גורדון ואח' נ' רמת הנשיא גב-ים רסקו בע"מ ואח'

צד שלישי                   האחים אבו עיאש בע"מ

                                     עו"ד סיון לוגסי-שמשוני

פסק דין

בפניי תביעה של דיירים שרכשו דירה מהנתבעת לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם עקב הפרת הסכם הרכישה.

כתב התביעה

1.בכתב התביעה טענו הדיירים להפרת הסכם מכר דירה מיום 23.6.2015 שנכרת בין התובעים לנתבעת. ההפרות שיוחסו לנתבעת היו כדלקמן:

(1)איחור של תשעה חודשים במסירת החזקה בדירה - על-פי ההסכם, מועד המסירה נקבע ליום 30.8.2016. בפועל נמסרה החזקה ביום 29.12.2016 במצב בו לא הייתה ראויה למגורים, ובפועל נכנסו התובעים להתגורר בדירה רק ביום 2.6.2017.

(2)התרשלות בבניית דירה והתרשלות בביצוע תיקון של ליקויי הבניה;

(3)בניית מחסן שמידותיו קטנות מהמובטח;

(4)בניית חלונות קבועים מעל דלת הסלון המובילה למרפסת באופן שאינו מאפשר ניקוי;

(5)בניית תעלת בטון ומכסה אבן לצנרת שאינה משויכת לדירה;

התביעה הכספית הועמדה על סך 380,000 ₪, ונתבעו בה הסעדים הבאים:

(1)פיצוי בגין איחור במסירת החזקה בדירה - שכר דירה חודשי לדירה בסדר גודל דומה (על-פי חוות דעת מחודש נובמבר 2020 של שמאי המקרקעין אלי סידאוי, שהעריך את שכר הדירה הראוי בסך 6,500 ₪ לחודש) לתקופה של שמונה חודשים - 9,750 ₪ x 8 = 78,000 ₪.

(2)פיצוי בגין תיקון ליקויי בנייה של הדירה בסך 244,929 ₪, על-פי חוות דעת מיום 8.3.2020 של המהנדס ד"ר אברהם בן עזרא.

(3)פיצוי בגין ירידת ערך הדירה (עקב בניית מחסן שמידותיו קטנות מהמובטח, בניית חלונות קבועים מעל דלת הסלון המובילה למרפסת באופן שאינו מאפשר ניקוי, ובניית תעלת בטון ומכסה אבן לצנרת שאינה משויכת לדירה) בסך 56,750 ₪, על-פי חוות דעת מחודש נובמבר 2020 של שמאי המקרקעין אלי סידאוי.

(4)פיצוי בגין עלות פינוי הדירה במשך התקופה בה יתוקנו הליקויים - 15,000 ₪.

(5)פיצוי בלתי ממוני (עוגמת נפש) - 40,000 ₪.

(6)צו עשה - ביצוע בעין של תיקון הגג, למניעת חדירת רטיבות (סעיף 30 לכתב התביעה).

כתב ההגנה

2.בכתב ההגנה הנתבעת הכחישה את ההפרות המיוחסות לה. היא טענה כי התובעים, באמצעות הצד השלישי, ביצעו שינויים ותוספות בדירה, וכתוצאה מכך נגרמו עיכובים במסירת החזקה. עוד נטען כי אין חריגה בשטח המחסן שקיבלו התובעים, וכי בחישוב שטח המחסן יש לכלול אף את מחצית שטח הקירות המקיפים אותו.

הודעה לצד שלישי

3.הנתבעת, שהתקשרה בהסכם לבניית הבית עם הצד השלישי, הגישה נגדו הודעה לצד שלישי, בטענה להפרה חוזית ולהתרשלות בבנייה. בהודעה נטען כי הוא אחראי לאיחור במסירת הדירה לתובעים, לאור הנתונים הבאים: הצד השלישי קיבל הוראה ביום 2.2.2015 להשלמת הבניה ומסירת החזקה תוך 17 חודשים, היתר הבניה ניתן ביום 11.8.2015, ולכן היה עליו לסיים העבודה ולמסור החזקה בדירה עד חודש ינואר 2017.

4.בכתב ההגנה שהגיש הצד השלישי הוא כפר בטענות הפרת חוזה והתרשלות. הוא טען כי אינו אחראי לליקויים תכנוניים להתנהלות כושלת של הנתבעת ולאיחור במסירת החזקה הנובע משינויים ותוספות שבוצעו על-פי דרישות התובעים. לכתב ההגנה צורפה חוות דעת 9.6.2021 של המהנדס מירון שפר, שהעריך את עלות תיקון הליקויים בסכום כולל של 3,850 ₪ בצירוף מס-ערך-מוסף.

