ת"א 53788-12-11 די.ג'יי. אסושיאטס,אינק. נ' אבני עובדיה בע"מ

תביעה כספית על סך 1,663,422 ₪ לפיצוי מוסכם, בגין טענת התובעת להפרה יסודית ע"י הנתבעת של הסכמים שנחתמו בין הצדדים.

רקע עובדתי 

1.התובעת הינה חברה זרה הרשומה בישראל, אשר רכשה מהנתבעת ביום 01/01/07 וביום 03/07/07 זכויות בבניין המצוי בגוש 7606, חלקה 55, מגרש 2503 ברחוב הגביש 5 בכפר סבא, הכוללות את קומת הקרקע, קומת הביניים, קומה ראשונה, קומה שניה וכן 97 חנויות, ומחסן על גג הבניין (להלן: "הנכס") (הסכמי הרכישה נספחים 1, 2 לתצהיר התובעת).

2.הנתבעת רכשה את זכויותיה בנכס מהחברות מ. ברקן הנדסה בע"מ וכפיר מעליות בע"מ (להלן: "כפיר ברקן") בהסכם מיום 23/10/95 (להלן: "הסכם כפיר ברקן") (נספח 1 לכתב התביעה).

3.בהתאם להסכם כפיר ברקן, נחתם ביום 22/10/98 הסכם חכירה מהוון בין כפיר ברקן למנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") (נספח 2 לכתב התביעה).

4.במסגרת הסכמי הרכישה הצהירה התובעת הרוכשת, כי ידוע לה כי טרם בוצעה פרצלציה למקרקעין, ולפיכך רישום הזכויות על ידי המוכרת הנתבעת, יבוצע במנהל מקרקעי ישראל (סעיף 8 להסכם נספח 1 לתצהיר התובעת); עוד הצהירה הקונה כי ידוע לה שבמועד החתימה על הסכמי הרכישה, זכויות החכירה במקרקעין רשומות ע"ש כפיר ברקן (סעיף 9 להסכם נספח /1); כי המוכרת פועלת לרישום זכויות החכירה על שמה ומתחייבת להשלימה מיד לכשיתאפשר הדבר (סעיף 10 להסכם נספח 1); כי רישום הזכויות ע"ש הקונה במנהל מקרקעי ישראל יעשה מוקדם ככל האפשר(סעיף 11 להסכם נספח 1); כי המוכרת מתחייבת לפעול מידית למילוי כל דרישה של המנהל כתנאי לרישום החכירה ע"ש הקונה; וכי על המוכרת לפעול בתוך 45 ימים להסרת כל מניעה או הגבלה לרישום המקרקעין על שם קונה.

5.אין מחלוקת כי במועד הגשת התביעה ולמעשה בכל המועדים בהם התנהל הליך זה, לא נרשמו זכויות החכירה בנכס ע"ש התובעת.

6.הצדדים הגישו תצהירי ראיות. מטעם התובעת הוגש תצהירו של אמיר שושני נציג התובעת בארץ, ומטעם הנתבעת הוגש תצהיר מנהלה משה איתן.

טענות התובעת

7.בדיקות שביצע נציג התובעת אשר ניהל את המו"מ עם הנתבעת עובר לחתימת הסכמי הרכישה, העלו כי הנכס רשום ע"ש הבעלים הקודמים כפיר ברקן וטרם נרשם ע"ש הנתבעת. הנתבעת טענה באותו מועד כי היא פועלת לרישום הזכויות על שמה וכי השלמת רישום הזכויות תעשה בהקדם, שכן מה שמעכב את הרישום הוא רישום בית משותף במנהל הליך שלוקח זמן.

8.הנתבעת לא ידעה את נציג התובעת טרם החתימה על הסכמי הרכישה על כך שהסכסוך בינה ובין כפיר ברקן, בעלת הזכויות של הבניין הסמוך, הינו הגורם האמיתי לאי השלמת הרישום על שם הנתבעת, כל שאמרה הנתבעת הוא שמתקיימת בוררות בינה לבין כפיר ביחס למספר בודד של חניות שאינן חלק מהממכר.

9.בע"פ דובר על סדר גודל של כשישה חודשים לרישום הבית המשותף, אך חרף דרישת נציג התובעת כעולה מהטיוטות (נספחים 3 4 לתצהיר התובעת),לא הסכימה הנתבעת להכניס את לוח הזמנים הצפוי להסכמי הרכישה.

10.בתום המו"מ הוסכם שהנתבעת תשלים את רישום הזכויות מיד לכשיתאפשר הדבר.

מדובר בהתחייבות מיום 1/1/2007 התלויה ברישום בית משותף הליך האורך חצי שנה, מאז חלפו שש שנים.

11.בניסיון לברר מדוע הרישום ע"ש הנתבעת טרם הושלם, נמסר לנציג התובעת ע"י מנהל הנתבעת לראשונה בשלהי שנת 2007, כי רישום הבית המשותף מתעכב, עקב מחלוקת בין הנתבעת לכפיר ברקן ביחס להצמדת מספר חניות, או אז הבין נציג התובעת כי מדובר באותה בוררות עליה נמסר טרם חתימת ההסכם, אלא שהפעם נודע כי הליך הבוררות מהווה מכשול לרישום הבית המשותף, ואין המדובר רק באפשרותה של הנתבעת לזכות בעוד מספר חניות. מנהל הנתבעת הדגיש באותה עת כי הבוררות עתידה להסתיים בתוך מספר חודשים.

12.היות והתובעת הינה חברה זרה, פנה נציג התובעת מספר פעמים למנהל מקרקעי ישראל, לצורך קבלת אישור מכירה לזרים, אך נענה כי הדבר אינו אפשרי מאחר והזכויות בנכס טרם הועברו על שם הנתבעת (נספחים 6, 7 לתצהיר התובעת).

13.התובעת פנתה אין ספור פעמים לנתבעת על מנת לקבל תשובה כיצד מתקדם הליך רישום הזכויות במנהל (מכתבי התובעת נספח 10 לתצהיר התובעת), הנתבעת לא השיבה למרבית הפניות. בפעמים המעטות שהנתבעת השיבה היא ציינה כי הליכי הרישום קרובים לסיום (נספח ת/11 לתצהיר התובעת).

14.ביום 04/05/10 שלחה התובעת לנתבעת מכתב התראה בגין הפרת הסכם (נספח 12 לתצהיר התובעת), בו דרשה התובעת פיצוי בסך 172,404 ₪ נזקים נטענים בגין הפסדי שכירות שנגרמו לה עקב אי הרישום. גם לאחר מכתב זה ניסתה התובעת להימנע מהגשת תביעה והמשיכה לפנות לנתבעת בניסיון לגרום לה להסיר את מחדלה (העתקי פניות התובעת נספח 17 לתצהיר התובעת).