ת"א 52784-01-13 מושקוביץ' (אבאי) נ' רפפורט

הרקע והשאלות

1.סעיף 48 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 נמנה עם הוראות-החוק, המסדירות את פירוקו של שיתוף במקרקעין. ענינו ב"מחוברים" אשר ניתוספו למקרקעין והשפיעו על ערכם. השפעה זו, קובע הסעיף, יש לִקַח בחשבון בעת חלוקתה של התמורה המתקבלת במכירת המקרקעין. זו לשון החוק:

היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שנתקבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין.

הוראת הסעיף קובעת אפוא מנגנונים חלופיים של שיפוי בין שותפים, שאחד מהם הקים במקרקעין "מחוברים" תוך השקעה כספית. אלמלא המחוברים היו הצדדים חולקים, לפי שיעור בּעֲלותם במקרקעין, בתמורה שהניבה המכירה כפשוטה. אלא, שאפשר כי המחוברים ישפיעו על שיעורה של תמורה זו: הם עשויים להניב תוספת-תמורה, כך שערכו של מה שנמכר יהיה גבוה מערכם של המקרקעין ללא המחוברים; הם עלולים, מנגד, לכרסם בשווי-הנכס כך שהקמתם תפחית ממה שניתן לקבל במכירתו. במקרה הראשון, של עליית הערך, רואה החוק צידוק בשיפויו של השותף-המקים בהוצאות שהוציא בהקמה, עד לתקרת ההפרש בין ערך המקרקעין עם המחוברים לבין ערכם והם פנויים. כלל זה מייסד עצמו על עקרון-בסיס בדיני החיובים – מניעת התעשרות שאינה כדין, היא התעשרותו של שותף אשר לא השקיע דבר בהקמת המחוברים ובכל זאת הרוויח מקיומם. במקרה האחר, שבו גרמו המחוברים לירידה בערכו של הנכס הנמכר, רואה החוק מקום לחייב את השותף-המקים בשיפוי חבריו בסכום שנגרע.

2.בענין שבפנַי הסכימו הצדדים – בעלֵיה המשותפים של דירת-מגורים ברחוב משה שרת 15 בתל אביב-יפו – על פירוק השיתוף. הם הסכימו, עוד, כי הפירוק יהא בדרך של מכירת הדירה בתנאים של שוק חופשי. מכשולים של-עיקר מצויים אפוא מאחוריהם. ברם, מחלוקת נותרה בשאלת המשמעות שיש לייחס לְשיפוץ, שעָרכה התובעת בדירה על חשבונה ולפי הטענה העלה את עֶרכה. לגישת התובעת, בהתאם לסעיף 48 לחוק יש להוסיף על חלקה בתמורת-המכירה, אשר לו היא זכאית כפי חלקה בבעלות, שיפוי בגין ההוצאות שהוצאו בהשבחת הנכס. הנתבע, שאינו חולק על עצם קיומו של שיפוץ סבור, מנגד, כי הוראת הסעיף אינה נוגעת, כל עיקר, לשיפוץ פנימי של נכס. את המונח "מחוברים" יש לפרש, לדדו, כמתייחס אך להקמה של מבנה במקרקעין או לנטיעת נטוע בם. מה עוד, מוסיפה טענת הנתבע והולכת, שהשיפוץ נעשה על דעתה של התובעת לבדה ובלא שבאה על כך הסכמה מצדו.

3.סעיף 48 מגביל עצמו, לפי לשונו המפורשת, למקרה שבו פירוק השיתוף נעשה בדרך של מכירה. אופנים אחרים של פירוק מתחשבים בדרכים אחרות בקיומם של מחוברים (ראו, בפרט, את האמור בסעיף 47 לחוק). אך אין זו מגבלה יחידה שבאותה הוראה. שאלה נכבדת היא אם פירוש ראוי לה יכול שיהא רחב דיו על מנת לשאת כל סוג של השבחה, שהשביח אחד השותפים את הנכס. מתעוררת, למשל, תהייה בדבר דינו של נכס, שערכו עלה בשל הֵיתר לשינוי ייעוד אשר נתקבל בזכות מאמציו של אחד השותפים. ומה יהא על מאמצי-שותף אשר הרבו לנכס מוניטין טוב? מהו, בדוגמה שונה, גורלה של גריעה מן המחוברים לנכס? טלו את השקעתו של שותף בהריסתו של מבנה ישן ומט לנפול שעמד במקרקעין. היש לשפותו על השקעתו אם סילוק המבנה הוביל לעליית ערכם של המקרקעין?

בחלק מן המקרים לא נדרש יהא להרחיק אל הוראתו של סעיף 48. במקום, שבו נעשה השינוי בגדרם של "החזקה תקינה" או של "ניהול" רגיל של המקרקעין – אלה הם מונחיו של סעיף 32 לחוק; ובמקרה של "שימוש" במקרקעין בידי אחד השותפים – לשונו של סעיף 33, תוסדר ההתחשבנות בין השותפים בהתאם לעקרונות הקבועים באותן הוראות, והם דומים לאלה שבסעיף 48. אך במקום, שבו חרגה פעולתו של שותף מגדרם של אלה, תשוב שאלת יישומו של סעיף 48 אל מכונה.

4.ארבע שאלות הן הצריכות לִפְנים הפרשה שבפנַי. אחת היא מה גדרי השתרעותו של המונח "מחוברים" אשר בסעיף 48 לחוק. כלום יכולה תיבה זו לשאת כל שינוי, שחולל בנכס אחד השותפים? תשובה שלילית מניחה יסוד לשאלה שנייה, והיא כלום מכוננת הוראתו של סעיף 48 הסדר שלילי, או שמא ניתן להכיר בחובת השיפוי בגין יסוד משביח מכוחו של מקור נורמטיבי אחר? השאלה השלישית היא מה משקלן בכל אלה, אם בכלל, של הסכמה או של אי-הסכמה מצדם של יתר השותפים לאותה פעולה משבחת. כלום שוללת אי-הסכמה, מניה וביה, את הזכות לשיפוי? לבסוף נדרש לקבוע את העיקרון, שממנו נגזר שיעורו של השיפוי (להבדיל מעצם החובה לשלמו).

"מחוברים" מהם?

5.המונח "מחוברים" לא זכה להגדרה מפורשת בחקיקה. ככל שידיעתי מגעת, פסיקתו של בית-המשפט העליון אף היא לא עסקה בכך. בע״א 511/89 שחף שירותי תעופה נ׳ רשות שדות התעופה, פ"ד מה(5) 643, 647 (1991) הוזכרה קביעתה של ערכאת-הדיון ולפיה עבודות עפר שבוצעו במקרקעין כמוהן כהקמת "מחוברים". בית-המשפט העליון, בדונו בערעור, לא ראה צורך לבחון קביעה זו. בע"א 1367/93 דסקו מוצרי עץ בע"מ נ' עו"ד ירון, פ"ד מט(4) 215, 220 (1996) נמנעו בתי-המשפט המחוזי והעליון, כאחד, מקביעת מסמרות בשאלה אם ארונות-מטבח, שהורכבו במיזם של דירות, נעשו ל"מחוברים" עם הרכבתם.

"מקרקעין" מוגדרים בסעיף הראשון לחוק המקרקעין כ"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". הבעלות במקרקעין חלה, לפי סעיף 12 לחוק, "גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". לשונם המצמצמת של סעיפים 21 ו-157 לחוק – "מבנים או נטיעות (להלן – מחוברים)" – אינה מצרה, להשקפתי, את היריעה. לכל היותר ענינה בקבוצה של מקרים מתוך הכלל. שמע מנה כי המונח "מחוברים" פורשׂ את כנפיו על כל דבר אשר חוּבּר לנכס המקרקעין, בין בחיבור של עולם ובין בדרך-ארעי ואותה ניתן להשיב אחור. אין הוא מתייחס אך לדבר שנבנה או ניטע במקרקעין, כי אם לכל אשר חובר אליהם.