איחור במסירת החזקה

5.בסעיף 4 להסכם נקבע שהמוכר ימסור את הדירה לקונה, כשהיא גמורה ובנויה בהתאם למפרט ולתוכניות הדירה, לאחר הוצאת טופס 4, וכשהתשתיות המשרתות את הדירה גמורות, תקינות ומוכנות לשימוש. בסעיף 15 להסכם נקבע כי הקונה מתחייב לקבל את החזקה בדירה תוך 14 יום ממועד המסירה, וכי הוא יהא חייב לקבל את החזקה גם אם יימצאו בה ליקויים, ובלבד שאין באלה כדי למנוע שימוש סביר של הקונה בדירה, "ואישור לעניין זה, שניתן ע"י המהנדס, יהווה ראיה לכך". בסעיף 14 נקבע שמועד המסירה עלול להידחות אם יבוצעו עבודות נוספות בדירה, והקבלן המבצע יודיע לקונה על משך התקופה הצפויה בה עלול להידחות מועד המסירה, לפני שיודיע לקונה על נכונותו לבצע את העבודות הנוספות. בנספח א' להסכם נקבע כי מועד המסירה יהא 3.8.2016.

6.התובעת מס' 2 (להלן: התובעת) כתבה בתצהירה שהדירה נמסרה לתובעים ביום 29.12.2016, על אף שלא הייתה ראויה למגורים באותו מועד. כך, למשל, לא היו בה כלים סניטריים וזגוגיות בוויטרינת הסלון. היא לא הכחישה כי בוצעו לבקשתה שינויים בדירה, אך הדגישה כי השינויים שהתבקשו היו בעיקר "לא לבנות" וציינה כי במועד בו ביקשה לבצע את השינויים לא נאמר לה כי כתוצאה מכך עלול להידחות מועד מסירת החזקה. עוד הצהירה התובעת כי בפועל התובעים נכנסו להתגורר בדירה רק ביום 2.6.2017, בשל העובדה שלא הייתה ראויה למגורים במועד מוקדם יותר. בשל האיחור של תשעה חודשים במסירה נתבע פיצוי לשמונה חודשים לפי דמי שכירות של 9,750 ₪ לחודש, ובסך הכל - 78,000 ₪ לחודש. בחקירה הנגדית היא הודתה כי התמונות שצורפו לתצהירה צולמו כשבועיים לפני מועד חתימתה על פרוטוקול קבלת החזקה. עוד אמרה כי המטבח הותקן בדירה בתחילת חודש ינואר.

7.אמיר שלבי, אשר היה בתקופה הרלבנטית מתאם שינויי דיירים מטעם הצד השלישי, כתב בתצהירו כי ביום 29.12.2016 הדירה נמסרה לתובעים והייתה ראויה למגורים, בהתאם לפרוטוקול המסירה שנחתם על-ידיהם, ובו צוינו שתי הערות בלבד (לגבי חלונות ושקעים ולגבי שטח המחסן). עוד כתב כי התובעים ביצעו שדרוגים ושינויים בדירה באמצעות יעל פרי, כמעצבת פרטית מטעמם, שכללו אף שינויים במערכות החשמל והאינסטלציה. עוד כתב כי ביום 5.2.2016 חתמו התובעים על אישור בדבר ויתור על התקנת תריס בקיר המסך בדירה (נספח 3 לתצהירו), כי הם ביקשו זיכוי עבור התקנת שיש במטבח ועבור התקנת כלים סניטריים, ועל-פי בקשתם נדחה מועד התקנת המטבח. שלבי הוסיף והצהיר כי התובעים הסכימו לקבל את הדירה ללא התקנת מטבח, וכי המעצבת מטעמם היא שדרשה אספקה מאוחרת למועד שלאחר מסירת החזקה בדירה. הוא אף הדגיש כי מועד מסירת החזקה נדחה עקב בקשת הנתבעת, מאחר ואישורי ההיתר התארכו, ועקב השינויים הנרחבים שבוצעו על-ידי התובעים. בחקירתו הנגדית אמר: "לקבל כל יום, כל יום, שינוי מהאדריכלית שלהם, בלילה, בערב, שולחת לי תכניות מסוימות, מבצעים אותה. אחרי יום, אמיר תוסיף לי ככה, תזיז יציקות חשמל, תזיז אינסטלציה ... תסתכלי בהתכתבות עם האדריכלית שלהם ... ויש דברים בשיחות טלפוניות"; "הדיירת שלחה חודש לפני תמונות שהדירה לא מוכנה ... עיכבה את הייצור של המטבח, קודם כל היא לא חתמה על התוכניות, לא אישרה אותם והיא ביקשה בסיכום, דיברה עם מירי, לא להביא את המטבח לדירה"; "כשדייר מבטל משהו, אני משנה את כל מערכות החשמל, משנה את כל מערכות המים, שולח יועצים, מתייעץ עם היועצים". עוד אמר: "לא החתמנו. ריכזנו הכל עד לסוף הפרויקט כי כל הזמן היו עוד שינויים ועוד שינויים; "הדירה נמסרה ב-29 לדצמבר ... התמונות מאמצע דצמבר. הדירה נמסרה בסוף דצמבר". עוד אמר כי הוא עצמו הודיע לתובעים כי כתוצאה מהשינויים שהתבקשו יתאחר מועד מסירת החזקה.

