי הבניין וגורמים נוספים המעורבים במיזם.

השתלשלות ההליך המשפטי והרקע הדיוני

הליך זה התאפיין במורכבות דיונית ניכרת. כתב התביעה הוגש בחודש אפריל 2021, כאשר הנתבעים הגישו בקשות לסילוק על הסף בטענות של שיהוי והסתרה. בית המשפט (במותב קודם) קבע ביום 28.2.2022 כי חרף קיומן של שאלות כבדות משקל – כגון אי-הזכרת חברת אן. אס. די (NSD) בכתב התביעה והסתרת הליך פשיטת הרגל – אין מקום לסילוק על הסף שכן מדובר בטענות עובדתיות הדורשות בירור מעמיק.

במהלך הדיון מיום 5.12.2022 הסכימו הצדדים למתווה של פסק דין לפי סעיף 79א, אולם ביום 18.12.2023 שינה בית המשפט את ההחלטה באמרו כי "הצדדים לא גמרו בדעתם לסיים את המחלוקת בדרך זו", מתוך הבנה כי המורכבות העובדתית והצורך בשמיעת העדים אינם מאפשרים הכרעה ללא בירור הראיות במלואן. הנתבעים הגישו הודעת צד ג' נגד חברת נחל קישון ומר קובי טויזר, בטענה כי אלו קיבלו על עצמם את כל ההתחייבויות הקשורות לפרויקט, אולם הודעה זו נמחקה ביום 27.4.2025 מחמת אי-תשלום אגרת בית משפט על ידי המודיעים.

במסגרת פרשת התביעה העידו מר מיכאל רייטבלט (אדריכל הפרויקט), מר ישראל שריקי ומר מישל בניסטי (דיירים בבניין), ועו"ד שי פורמן (ב"כ הדיירים שהסכימו לתכנית). מטעם הנתבעים העיד הנתבע 2 בעצמו, וכן זומן לעדות מר יעקב בן דוד טויזר, אשר נחקר בנפרד ביום 16.10.2025.

התחייבויות הצדדים

ביום 5.4.2016 נכרת הסכם בין קובי אלימלך לבין הנתבע 2, שבו נקבע כי התובע יפעל כגורם המקשר והיוזם של פרויקט תמ"א 38 ברחוב הקישון 17. התובע, שהיה בעל הקשרים הראשוניים עם דיירי הבניין, התחייב להביא את הפרויקט לכדי מימוש מלא.

חיובי התובע לפי ההסכם

על פי לשון ההסכם, התובע נדרש לבצע את הפעולות הבאות: