ת"א 52373-05-10 אקווה קריאשיינס בע"מ נ' מאפיית אילת בע"מ

במוקד הדיון ניצבת השאלה, מי מבעלי הדין נושא באחריות לכך שחלק ממושכר רחב היקף ששכרה התובעת לניהול פעילות עסקה מאת הנתבעת, אינו מתאים לשמש כאולם תצוגה ומכירות למוצריה של התובעת – פריטי ריהוט ותאורה אמנותיים ויוקרתיים. כך, משום שהרצפה אינה יכולה לעמוד בעומס השימושי הנדרש לייעוד זה. בירור הסכסוך כרוך בשאלת הקצאת הסיכונים בין הצדדים, בהינתן מצבו של המושכר בעת ההתקשרות והוראות ההסכם שביניהם.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

1.בשנת 1997 רכשה קבוצת החברות שבשליטת איש העסקים אליעזר פישמן (להלן: "קבוצת פישמן"), את הנתבעת, מאפיית אילת בע"מ (להלן: "הנתבעת"), לרבות הנכס נושא התובענה שהוא בבעלותה. הנכס נבנה בשנות הארבעים של המאה הקודמת, ומאז פעל כמאפייה. בחודש פברואר 2002 התקשרה הנתבעת בהסכם למכירת פעילות המאפייה שלה לידי חברת "אנג'ל" שגם שכרה את הנכס, והמשיכה להפעיל בו את המאפייה עד ליום 31.5.2004. למן מועד זה נותר הנכס ריק והנתבעת ביקשה להשכיר אותו. המדובר במבנה בן שתי קומות (להלן: "המבנה") ועוד מבנה נלווה, ברחוב התחייה 16 בדרום תל אביב.

התובעת, אקווה קריאשיינס בע"מ (להלן: "התובעת") היא חברה, שעיקר עיסוקה הוא בפיתוח, שיווק ומכירה של פריטי ריהוט ותאורה יחודיים, אמנותיים ויוקרתיים. יצירותיה נמכרות בארץ ובחו"ל, במחירים המגיעים לעשרות ואף מאות אלפי שקלים לפריט. התובעת ביקשה לשכור מקום בו תוכל לנהל את כל פעילותה העסקית בישראל, ולצורך זה התקשרה ביום 5.12.06 בהסכם שכירות עם הנתבעת (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם", צורף כמוצג ד' למוצגי התובעת). הסכם השכירות הוא בהתייחס לשטח של כ- 1,452 מ"ר בקומת הקרקע של המבנה (להלן: "קומת הקרקע"); כ- 1,439 מ"ר בקומה א' של המבנה (להלן: "קומה א'"); ומבנה נוסף בשטח של כ- 850 מ"ר, שזכה לכינוי "הילטון" (להלן: "הילטון") – הכל כאמור במבוא להסכם (להלן ביחד "המושכר" או "הנכס").

2.יצוין בנקודה זו כי שטח בקומת הקרקע, אשר בחלקו נמצא מתחת לאולם, מושכר על ידי הנתבעת לבית דפוס (להלן: "בית הדפוס"). למעט בית הדפוס שהושכר לצד ג', הנכס כולו של הנתבעת הושכר לתובעת, ומשכך "המושכר" כאמור מכונה גם "הנכס".

יוער עוד למען הסדר, כי אף שהשטח שאותו שכרה התובעת בקומת הקרקע מכונה בהסכם השכירות "האולם" – "האולם" כפי שהצדדים מכנים אותו בתיק זה ושהוא בלב המחלוקת שביניהם מהווה שטח של כ- 700 מ"ר בחלקה הצפוני של קומה א' של המבנה; ועל כן, שטח זה יכונה כך גם במסגרת פסק הדין (להלן: "האולם"). השטח המבונה של המושכר כולו הוא כ- 3,741 מ"ר.

תקופת השכירות נקבעה לשמונה שנים, עם אופציה לתובעת להאריך את תקופת השכירות למשך 5 שנים נוספות (סעיף 3 להסכם). מטרת השכירות, כמפורט בהסכם, היא "תכנון, עיצוב, אחסנה, יבוא, יצור, הפצה, הצגה, שיווק, מכירה, צילום של מוצרי עיצוב, משרדים או סטודיו" (סעיף 4.1 להסכם).

3.לטענת התובעת, לאחר ששכרה את המושכר ואף השקיעה סכומי עתק להכשרתו, למעלה ממיליון דולר, גילתה לתדהמתה כי רצפת האולם פגומה ואינה כשירה לשמש למטרת השכירות – כאולם תצוגה ומכירות; ולמעשה גם לא לכל שימוש מסחרי אחר. כך משהתברר כי הרצפה אינה ערוכה לשאת בעומס הנדרש.

עוד בעניין זה, התובעת מציינת כי בהסכם פורטו כלל השימושים האפשריים במושכר; והכוונה היא שבכל חלק ממנו תוכל התובעת לעשות שימוש לכל אחת מהמטרות שנזכרו, על פי בחירתה – וכזאת בוודאי לא ניתן באולם, בהינתן מצב הרצפה.

התובעת מוסיפה וטוענת כי הרצפה מחוררת ויש בה "בורות" למכביר. ועובדה היא שעקב מצב הרצפה, שחלקים ממנה אף נפלו על עובדי בית הדפוס שמתחת לאולם – החל מראשית דצמבר 2008 אסרה הנתבעת על התובעת לעשות שימוש כלשהו באולם עד לתיקון הליקויים ברצפה.