8.אני מעדיף את גרסתו של אמיר שלבי, מטעם הצד השלישי, על פני גרסת התובעת. גרסתו נתמכת במסמכים ואף בדברי התובעת בחקירתה הנגדית, שאישרה כי התמונות שצרפה לתצהיר לא צולמו במועד קבלת החזקה אלא במועד מוקדם יותר, ואישרה כי בוצעו שינויים ותוספות בדירה, על פי בקשת התובעים. אי זימונה של האדריכלית מטעם התובעים פועל אף הוא לחובתם. אין, איפוא, מקום לחייב את הנתבעת לפצות את התובעים בגין איחור במסירת חזקה, הנובע משינויים, תוספות ודרישות אחרות של התובעים.

ליקויי בנייה

9.ביום 13.2.2022 מיניתי את המהנדס צבי רום כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שייתן חוות דעתו בשאלת קיום ליקויי בנייה ועלות תיקונם בדירה, והקשר בינם לבין אופן בניית הדירה, וכן יתייחס לסוגית הצורך בדיור חלופי ומשכו. בחוות דעת של המומחה מיום 5.8.2022 הוא פירט את הליקויים שמצא, והעריך את עלות תיקונם בסך 81,049 ₪ (כאשר סכום זה כולל פיקוח בשיעור 10% מעלות התיקונים ומס-ערך-נוסף בשיעור 17%). בנוסף לחוות הדעת (במ/1), הוגשו על-ידי באת-כוח התובעים תשובותיו של המומחה לשאלות הבהרה שהיא הפנתה אליו (ת/1) ולשאלות שהופנו על-ידי בא-כוח הנתבעת (נ/3). בתשובות הסביר המומחה אלו סעיפים בחוות דעתו הם סעיפי ביצוע ואלו הינם סעיפי תכנון. בחקירתו הנגדית חזר בו המומחה מהאמור בעמ' 23 לחוות דעתו, בנוגע לסעיף 36 לחוות דעת מומחה התובעים, ולכן יש להפחית מסכום חוות הדעת סך של 2,574 ₪. כמו-כן, הוא חזר בו מהאמור בעמ' 29, בנוגע לסעיף 41 בחוות דעת מומחה התובעים. המומחה אף הסכים כי את סכומי חוות דעתו יש להצמיד למדד תשומות הבנייה.

10.עדת הנתבעת, דנה כהן, שהייתה מנהלת הפרויקט, הדגישה בתצהירה כי מרבית ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט הינם ליקויי ביצוע באחריות הצד השלישי. עוד כתבה כי ככל שקיימים ליקויים שהם תוצאה משינויים ותוספות שביצעו התובעים, אין הם באחריות הנתבעת.

11.לא מצאתי כי נפלה שגגה בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ולכן אני מקבל את חוות דעתו, בסייגים שפורטו בפסקה 9 לעיל. אשר על כן, בגין ליקויי הבנייה על הנתבעת לפצות את התובעים בסכום של 78,475 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 5.8.2022, מועד מתן חוות הדעת. את סכום ליקויי התכנון יש להפחית מהסכום דלעיל, על מנת לחשב את הפיצוי בו על הצד השלישי לשאת. לכן, אני מחייב את הצד השלישי לשלם לנתבעת בגין ראש נזק זה סכום של 59,042 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 5.8.2022, מועד מתן חוות הדעת.

ירידת ערך הדירה

12.מטעם התובעים הוגשה חוות דעת (ת/3) מחודש נובמבר 2020 של שמאי המקרקעין אלי סידאוי, שהעריך את ירידת ערך הדירה בגין אי-התאמה של מידות מחסן בסך 12,750 ₪, אי התאמה לתקנות התכנון והבניה מעל דלתות סלון - 10,000 ₪ ובניית תעלת בטון ומכסה אבן לצנרת שאינה משויכת לדירה - 34,000 ₪. בחקירתו הנגדית טען השמאי כי הערכתו את ירידת הערך עקב אי-יכולת לנקות את חלונות הסלון היא הערכת חסר, לאור עדות התובעת על עלויות הניקוי שהיא משלמת למנקה החלונות.

מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת (נ/6) מיום 5.3.2023 של שמאי המקרקעין דרור סלומון, אשר קבע כי לא קיימת ירידת ערך. בחקירתו הנגדית הוא אמר שבעת ביקורו בדירה התובעים לא טענו לקיום רעשים מזרימת מים בצנרת של הרכוש המשותף שמכוסה באבן ונמצאת במרפסת הדירה. (עדת הנתבעת, דנה כהן, הדגישה כי מדובר בצינור לא זורם ביוב אלא מים). לדבריו, לא קיים פגם באסתטיקה של המרפסת ובפונקציונליות שלה. אשר לשטח המחסן, הדגיש השמאי כי "מה שמופיע בהגדרה במפרט המכר, שהוא כולל גם את הקירות". הוא העיד כי מדד שטח המחסן ומצא כי "השטח האפקטיבי במציאות הוא טיפה יותר גדול מהשטח שמופיע בתשריט, זניח לחלוטין". בהתייחסו לטענה בדבר קיר אטום שמסתיר את הנוף, שלטענת התובעים הוקם בניגוד להסכם שחייב הקמת קיר שקוף, הוא אמר: "דירה שהיא שטח מפלס ... של כ-250 מטר, הקיר הזה האטום כמה הוא חסר משמעות שם, כי מדובר על קיר שטח ברוחב של כ-1.10 מ' ... כאשר אין לו שום משמעות, כי החזיתות הן כל כך הרבה יותר גדולות ... אין פגיעה ... אותו קיר קטן, שהוא חסר משמעות, שיוצאים אליו מחדר הורים, פונה בכלל לשורת בתים, כך שאין לו קשר (לנוף מהמרפסת הראשית - א"ג)".

מומחה בית המשפט, המהנדס רום, אמר בחקירתו בבית המשפט כי בחישוב שטח המחסן יש להוסיף "עוד עובי של מחצית של הקירות", וכי בעקבות ההוספה מתקבל שטח של 5.7 מ"ר. הוא אישר כי בתוכנית המחסן שהועברה לעיונו לא נכתבו מידות עובי הקירות.

13.התובעת כתבה בתצהירה כי שטח המחסן "המובטח" הוא 5.85 מ"ר ובפועל נמסר לתובעים מחסן בשטח של 4.67 מ"ר. בחקירתה נגדית היא אישרה את חתימתה על תשריט המחסן (נ/4) ואמרה שמדדה "שטח פנימי" של המחסן. דנה כהן, עדת הנתבעת, כתבה בתצהירה כי בכל הנוגע לשטח המחסן - שטחו אינו השטח בין הקירות אלא השטח בין הקירות בתוספת מחצית שטח הקירות המפרידים בין המחסן לבין מחסן או יחידה סמוכה, ומקום שאין מעבר לקיר יחידה כלשהי, אלא רכוש משותף, כל שטח הקיר.

14.התובעת כתבה בתצהירה כי מעל דלת הסלון אל המרפסת יש שתי שורות של חלונות קבועים לא נפתחים, דבר המונע גישה סבירה לניקוי ואחזקה ומהווה פגם תכנוני. בחקירתה נגדית התייחסה התובעת לחלונות הקבועים. היא אישרה כי ברשותה כלי ניקוי "שמאריכים ומנקים" (נ/2), אך טענה: "אבל אני לא יכולה להשתמש בזה .... אני מחזיקה בן אדם שאני צריכה לנקות את החלונות ... גם עוזרת בית יכולה לנקות, מנקה חלונות". דנה כהן, עדת הנתבעת, כתבה בתצהירה כי "הרוכשים בחרו את הדירה דווקא בגלל החלון הגבוה והחלונות הגבוהים, על יתרונותיהם וחסרונותיהם".

15.אני קובע כי לא הוכחה ירידת ערך בגין אי-התאמה בשטח המחסן. הפער בין 4.67 מ"ר לבין 5.85 מ"ר אינו משקף את אי-ההתאמה, מאחר ולא הביא בחשבון את שטח מחצית הקירות החיצוניים. אף אם קיים פער נמוך יותר, הרי שמדובר בפער שטח זניח, שאין בו כדי להפחית בערך הדירה. אשר לחלונות הגבוהים הסגורים בדלת הכניסה למרפסת - מדברי התובעת עצמה עלה כי קיימת אפשרות לניקוי החלונות הגבוהים וכי היא בעצמה נעזרת במנקה חלונות המבצע עבודה זו. אני סבור כי יש ממש בדברי עדת הנתבעת, לפיהם "הרוכשים בחרו את הדירה דווקא בגלל החלון הגבוה והחלונות הגבוהים, על יתרונותיהם וחסרונותיהם". אין מקום לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך עקב החלונות, שלא הוכחה. שונה הדבר בנוגע לבניית תעלת בטון ומכסה אבן לצנרת שאינה משויכת לדירה. אף אם בתעלה ובצנרת עוברים מים בלבד, יש בכך מטרד, שפוגע בערך הדירה. אשר על כן, אני קובע כי על הנתבעת לפצות את התובעת בגין ירידת ערך הדירה בסכום של 34,000 ₪, בהתאם לחוות דעת השמאי אלי סידאוי.

עלות פינוי הדירה

16.מומחה בית המשפט כתב בחוות דעתו כי במהלך ביצוע תיקוני הליקויים בדירה יהיה צורך בפינוי הדירה למשך שבוע ימים. בחוות הדעת מטעם התובעים, של שמאי המקרקעין אלי סידאוי, הוערך שכר הדירה הראוי בסך 6,500 ₪ לחודש. בחקירתו הנגדית לא הוצגו לו שאלות בעניין זה. בהתחשב בכך שקיים קושי בשכירת דירה למשך שבוע בלבד, ובהינתן שיהיו לתובעים עלויות נוספות הנובעות מהצורך בפינוי הדירה במהלך ביצוע תיקון הליקויים, אני קובע כי על הנתבעת לפצות את התובעים בגין רכיב זה בסך כולל של 5,000 ₪ לחודש. על הצד השלישי לשלם לנתבעת בגין חיובה ברכיב זה סך כולל של 4,000 ₪.

נזק בלתי ממוני (עוגמת נפש)

17.התובעת הדגימה בתצהירה את עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים עקב מחדלי הנתבעת:

"כתוצאה מתיקונים בלתי מקצועיים של הנתבעת, עם בוא הגשם היו נפילות חשמל שהשביתו את כל החשמל בדירה. כתוצאה מכך ישבנו לאור נרות, האוכל שהיה במקפיא ובמקרר נזרק. הדבר בלתי סביר וגורם לעוגמת נפש רבה.

כתוצאה מעבודות בלתי מקצועיות ובנייה רשלנית אנו סובלים עד היום מהרוחות העזות שחודרות דרך החלונות והדלתות ומרעש השריקות. דבר בלתי סביר וגורם לעוגמת נפש רבה.

כתוצאה משימוש בחומרים גרועים ועבודה רשלנית, הטיח בפרגולות מתקלף וכל יום אני צריכה לטאטא את הטיח שמצטבר על הרצפה. הדבר בלתי סביר בעליל".

18.בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים אני מחייב את הנתבעת לשלם להם פיצוי בסך 10,000 ₪. כמו-כן, אני מחייב את הצד השלישי לשלם לנתבעת סכום זה.

צו עשה (תיקון הגג)

19.בסיכומים בכתב זנחה באת-כוח התובעים את התביעה לסעד זה ואף טענה כי הנתבעת איבדה את זכותה לבצע תיקונים. יוער כי לא היה מקום למתן הסעד, לאחר שהתובעת כתבה בתצהירה כי הנתבעת ביצעה תיקון כושל של איטום הגג, וטענה כי "יכולותיה המקצועיות (של הנתבעת - א"ג) אינן גבוהות".

התוצאה

20.הפיצוי המגיע לתובעים הינו:

(1)בגין ליקויי הבנייה - 78,475 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 5.8.2022;

(2)בגין ירידת ערך - 34,000 ₪;

(3)עלות פינוי הדירה - 5,000 ₪;

(4)עוגמת נפש - 10,000 ₪

21.אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

(1)78,475 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 5.8.2022;

(2)49,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה, 23.12.2020;

(4)אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 23.12.2020;

(5)שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 12,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

22.כמו-כן אני מחייב את הצד השלישי לשלם לנתבעת את הסכומים הבאים:

(1)59,042 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 5.8.2022;

(2)14,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה, 23.12.2020;

(3)אגרת הודעה לצד שלישי בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת ההודעה לצד השלישי;

(4)מחצית מאגרת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה;

(5)שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 9,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

ניתן היום, ב' אייר תשפ"ה, 30 אפריל 2025, בהעדר הצדדים.